21世纪中国不动产巨亏 中介再迎大考

　　叶国靖 罗茜

　　3月7日，“21世纪中国不动产”(即IFM投资有限公司，纽交所代码：CTC.NYSE)公布了2010年第四季度及全年未经审计的财务报告。财报显示，公司2010全年净收入为5.308亿人民币，较2009年的6.517亿元大幅减少。2010财年普通股股东净亏损1.466亿元人民币。

　　“公司亏损的主要原因是受累楼市调控。去年北京、上海、深圳的二手房销量大幅下降，我们开的部分新店刚好遇上了调控，业绩没有达到预期，反而产生了大量相关费用。” 21世纪中国不动产副总裁Lulu Li在接受《第一财经日报》采访时表示。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为，在严厉的楼市调控下，陷入巨亏泥潭的绝非21世纪中国不动产一家。据他观察，上海营业收入排名前十的大型中介公司，不少都在亏损。大型中介面临“大考”。

　　关门潮将袭来？

　　持续萎靡的成交量令部分城市的中介面临一场“大考”。数据显示，2010年，上海二手房的成交套数相比2009年被“腰斩”，由约30万套跌至约15万套。

　　限购令将大量投资客挡在了门外。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者，去年4月“国八条”出台之前，上海二手住宅市场的首次购房者、改善型购房者、投资客比例大致为4：3：3，去年9~10月这一比例调整为4：5：1。今年新“国八条”和房产税出台之后，投资客已基本消失，改善性购房也被抑制，保守估计直接被政策剔除掉的客群占到两三成。

　　陈史翎分析，在北上广深等地，去年下半年大规模扩张门店的大中介，在今年支付“沉没财务成本”的可能高于去年。春节过后，调控加码、房产税细则的推行、银行加息等诸多市场的利空使得买卖双方陷入观望，而未来一段时间成交量将继续萎缩。

　　上个月，北京知名地产中介鑫尊置业宣布关闭50家门店，该公司总经理刘军在接受媒体采访时称，一口气关闭50家门店主要是预计今年二手房成交量将缩减30%，硬撑下去只会加大亏损。

　　上海汉宇地产董事总经理施宏叡预测，如果限购令持续下去，上海中介关门潮将袭来，因为大家都知道这次不是撑一两个月就可以过去的。如果今年的调控不放松，上海可能有三分之一甚至近一半的中介门店歇业。

　　中介急寻对策

　　合富置业提供给《第一财经日报》的最新调查问卷显示：在政策调控和房产税多重压力下，大约46%的购房者决定暂不出手购房，直至楼市前景明朗再入市。

　　对于中介公司而言，一条业绩及格线是单个门店是否可以实现盈亏平衡；对于业务员而言，其业绩及格线是每月是否可以完成既定的开单量。

　　上海万利房地产顾问有限公司董事总经理李斌在接受本报记者采访时表示，以上海为例，如果直营门店开设在市中心区域，正常运营一家门店需要支付店铺租金、“一店两组”的员工薪酬、水电日常行政开支等。一个门店每月大约需要十多万元的业绩收入，才能实现盈亏平衡(不包括装饰装潢、硬件配备等首期投入费用)。如果换算成开单量，一般需要成交3单总价200万元或者2单总价300万元的买卖房源。相比房屋买卖的佣金收入，房屋租赁收入只能作为业绩补充，不能解决根本的生计问题。

　　陈史翎介绍，今年2月上海二手房成交套数近8000套，虽然高于市场的普遍预期，但依然无法满足全市1万家左右中介门店的“胃口”。事实上，零成交的中介门店并不少。在市场成交萎靡的背景下，单个门店月度成交两三单，几乎成为难以完成的任务。

　　在严峻的形势下，有中介及时停止了大规模扩张。陈史翎告诉本报，从2010年5月开始，永庆房屋就基本停止了新的门店扩张，因为该公司判断此轮调控将是长期的，不会半途而废。以成交量为基石的中介公司如果大规模扩张，势必面临不小的经营风险。

　　Lulu Li则表示，今年21世纪中国不动产将谨慎投资，调整扩张节奏，把主要精力放在提高新店业绩上。