邬琼

　　腾冲，这个因第二次滇缅战役而渐为人知的边陲小城的安静正在被打破，新兴的旅游业迅速冲击着这个气候宜人的城市，腾冲开始成为资本逐利的焦点。

　　5月15日，腾冲迎来了近年来最大的一笔投资。雅居乐地产与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡30000亩土地的范围内兴建旅游小镇。“他们在这里看了一下，然后就找到县里说要投资，最终定下来的规模是200亿。”腾冲县招商局工作人员对本报表示。

　　神秘的雅居乐

　　与大多数旅游景点的热闹不同，高黎贡山脚下，距离腾冲县城25公里的曲石乡鲜见游人。

　　仿佛是刻意保持低调，雅居乐的到来没有打破曲石的宁静。迄今为止，曲石乡的老百姓甚至并不了解雅居乐，并表示并未见过雅居乐的工作人员。“是那个香港老板吗？他们好像是说以曲石乡为中心，对周边进行开发，但现在也没什么动作。”一位腾冲当地居民对本报表示，“也没见到他们的人。”据曲石乡政府的工作人员表示，雅居乐在5月与县政府签署框架协议之后便不闻消息。

　　雅居乐并未详细告知曲石乡政府以及当地的老百姓他们到底要在这里干什么，在大多数曲石乡政府和老百姓的眼中，雅居乐兴建曲石乡，似乎与大多数景点的模式并无不同。“他们和我们说，要在山上建高尔夫，要在曲石村那边建一个门票收费点。”曲石乡政府工作人员对本报表示，“具体的要问县里。”

　　“项目在前期规划与论证阶段。”上述腾冲县招商局工作人员对本报表示。但与此前曲石乡政府工作人员以及曲石老百姓表述不同，县招商局工作人员称雅居乐已经进驻曲石乡，“我上次去还看到他们的车，他们的工作地点好像就在乡上”。

　　雅居乐方面则表示，目前项目正在前期阶段，项目不需要宣传。

　　云南的巨无霸

　　与外表的低调和平静不同，雅居乐正在迅速展开工作。6月，雅居乐已经在云南开始招聘，在招聘介绍中，雅居乐将其先后在西双版纳、瑞丽及腾冲签下的三个项目合并为一个项目。

　　雅居乐在招聘公告中称：“雅居乐在云南的西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，该项目占地面积约64000亩(西双版纳项目约27000亩，瑞丽项目约7000亩，腾冲项目约30000亩)，计划总投资超过400亿元。规划建成包括南传上座部佛教养生文化苑、国际标准LINKS高尔夫球场、国际五星级酒店、东南亚民俗风情商业街、国际级跑马场、野生动植物园、主题体育公园、高端度假公寓、高端度假住宅等一系列配套完善的旅游地产项目。”

　　同时，雅居乐于6月1日在腾冲注册“腾冲雅居乐旅游发展有限公司”，注册资金为1亿元人民币，企业类型为港澳台独资，公司经营范围为“腾冲曲石生态旅游度假小镇一期工程项目筹建”。

　　“就规模而言，腾冲项目对雅居乐来说可能是一个巨大的诱惑与挑战。”有接近雅居乐的相关人士对本报表示，“腾冲项目的总占地面积是海南清水湾的两倍。”

　　廉价的土地

　　无论对于雅居乐还是腾冲县，曲石乡项目都是一个巨大的挑战。“类似项目，县里成立了专门的协调小组，由县领导牵头，人大及政协乃至所涉及部门具体相关领导进入协调小组。”上述腾冲县招商局工作人员对本报表示，但他不肯透露协调小组的负责人是谁。

　　30000亩项目的工作难点似乎依然是土地。

　　按云南省土地管理规定，占地面积在600公顷以上的项目必须申报国务院批准，而300-600公顷建设用地的项目则需通过云南省批准，但雅居乐腾冲项目用地高达2000公顷。

　　然而，据腾冲县招商局对本报的表述，项目并未上报云南省以及国务院，项目申报的全部流程均由腾冲县负责解决。“这是一个综合性项目，其中涉及旅游、农业及耕地等多种用途的用地，但项目尚在前期规划阶段，具体用地性质均未确定。”上述腾冲县招商局工作人员表示，“我们会按国家规定的来做。”

　　200亿总投资既定，这意味着雅居乐项目总成本不到67万元/亩，这其中包含土地征用、拆迁、土地购置以及项目建设的费用。如果去除征用、拆迁成本，应当说腾冲强烈希望以低廉的地价吸引雅居乐入场。

　　尽管此前雅居乐及腾冲方面均表示项目会在曲石现有基础上进行改造，项目不涉及征地和拆迁，但在大多数业内人士看来这几乎不可能。上述腾冲县招商局工作人员亦不确定项目是否涉及征地及拆迁。“即便是在不征地不拆迁的背景下，67万元/亩的土地购置及建设成本亦极其无法理解。这意味着土地几乎是无偿出让的。”有广州市房地产业内人士称，“这样廉价的土地也只能在县一级政府内方能解决。”

　　高尔夫的挑战

　　腾冲县上下均认为，雅居乐将在曲石兴建高尔夫及别墅几乎没有悬念，但目前腾冲别墅及高尔夫项目正处于风口浪尖。

　　7月12日，国土资源部公布8起国土资源领域违法案件的查处结果，腾冲县在列，原因是此前腾冲县县委、县政府以下发变更土地使用权文件等方式，将土地利用总体规划确定的4798.21亩农用地批准为建设用地，并超越供地审批权限，违规将4798.21亩土地直接变更登记给世纪金源公司。世纪金源则在这些土地上兴建高尔夫及别墅。

　　事实上，去年10月，国土部已经就世纪金源集团腾冲违建别墅进行通报。

　　“世纪金源项目被国土部曝光意味着原有的土地转让规则需要改变。”上述广州房地产业内人士称。

　　目前有消息称，腾冲县国土部门正在办理雅居乐曲石项目的用地证件，但自世纪金源在腾冲项目违规被国土部曝光之后，走招拍挂程序似乎已成必然。这意味着，雅居乐和腾冲县，必须用新的规则来解决腾冲项目的用地问题。

　　“为规避上报云南省及国务院，切块出让是肯定的，但具体如何操作需要视雅居乐方面的规划而定。”上述广州地产业内人士称。

　　来源：经济观察网