该项目总投资回报率至少为92.3%，而给予信托受益人的年化收益率在9%-12%。

　　【财经网专稿】记者 闫蓓 卸任国美电器[微博]董事局主席沉寂多时后，陈晓近期因近期一款信托产品再度泄露了投资踪迹——他和中邦集团董事长卫平联手信托募资不超过5亿元收购上海五星级酒店中凯豪生酒店。收购并不是陈晓和卫平的最终目的，而是计划将酒店改造为商品房再上市出售。

　　由新华信托近期发起的“中邦系列稳健型并购投资基金 集合信托计划4号”，引起了投资者关注，其中的关键词除了“陈晓”，还有“酒店改造商品房再出售”。信托资料显示，本期信托计划为2年期，为房地产改建项目融资。陈晓的收购目标是一家位于上海市中心的五星级酒店，其收购成本为3.9万/㎡，陈晓和卫平分别出资1亿元，并共同为4.95亿元募资额中邦4号并购基金提供还款个人无限连带责任，提高风险控制。

　　在家电零售行业跋涉26年的陈晓，为什么会涉足不熟悉的房地产领域？1985年开始从事家用电器销售的陈晓，在过往履历中并没有涉及过房地产投资。告别国美后，陈晓低调转型投资人，新身份是上海新沪商实业(集团)有限公司总裁。该公司由陈晓联合上海本地近30位著名企业家共同发起，成立于2011年12月。陈晓给自己设定的使命是：“把新沪商集团众多精英企业家的智慧、资本、资源整合起来嫁接到主要在上海的一些成长中的企业。”但这一新平台似乎离房地产仍有距离。

　　也许短期的改造、高额的项目回报是吸引陈晓及投资人的关键。信托资料预估开盘价参照了周边高端楼盘，将不低于7.5万元/平方，按照成本计算，该项目总投资回报率至少为92.3%，而给予信托受益人的年化收益率在9%-12%。

　　由于收购酒店项目涉及资金规模庞大，除了中邦4号并购基金所募集资金，信托资料披露，还将以并购贷款形式给中邦集团控股的中邦世家房地产开发有限公司。“其操作手法就是通过信托解决第一期资金需求后，就可以简化向银行申请并购贷款的程序，顺利获得银行贷款，而且贷款成本将低于信托发行成本。”一位房地产信托资深人士解读，实则陈晓是利用信托募资实现“垫资”。

　　记者统计，让“酒店改造商品房再出售”改造方式在国内并不鲜见，至今也没有成功案例。其困境在于很难实现从商业地产转为住宅地产的房屋性质变更审批，而让该项目得以顺利实施的是，该酒店原规划性质为70年产权住宅，无需变更。该项目的另一投资风险是，房屋的出售情况是否顺利，能够成功实现回款。为了提高资金安全性，该信托承诺项目销售保守估计超过19亿元，销售收入可完全覆盖投资。

　　难道这真是一份完美无瑕的投资项目么？陈晓与卫平还是做好了最坏的打算：答案并不是自掏腰包向投资者偿还信托募资款，而是将风险滞后，该资料显示后续还安排两轮1.5年期的募资计划，而后续资金将视项目进展，兼顾归还首期募资款与酒店改造的资金需要。

　　(证券市场周刊供稿)