楼价走低，部分开发商为保利润不守承诺

　　去年由于降价引发旧业主维权的事件如今仍历历在目，所幸的是，这一类事件在广州并没有大规模出现。曾有专家认为，这是由于广州拥有较成熟的市场经济体系的结果。但在2012年仍有另一大难题在等着开发商们，那就是新一轮住宅交付前所隐藏的危机。近日记者在不止一个楼盘发现，已经有不少已购房仍没收楼的业主楼市价格不断走低的过程中，已经对开发商积聚了诸多不满。甚至已经有楼盘准业主们在春节后开始收集各种“证据”，准备向开发商“开战”。在寒冬中，广州房地产新一轮的业主“维权”暗潮已经开始涌动。

　　案例一：新年刚过业主谋划维权

　　当不少人仍陶醉在春节假期的余温时，广州番禺某楼盘的业主们却已经开始在谋划一件“大事”，为自己即将收楼的房子进行维权。

　　今年的2月5日，番禺长隆板块的某二期新楼盘的楼下发生了一件不太为人所注意的事。不时有已购房的业主出现，他们的目的不是为了联络感情，而是为了维护业主共同的利益，打算集思广益，找开发商“讨个说法”。

　　对于其他人而言，这时刚过完春节，但对于这些业主而言，则是刚开始人生的一件大事。记者从一些业主处了解到，这一次维权是因为他们看到了即将交付的房子，和开发商承诺的相距很大，这些业主觉得这是开发商在市场不景气的时候为了省钱而损害他们的利益。

　　“我们不想无理取闹，所以不想采用过激的方式去与开发商对抗，而是要搜集好材料与开发商协商。某业主向记者表示。“搜集材料统一立场很重要，我们只是为了维护自身的合法权益，等业主们统一意见以后，后面肯定会有其他的行动。但如果开发商不理睬我们的合理要求，我们有可能走法律的途径。”

　　案例二：开发商擅自加飘窗改装修

　　“我是去年年中的时候买的房，当时开发商给出的交楼时间是今年的9月底。”该楼盘的业主小英(化名)向记者透露。由于约定是毛坯交楼，在今年1月份，当住宅楼拆掉“绿皮”，内部还在装修的时候，就已经有不少业主急匆匆地去看自己买到的房子。

　　“不看还好，一看自己就感觉被骗了。”小英称，她看到的房子与当时开发商给她承诺的有很多地方都是不符的。“当时买房的时候，由于是自住，对于建筑的细节还是比较关注的，比如说房间里是否有飘窗，格局以及公共地方的材料等等。这些都和开发商的销售人员有详细的了解。”但在看完已经大体上建好的房子时，却发现，原来了解到的内容有不少都已经变了。“原来看到的样板间和开发商的口径都是说在房间里面为了加大可使用面积，是没有飘窗的。但现在建好的主卧里面却突出了好大一个飘窗。”小英告诉记者，不仅仅是如此，当时开发商在合同里面也写明了公共区域的用材，过道的墙身都会贴上抛光砖，但现在看到的只是墙角上贴着一排瓷砖，墙身却只是涂上乳胶漆。“这种做法不就是想省成本损害我们业主的利益吗？”

　　对于开发商这种行为，小英觉得非常愤慨，随后她发现，和她一样去看过房子的很多业主也一样感到不满。“我们有一个业主群，在里面一谈到这个问题，购买了这里房子的业主都觉得开发商的这些做法很过份。”于是，他们便有了“维权”的想法。

　　专家：业主应寻求法律支持

　　对于业主们的维权，广州威戈律师事务所的陈宇昆律师向记者表示，这种行动合理，但在过程中应该要注意的问题不少。首先就是业主们的行动能否在法律上得到支持是关键。“如果在购买合同中并没有明显注明，除非出现重大的违约，业主维权才能得到支持。”据陈宇昆律师介绍，比如小区规划的容积率、绿化的比例过小等等，业主们就可以通过法律的途径要求开发商赔偿。

　　像上述的案例，有一些部分业主还是可以通过集体维权的方式与开发商交涉，比如公共区域用材，已经在合同里注明，可以协商解决。而房间内新增的飘窗，也有法可依。“如果新增了飘窗而导致建筑面积减少，差额在3%以上的可以要求解除合同，差额0.6%－3%的可以要求开发商按购买单价进行相应的赔偿。”

　　事实上，上述楼盘业主们的举动，在当下颇为值得关注。有业内人士告诉记者，现在购房者的维权意识越来越强，特别是在现时的市场环境之下，不仅仅是价格，包括户型、质量这些细节都已经被业主们放在显微镜下，开发商以往粗放式的经营方式已经不再适应当下的市场。

