叶国靖

　　2011年以来，楼市调控进入新一轮紧缩期，内房股企业屡屡出手境外加速“吸金”，试图摆脱单纯依靠银行体系的信贷风险。一股境外发债融资的热流，快速且汹涌。

　　发债

　　2011年3月9日，宝龙地产(01238.HK)发布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，以美元结算，2014年到期，年利率为11.5%，扣除估计开支后，发售该等债券的估计所得款项净额约为1.1亿美元。公司拟用该笔款项为现有及新增物业项目提供资金。

　　宝龙地产仅是内房股境外大幅举债的一个缩影。数日之前，世茂房地产(00813.HK)也加入了密集的发债潮。该公司宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据，年利率11%。

　　缺钱是当前许多内房股甘愿签订举债条约、饮鸩止渴的重要原因。世茂房地产此次举债是为了“借新偿旧”。

　　根据中国房地产信息集团提供的监测数据粗略统计，2011年至今，部分内房股通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右，这些钱款用于偿还借款、现金储备、现有与新增项目资金、赎回票据等多种用途。

　　选择

　　昨天，中国房地产信息集团评论员崔琳在接受《第一财经日报》记者采访时表示，在间接融资中，债券和优先票据正被越来越多的上市房企所使用。从近期看来，相当一部分开发企业“赶集”境外，通过发行债券、票据等渠道进行融资，碧桂园(02007.HK)、恒大地产(03333.HK)、恒盛地产(00845.HK)等在港上市企业更是转向海外市场发行债券和票据。房企的境外融资潮的原因，除了境内房企的融资渠道收窄外，就是众多国际投资机构看多人民币资产。房地产行业外资流入的速度在攀升。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《第一财经日报》记者，奔赴境外大幅举债，实属不得已，国内信贷卡得紧。伴随银行信贷的逐渐紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，再加上开发企业通过销售实现资金回笼的预期不明朗，渠道多元化成为此轮环境下房企融资的特点。在直接融资中，IPO和增发，难度增大；在间接融资中，债券和优先票据开始被广泛使用。

　　事实上，开发企业通过银行获得信贷的渠道越来越窄，开发贷呈现整体收缩的态势。崔琳表示，很长一段时间内，银行信贷融资曾经是众多房企融资的重要渠道。但在目前银根不断紧缩的大背景下，房企通过银行借贷融资的成本进一步升高，再加上政策、额度双双收紧，开发贷也不断被挤压甚至传言停贷，在通过资本市场融资闸门近乎关闭之后，近期房企借道信托融资的现象也较频繁。

　　担忧

　　对此，不少机构对于地产行业表现出普遍担忧。3月4日，高华证券发布调研要点为“销售停滞，复苏关键在于降价”的报告。该报告称：“开发商对限购令影响的预计不足对现金流构成潜在风险。我们在调研中注意到，部分开发商预计限购令将在今年年底取消，因此成交量将在2012年强劲复苏。我们认为这一预期可能会导致这些开发商在做出新的投资决策时不够谨慎。如果限购令长期执行，我们预计这些开发商的财务状况可能会受到影响。”

　　各家评级机构纷纷以降低企业评级的方式表达对地产商“高举债，高扩张”行为的担忧。不久之前，标准普尔发布的一份报告称，内地房企大举发行债券所带来的效应更侧重为负面影响。究其原因，在今年市场前景难以预测的前提下，房地产销售和利润率一旦削弱幅度超过预期，这些开发商将很有可能面临“重大的再融资风险”。