本报记者 肖素吟 发自广州

　　调控以来，开发商纷纷转战二线城市，俨然是避风港，如今更是房价泡沫泛滥的要地，再次成为众矢之的。不过，不管是一线城市，还是二线城市，房价泡沫高企已是不争的事实。为此，时代周报记者采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生。

　　时代周报：您是如何判断当前房地产泡沫的形势？

　　聂梅生：首先要定义的是什么是房地产泡沫，就是房价远远脱离了价值。实际上，这是一个分子与分母的关系。如果说价值等于性能除以价格，分子就是性能，分母就是价格。泡沫就是价值的导数，价格越高，泡沫就越大。

　　我认为，在今年第一季度宏观调控之前，房地产就往泡沫方向推动。从去年年底开始，房价就越涨越高。但是，房子的性能还是原来的价值。如果不出台调控政策，价格就更加脱离价值，泡沫就越高。

　　时代周报：一般来说，房价泡沫中隐藏着地价泡沫，那么今年以来土地市场是否早已潜伏着泡沫？

　　聂梅生：推动泡沫的主要原因是土地价格的上升。土地价格上升带动成本上升，但是却没有带动房子质量或者价值的同步上升。可以说，土地催生了泡沫。

　　但是，你要看到，今年土地价格并没有飞快上涨，反而是去年土地价格飙涨。现在的情况是政府加大土地出让量，开发商以大量的资金购买非高价土地。由于去年放贷高，流动性肯定推升了地产泡沫。但是，我认为目前房价高与地价还是有关系的。不管是先有鸡还是先有蛋，总归最后两者是互相推动的。

　　时代周报：绿皮书指出一些二线城市的房价泡沫远远超过一线城市，为什么会出现反超呢？

　　聂梅生：有些二线城市的泡沫确实推动很快。比如温州，房价基本上比杭州还高，这是因为温州民间沉淀资本太高，还是钱闹腾的。土地和投资性炒房是当前催生泡沫比较明显的因素。普遍性就是土地价格上升，个别性就是炒作。再比如，福州、杭州、温州，这三个地方的民间资本非常丰裕。其中，福州海外资本非常多，如果说热钱涌入，最容易涌入的就是福建，基本上都是侨乡。投资一旦增多，地价基本也跟着上去，更不用说房价。这就是流动性造成的。

　　时代周报：部分二线城市房价泡沫超过一线城市会否是一种趋势？

　　聂梅生：我觉得不会。目前，所有宏观调控政策一而再，再而三，就是控制投资投机性的炒作。二线城市房价泡沫超过一线城市，仅仅是个别情况。

　　炒作需要赚钱空间，就是房价在短期之内有上升的空间。但是绝大多数的二线城市是没有炒作空间的，而且房价比较低。资金肯定是流向房价比较高、能够继续炒作的空间比较大的城市。这与当地的购买力和地产房价是有关系的。

　　推高二线城市房价不等于推高二线城市的房价泡沫。我认为，二线城市的房价、土地价格和交易量不是泡沫虚高，而是稳步上升的趋势。这是整体的形势。

　　时代周报：12月3日，国际货币金融组织发布报告，针对房价飙涨和泡沫的形成，中国目前出台的调控措施仅仅是应对表面现象，而不是加息和增收房产税。

　　聂梅生：我同意这个意见。目前最重要的主要是两个方面。一个是货币手段，就是通过加息控制流动性或者说通胀。这是最有效的，但是这样一来打击的不仅仅是房地产，而且还会打击到其他支持产业。

　　另一个就是税制。我觉得不能光对老百姓持有房产收税，而应该解决政府土地出让金问题。如果不解决这两个问题，光是限购、限贷等行政手段，还有“国五条”、“国十条”，都是解决不了任何问题的。

　　时代周报：泡沫程度决定了政府调控的取舍，那么您如何判断政府接下来的房地产调控方向？

　　聂梅生：现在，与其关注房地产调控，不如关注对整个经济的调控。中央工作经济会议也提出，一定要加强和改善宏观调控质量。我特别关注的是用什么办法治理通胀和通胀预期。11月份的通胀率已经高达5.1%，其中包括居住类，上涨很明显。政府怎样治理通胀，一揽子下来就治理房价。第二个就是怎样控制流动性。控制流动性就等于控制了房价。只要这两个手段一出来，一定对房地产有很大的影响。我认为，政府倒不一定会推出新一轮的地产调控政策。