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲

　　■维权案例

　　延迟交楼一年余，业主获赔64万

　　2009年1月8日，王某(化名)和开发商广州市金伟杰房地产实业有限公司签订了商品房买卖合同，约定王某购买开发商开发的坐落于广州市越秀区文德长塘街77号德雅轩的一套房产，面积约131平方米，房款为194万余元。合同约定开发商应于2009年8月31日前将通过规划、消防、煤气、电梯、水电验收的上述房屋交付给王某使用，逾期每日按照已付房款的万分之五支付违约金给王某。合同签订后，王某支付了全部房款。交楼期限届满后，王某认为开发商不具备交楼条件，拒绝收楼，要求支付违约金。王某等业主委托律师向越秀区法院提起诉讼，要求支付逾期交楼违约金。

　　一审庭审中，开发商称已经符合交房条件。越秀区法院经审理后判决开发商应按照约定支付逾期交楼违约金。开发商不服上诉至广州市中级人民法院。二审期间，王某于2011年6月27日收楼入住。二审法院经审理后判决开发商应按照购房合同约定支付逾期交楼违约金。现该案在执行中。王某在立案时已经采取财产保全措施，冻结了开发商55万元的存款，并多次申请续冻。2011年12月22日，广州市中级人民法院作出判决，上诉人广州市金伟杰房地产实业有限公司在判决生效后10天内向被上诉人王某支付自2009年9月1日起至2011年6月27日之日止的逾期交楼违约金(每日按照王某已付房款194万余元的万分之五计算)，该判决为终审判决。据此，开发商延迟交楼一年余，业主王某最终获得赔偿损失64万。

　　广州知名房地产维权律师王美舟评析该案表示，部分维权业主在诉讼前或诉讼中与开发商达成和解，一般来说没有王某赔偿多，原因在于当时开发商未达到交楼条件，违约金在持续计算中，而和解一般计算到和解时，并且打折。如业主王某不收楼，则逾期交楼违约金最高可等于总房款，最终业主因担心执行难，就提前收楼入住了。王美舟律师特别强调，由于逾期交房违约金＝总房款×每日违约金比例×(领取钥匙日－合同约定交楼日)×和解比例，只有领取钥匙日和和解比例是业主可以控制的，其它都是确定的，因此，收楼越迟，和解比例越高(或不和解)，违约金就越多。业主作出这样选择，当然是建立在对判决的预期乐观和对败诉或难以执行的承受能力强方面，同时还要抵制开发商的“和解”诱惑与压力。能做到这些的，通常是少数业主。希望其他业主能从中得到启示。

　　南方日报记者 李广军

　　■特别提醒

　　什么情况下

　　业主可以维权？

　　维权意识增强对于行业的健康发展是好事，但在维权的过程中，很多业主会发现自己提出的要求不仅开发商不答应，而且在法律上也得不到支持。在与开发商的周旋中需要业主们拥有更丰富的知识。特别是在收楼前后，必须了解清楚哪些是自己可以争取的利益。据律师介绍，遇到以下几种情况业主应该勇敢维权。

　　一、房屋质量问题

　　商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其亦应该承担相应的违约责任。

　　二、擅自变更规划

　　不少业主购房都会考虑小区绿化及设施，但到收楼入住后才发现购房时开发商所承诺的小区配套不一致。律师告诉记者，在房屋预售时，小区规划图可以被视为是已经规划部门许可的规划，因此开发商有责任按规划图建设，否则就要受到处罚，而业主也可以根据此规划图主张权利。

　　如果开发商提出规划变更，一定要经过公示，业主如果不同意，可以在公示期间向规划部门提出异议，或向法院提起诉讼。如果规划部门不理会业主异议，批准变更规划，则业主可以向规划部门的上级部门或同级政府申请复议，要求撤销规划部门作出的具体行政行为。

　　三、延期交房

　　对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。如果购房者要求开发商继续履行合同的，那购房合同继续履行，而且自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，开发商必须按日计算，向买受人支付全部已付款的万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向购房者支付违约金。

　　四、精装房装修不达标

　　毛坯房业主们只要关注配套与住宅楼整体质量，但带精装的住宅要关注的内容还包括装修。在签署购房合同时，一般都会详细地将精装房的装修标准、所有材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等约定写明。如果装修质量出现问题，不符合《建筑装修工程质量验收规范》中的装修质量标准，那么该房屋则不符合交房条件，开发商要对质量问题进行整改。而且如果是导致购房者无法入住，还要按逾期交房的违约标准赔偿业主。    南方日报记者 蒋劲劲