半年之内，连续两轮调控，深圳房价仍居高不下，而新房成交量还呈回升之势。严厉调控之下，谁在逆市出手？是无奈的自住市民，还是期望保值增值的投资客？记者从中介、消费者等多个渠道获得的信息显示，近期住房成交量的主要贡献者85%以上属于自住市民，而投资客也占到14%左右。

　　新房成交量连升三周

　　上周，据官方统计，深圳新房市场共成交860套，环比增幅为24.3%。关外两区共成交607套，占全市成交量的七成。关内共成交253套，占全市成交量的29.4%。成交量排名前十的楼盘分别位于龙岗、宝安、罗湖、南山，其中龙岗区有4个。前十楼盘上周成交总量509套，占全市成交量的近六成。

　　价格方面，上周新房成交均价为17636元／平方米，环比下滑5.6%，剔除盘源结构的影响，新房价格仍居高未下。

　　609套、692套、860套，相比11月中旬的453套，最近三周深圳新房成交量出现了连续回升势头。日均成交量已从11月上旬的69套、下旬的93套，上升至目前的123套；已经接近4月楼市新政前日均150套的水平。

　　上周，深圳二手房市场共成交1939套，环比微跌4.3%，连续五周持稳于2000套左右。相对4月调控前每周3700套的成交量，下滑了46%。

　　中原地产、世华地产专业人士均认为，10月、11月，受限购令等调控政策抑制，开发商推盘节奏明显放缓。12月份是开发商今年回笼资金的最后时机，竞相推盘的格局正在出现。在房源增加、促销力度加大的推动下，12月新房成交量继续回升可以预期，而房价仍将在高位运行。

　　谁在调控声中出手买房

　　12月2日，观望8个月之后，李先生在福田区新闻路一小区买下一套80多平方米的二手房，总价140万元。李先生原本在坂田片区拥有一套房，但他的工作单位在福田区，小孩也在附近上小学。因为原来的住房太远，对上班上学非常不便，李先生一直在寻找合适的房源。这次，恰遇原业主所在公司搬去东莞，急于卖房。虽然房价每平方米仍达1.6万元，但相比房子质量和周边房价，李先生还是愿意接受。“还有一个原因是，李先生看房时间长，有过被业主反价的经历，对房价下跌不敢抱太大希望。加上确实急需，因此果断出手了。”撮成此单生意的置业顾问张先生补充了更多细节。

　　新近买房的陈先生情况与此类似。他在福田外语学校旁边买了一套60多平方米的新房，均价2万元出头。陈先生告诉记者，他现有一套100平方米的住房，但小孩即将上初中，老人也准备来深圳住。“原有房子将由老人住，小孩上学时将搬到新房住，离学校近。”

　　世华地产对南山蔚蓝海岸、科技园两片区11月份二手房成交情况进行了深度调查。其中，科技园片区市场成交量减少明显，但即使是在政策的打压下，片区的成交价格仍比政策出台前的9月份上涨了10%-15%。置业群体中，在园区内上班的白领约占到60%-70%，此外还有少量来自福田和南山其他片区的置业者。园区内的南山外国语学校则吸引了众多学位房需求的置业者。自住需求占比总计达到90%。今年以来，蔚蓝海岸片区的二手住宅成交价格持续上涨明显，目前成交均价为2.5万元／平方米，相比年初约上涨30%。近两月受政府调控政策的影响，成交价格上涨速度有所减缓，但与政策出台前的9月份相比，仍上涨约5%-10%。置业者以改善型需求为主，比例达六至七成。纯粹投资客占10%左右。

　　中原地产对其下属地铺11月住房成交统计时发现，八成五以上的购买力来源于自住需求。

　　投资客占比降两个百分点

　　“10月限购以来，深圳炒房客数量锐减。”资深中介人士张先生介绍，去年市场火热时，他接触的买家中，投资客占一半，有的人一办过户，马上就放盘出售，从认购到出货就一个来月。有炒家一次现金买入20多套房。今年上半年，炒家还占到三成。现在，限购限贷，炒家基本消失了。一位相熟的投资客告诉他：“房价下跌15%再回来。”

　　世华地产市场研究中心总监肖小平说，限购令出台前的9月份，在蔚蓝海岸、科技园这些热点片区，投资客占到两成，现在已经下降到一成左右了。“由于近期房价波动不大，成交量有限，短炒获利已经很难。现在入市的投资客主要是为了防通胀和获取人民币升值下资产增值的机会。”

　　深圳中原地产市场部总监王世界透露，11月份的全市住房成交量中，投资客占比为14%左右，比9月份的16%下降了两个百分点，比2008年低迷时5%的投资客比例高九个百分点，比2007年24%的投资客比例峰值低十个百分点。

　　房价再涨或引发第三轮调控

　　近期，包括深圳在内的多数城市成交量又出现回升现象，房价仍然高企。进入12月，伴随推盘量增加，价随量升的可能性增大。社会上呼唤第三轮调控的声音越来越响。

　　渣打银行最新报告预测，至2011 年第二季度末将有4次加息，一年期基准贷款利率将提升至6.56%。目前经济发展势头强劲和对大范围通胀风险的担忧加大了多次加息的可能性。房产税改革即将启动，第一个试点方案可能在今年12月召开的中央经济工作会议中通过并公布。

　　中原地产专业人士表示，第三轮调控迟早会来的，主要手段可能包括试点房产税和像香港一样征收高额强制交易税。不过，政府不会采取打垮市场的办法，目标仍是抑制房价过快上涨。

　　世华地产分析师的观点是，前两轮调控效果非常明显，如果没有调控，深圳楼市的成交量、成交价都不是现在这个样子。12月份成交量在11月基础再回升一下，接近9月的水平，也是合理的。一方面，12月是传统旺季，另一方面，也推盘量增加、促销发力所致。而明年1、2月是传统淡季，成交量估计比不上今年的12月。关键看明年3月，如果成交量、价格双双在现有水平上明显上升，第三轮调控就会不期而至。

　　相关报道

　　资深中介：现在以观望为宜

　　“房价下降15%，我们才会回来。”一些深圳炒房客给市场撂下这样的“后话”。一些专业人士也认为，如果深圳房价真正下跌一成以上，自住市民可以考虑入市。这个时机或在房产税推出之际。

　　深圳中原地产市场部总监王世界说，深圳房价长期、短期都比较好预测：12月份，价随量升，估计新房价格会在高位上略有上涨。长期看，随着深圳经济持续发展，居民收入不断增加，房价还有上升空间。“目前房价如果说有泡沫，也只能称为泡沫前期。未来无非出现两种情况，一是暴涨暴跌，但跌破当前价位的可能性也不大；二是软着陆，因通胀原因及收入提高，房价的泡沫缩小，以时间换空间。”他认为，有自住需求的市民现在买入合适的房子，房价暴跌的风险不大。房产税试点推出，如果税率较高，是会逼出一些降价盘，但幅度也不会很大，时间不会太长。正像6月份，万科、佳兆业低于市价格15%开盘，又有多少市民出手了呢？

　　资深地产中介张先生认为，取消限购令、出台房产税时，是考虑买房的好机会。现在以观望为宜，可以多看看，选好中意的房源，一旦时机到了，就可及时出手。

　　对于急于在关内买房的“刚需”，有中介建议，可以到福田、南山一些片区用心“淘房”。在福田中心区仍有一些均价在1.6万元-1.8万元的二手房；在南山则有位置较好、均价在1.5万元以内的二手房。首次置业60至80平方米，总价在100万元以内，一些工作三五年的大学毕业生还是可以承担首付和月供的。

　　(来源：深圳特区报)