陈文雅

　　位于海南省陵水黎族自治县的清水湾项目瀚海银滩六十多名业主,在今年春节期间就公摊面积、延期交房等问题与开发商协商未果后，集体上访。在半年之后，业主称县委书记批示过的上访信所反映的问题未能得到解决，再次提交上访信请求督促解决，并将开发商告上法庭。9月19日，该案开庭，维权业主代表孙先生告开发商延期交房，要求赔偿损失50万元，开发商则反诉孙先生延期支付房款要求赔偿损失18万元。

　　孙先生表示，“我之所以延期支付房款是因为开发商办不了贷款，我只好四处筹资，把付款方式由贷款改为分期付款，因此虽然理论上说买这个房子有滞纳金，但之前开发商的处理方式都是和开发商申请一下就都免除了。跟我同批买房的业主，有的付清房款的时间比我还晚，都没有交滞纳金。现在我要和开发商打官司，开发商就来跟我要违约金。”

　　孙先生在瀚海银滩购买了两套房产，约定2011年4月30日交房，但开发商通知延期交房至2011年8月30日，延期4个月。由于孙先生当时不在海南，直到今年春节期间来到海南，看到了自己等待交房的其中一套房子后，据孙先生描述，自己当时“勃然大怒”。孙先生提供的一份签有开发商相关主管签字的《客户诉求处理单》显示，交房时的问题包括房子的阳台护栏未装、玻璃未装、客厅落地推拉门未装；浇柱往客厅房间里前移，影响室内面积；浇柱基础过高。孙先生拒绝交房并找公证处在交房现场拍照做了公证。像常住上海的孙先生这样的“候鸟”式购房者，几乎成为海南清水湾的购房主力，一年中，他们也不知道自己在这里住多久。

　　对此，记者致电该项目，一位不愿意透露身份的雅居乐工作人员对上述问题进行了解释：“和他同一户型的业主要求做一个飘窗，我们就给所有同户型的都加做了。这个工程是后来改的，也是我们自己掏钱的。所以春节期间还在施工。我们当时虽然没有专门就这个改建工程发过书面的正式通知，但这事他肯定知道，只是现在不承认。”

　　对此，北京仁和律师事务所合伙人、律师孟宪生表示：“不管工程有没有变更，只要交房条款没变更，还是应该以交房条款规定的交房日期为准来收房。”

　　瀚海银滩业主上访所反映的问题主要是四点：“公摊面积：业主对公摊面积有异议，要求重新测量，还有一二层大堂本应由sa3和sa5两栋楼业主分摊，但是事实上都分摊到 sa5业主身上，共2446平方米；延迟交房：合同约定的交房日期为 2011年 8月 30日，但是实际交房日期却是2011年11月30日，共延期交房三个月，按合同第十页第九条第2款规定，开发商应按每日万分之三赔付业主；物业费：自业主入住以来，没有享受到这种高物业费的服务，据海南及三亚地区甚至相似小区的收费为1.2元-1.8元/平方米/月，服务质量却远远高出我们的服务；装修与实际不符：合同第19页第5、6、7条约定，地面、墙面为天然大理石，阳台为塑木地板，而实际与合同不符，另外，装修质量太差，装修材料不环保，甲醛、苯严重超标。”

　　该人士还表示，“我们的公摊面积本来就不算在房价中，全国的房价都是根据套内面积来计算的，公摊再大也没关系。而且这事过完年就解决了。”

　　孙先生认为，“这个套内单价是按照总价倒算出来的，公摊越大，总价越高。”

　　至于延期交房，上述人士说，开发商都预计到了可能出现的问题，所以购房合同上有很多条相关规定，其中一条是“因不可抗拒的因素造成的延期交房，开发商不承担责任。”至于不可抗力是什么，该人士的解释是有三条，“一是陵水是热带气候，经常有暴雨、台风，会影响我们的施工；二是海南劳务市场春节前后也受到很大影响，那个时候你给工人多少钱他都不愿意给你干；三是我们的材料要从大陆运过去，也对我们的进度造成了影响。”他还表示，“我们延期交房都及时告知业主了，另外我们合同上也都写明了，大家有沟通，我们都说得很清楚，双方也都能理解。”

　　孟宪生律师认为，持续三个月以上甚至半年的自然灾害可以称之为不可抗力，但开发商所说的原因不应属于“不可抗力”，不可抗力的解释并不是没有边界的。

　　上述匿名雅居乐人士称，对于延期交房他们也不是没有赔偿，“公司有解决措施，根据不同情况有针对性地处理，比如再次购房可以打折，差价一般都有一二十万，大部分都超过应该的赔偿。”

　　关于物业费问题，孙先生告诉记者，一开始清水湾项目请的物业服务公司为第一太平戴维斯，但今年就以雅居乐自己的物业公司取而代之。对此，上述匿名人士回应说，“物业费我们是中等偏下，再说，物业费只要在法律规定的范围内就是合法的，当时签合同的时候业主也是认可我们的物业费标准的。”

　　至于装修质量的问题，上述人士说，“瑕疵都不可避免的，但我们的问题都不影响到整个品牌。业主说与样板房不符，但是样板房本来就只是一个参考，这个在我们的购房合同里已经写明白了。”

　　孙先生认为，精装房所用天然大理石和塑木地板是合同里有约定的，但实际所用为非天然大理石以及瓷砖。

　　孙先生说，业主之所以选他作为业主代表，是因为他之前有数次和开发商维权的经验，而且都取得了成功。“像星河湾和合生创展这类公司都在地产行业有多年丰富的运作经验，对于豪宅类项目，他们了解业主的心理，开发商需要尊重这类业主的感情，比如给业主造成的损失是60万元，你可以和我好好商量，哪怕你只给我40万、20万也行，但你不能把我当猴耍。而雅居乐是最近几年刚刚开始起来的开发商，对于高端项目没有运作经验，这种处理方式肯定有问题。”

　　雅居乐海南分公司负责媒体关系的陈小姐告诉记者，上述匿名人士的解释并不能代表雅居乐公司的官方说法，只代表他个人的观点。但是截至记者发稿时为止，尚未接到该公司的官方答复。