抽身传统住宅开发转向房地产投资公司

　　本报记者 田晶/文

　　 坐在北京建国门内光华长安大厦15楼的办公室里，戴德梁行北京估价部董事胡峰觉得身边的空间越来越窄：“就这么一层楼，太挤了。我们七八百名员工，只有200多人在总部办公，其他都只能分派到各个项目上去。”

　　 春节过后，胡峰的同事一直在北京CBD地区寻找合适的写字楼。然而，尽管这家知名的地产服务机构手头写字楼租赁信息众多，但至今也没能找到一处合适的栖身之所。

　　 “租金上涨太快了，特别是写字楼和商业物业，根本原因是货币流动性太多。”胡峰4月7日对本报记者分析说，“在宏观调控的背景下，住宅市场的前景让人感到不乐观，毫无疑问，商业物业会成为房地产的新亮点。”

　　 胡峰的判断，也是很多房地产开发商的共识。

　　 万通投资控股公司（以下简称“万通控股”）、大连万达集团、华润集团、中粮集团等房地产企业共同瞄准了收租物业的前景，万通控股甚至更换了企业名称，并正式启动“类金融模式”的新发展战略。

　　商业地产投资升温

　　 “有没有算过，平均一年要下多少文件呢？”冯仑(微博 专栏)认为这个数据很值得做战略的人警醒，“我们从海南创业开始，从负资产做到今天这样，做的是大的博弈，而不是跟着短期的不确定预期来安排业务架构，不是每一份政策文件出台以后，就马上去做什么具体的事情。”

　　 创办企业20年后，在3月30日的万通控股更名仪式上，冯仑终于更换了自己的头衔。

　　 在冯仑递出的新名片上，印着“察于未萌，投资未来”这样一句话。他把万通地产董事长的职位交给了原总经理许立，自己则出任万通控股董事长。

　　 就在万通控股更名的前一天，北京市出台今年新建普通住房价格控制目标：稳中有降。也就在前后几天，全国各大城市的房价调控目标陆续出炉。

　　 然而，针对房地产市场的调控，并非从这一天才开始。

　　 3月下旬，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生给了冯仑一个数据：过去8年，共出台了40份调控房地产市场的全国性文件。

　　 “有没有算过，平均一年要下多少文件呢？”冯仑认为这个数据很值得做战略的人警醒，“我们从海南创业开始，从负资产做到今天这样，做的是大的博弈，而不是跟着短期的不确定预期来安排业务架构，不是每一份政策文件出台以后，就马上去做什么具体的事情。”

　　 需要号准宏观政策的大脉、校正企业发展战略的不止冯仑一人。

　　 万科企业股份有限公司集团执行副总裁丁长峰的判断是：“2011年调控是全面调控时代的开始，对万科超过1000亿元的体量来讲，保持经营安全是我们的底线。”

　　 “去年万科投资城市扩大到46个城市，覆盖全国东、西、南、北所有区域，同时操盘的项目接近30个。”丁长峰告诉本报记者，“每次政策出台，万科都需要动用非常大的精力进行调整。”

　　 丁长峰透露：“万科原先对今年销售额目标定得非常高，王石(微博 专栏)后来提出要求，希望今年不要超过1400亿元，更重要的是我们如何抵御政策和市场风险，确保经营安全。所以，最近我们对所有项目的开工节奏进行调整、对所有品类供应进行调整，每天都在做这个工作。”

　　 在万科继续深耕住宅开发时，大部分房地产企业开始探索不同的道路。

　　 在各大房企近日召开的2010年业绩发布会上，富力地产董事长李思廉称富力是在有规律地增加商业物业，首创置业总裁唐军也明确表示2011年该公司的重点将放在商业地产上。

　　 此外，首开股份2010年在集团层面成立了专门的商业地产管理板块。不过，作为商业地产运营方面的新手，首开股份被迫卖掉多个住宅中的配套优质资源，如天津湾项目商业部分卖给了凯德置地。

　　 “过去的一个误区，是让住宅成了房地产的代名词。实际上，宏观调控调的是住宅，商业物业等其他并不在调控范围之内。”冯仑说。

　　 “万通控股作为房地产类专业投资公司，我们的目标是变成中国的凯德。”冯仑告诉本报记者，“简单说，就是把直接投资和资产管理相结合，把传统开发运营能力和金融能力相结合。”

　　 冯仑说：“为了做成这样，我们花了相当长的时间来架构业务、培养人才、组成团队，今天从这里定位，开始未来新的征程。”

　　 在持续宏观调控的大背景下，像万通控股一样，作别传统房地产开发模式，成为很多房地产企业的共同选择。

　　效仿“凯德模式”

　　 凯德在变革之初，2001年的净资产收益率不足8%，而仅仅5年之后，其净资产收益率已经达到16%以上，这极大地吸引了万通控股等中国追随者。

　　 国内房地产企业转型地产投资公司，可资借鉴的样本并不遥远。

　　 贝塔咨询中心合伙人杜丽虹介绍，从全球范围看，典型的租售并举企业活跃于亚洲市场，尤其香港和新加坡都有优质的租售并举企业。其中，香港模式是以新鸿基为代表的以售养租，而新加坡模式以凯德公司为代表，主要借助私募资金等地产金融平台来完成转型。

　　 杜丽虹认为，两者的根本区别是：“香港模式强调重资产下的内部现金流平衡，新加坡模式强调轻资产的外部现金流模式。”

　　 “与新鸿基相比，凯德公司由于介入金融工具，所以转型速度比较快，当然，这对企业专业化能力和金融环境要求更高。”杜丽虹分析说，“新加坡模式强调PE（私募股权基金）加REITs（房地产投资信托基金）模式，在获取管理费收益的同时也分享投资收益，由于有了外部基金平台，所以转型风险降低，转型时间缩短5到10年。”

　　 杜丽虹分析，大连万达集团的模式本质上是新鸿基模式变形，只是新鸿基是用公司层面以售养租来平衡现金流，通过商业模式创新提高回报率，万达集团以土地储备降低核心成本，对开发物业本身现金流的创造能力和财务安全性提出更高的要求。

　　 “国内其他的大房地产企业，像华润集团、中粮集团等，都希望等待金融工具推出以后，实现资产证券化，将来走上嘉德的道路。”杜丽虹说。

　　 究竟选香港模式还是新加坡模式，一方面取决于企业自身因素，另一方面也取决于外部环境。

　　 凯德在变革之初，2001年的净资产收益率不足8%，而仅仅5年之后，其净资产收益率已经达到16%以上，这极大地吸引了万通控股等中国追随者。

　　 万通控股副总经理郑沂认为，以新加坡凯德置地为标杆的地产投资公司模式，即直接投资与基金投资相结合、运营与资产管理相结合、规模扩张与增强流动性相结合的“三结合”模式。历史证明，这种模式是非常成功的，这也是未来房地产企业的发展趋势。

　　 郑沂告诉本报记者：“万通控股一方面有类似凯德房地产基金业务，另外一方面也要进行产业投资和项目投资。我们跟TCL合作的工业地产项目今年会进一步扩大，总面积达到100万平方米以上，整体租金收入3亿元以上，租金收入持续增长，争取实现单独分拆上市。”

　　 “我们的资产管理业务，包括我们传统的物业管理、商场管理、酒店管理以及孵化项目中心，也包括在美国的‘中国中心’。产业投资为控股公司提供比较持续稳定现金流和利润，跟我们基金业务收益相对形成非常好的配比、形成互补。”郑沂说。

　　信托基金萌动

　　 “其实，房地产从某种意义上来说就是金融产品，问题是得有好的金融市场培育，要有金融创新。”方风雷说，“咱们现在问题是这些你想做都做不了，或者受很多限制。间接融资成了现在商业地产、房地产的主要模式，要做其他产品现在基本上没开口子。”

　　 前门23号，冯仑迎来了因为堵车迟到的厚朴投资董事长方风雷，并紧紧握住他的手。

　　 冯仑告诉本报记者：“万通今天的类金融模式，起因就是和方总在这里吃了次饭，他给了我点拨。”

　　 地产圈和投资界的两位风云人物，轨迹相交，碰撞出的自然是房地产类金融模式。

　　 方风雷说：“说起类金融的地产模式，我至少已经鼓吹了10年。人家把凯德置地模式说得出神入化，其实他就是比较好的把房地产跟资本市场运作结合一起。最近李嘉诚(专栏)做的商业信托计划，把东方广场装进去，借鉴的也是这个模式。”

　　 谈及不动产投资产品的缺失，方风雷扼腕叹息。实际上，早在19年前，方风雷就受海南省和建行领导委托，主持设计过一款不动产投资产品。

　　 方风雷介绍说：“在海南三亚郊区开发的800亩地，折成2亿元人民币，按照1000元人民币一个票面值来卖，我们管这个设计叫‘双元产品’，既有股票也有债券两种性质，每年保证有一定回报率，开发完这块地之后再去卖楼，卖了以后投资券持有人还可以分红。”

　　 “当时发行挺成功的，卖得最好的就是当地的拆迁户。为此，海南省人民银行还专门出台了《海南不动产投资券管理办法》，这是国内关于不动产金融产品惟一的明文规定。”方风雷说，“快20年了，从官方角度没有再出过类似的产品。”

　　 方风雷不希望自己的创举成为“绝唱”。

　　 “其实，房地产从某种意义上来说就是金融产品，问题是得有好的金融市场培育，要有金融创新。”方风雷说，“咱们现在问题是这些你想做都做不了，或者受很多限制。间接融资成了现在商业地产、房地产的主要模式，要做其他产品现在基本上没开口子。”

　　 胡峰透露，北京、天津、上海三地试点的REITs方案，目前已基本走完设计阶段，准备向主管部门报批。

　　 “已经有突破了，今年应该会面世。”胡峰告诉本报记者，“不仅会在证券交易所，而且也会在银行间市场上交易。”

　　 不过，截至记者发稿时止，仍未获得任何REITs试点获批的消息。

　　 在REITs等不动产投资产品姗姗来迟的情况下，房地产企业走地产投资公司道路，只得做好多手准备。

　　 冯仑说：“目前大万通的布局是，控股公司按嘉德模式，A股上市公司按新鸿基模式。按嘉德模式可能通过并购、通过吸纳外部资金，扩张我们其他类型的房地产，把直接投资的权益性收入加上资产管理收入作为控股公司的主要收入。”

　　 “我们争取三年之内推动控股整体在海外上市的步骤。”郑沂向本报记者透露说。显然，万通控股并没有把宝全押在国内金融创新上。