长江商报讯

    保障房来了。在“新政大热”的市场环境下，政府正把保障性住房分发给房地产开发企业。

　　记者了解到，为了完成580万套保障性住房建设任务，中央前日再次重申，已下拨600亿资金参建。

　　“这些都可理解为国家打压房价后，缓解对商品房市场的冲击。”昨日，江城一资深地产人士直言，在政策过渡期，进军保障房或是开发商的权宜之计。

　　据了解，出于信贷支持、快速周转资金、土地优惠、税收优惠等原因，“巨头”万科也开启保障房建设之路。

　　600亿加码，风向有变？

　　“今年这580万套的任务一定要完成。”7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，中央已经下拨600多亿资金，有关的政策措施都已制定并以文件形式下发。

　　据介绍，住建部协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书。

　　与此同时，不少地方已明确“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。在江城业内看来，落实保障房计划“需要更多民资参与”。

　　记者了解到，早在4年前，江城就开始联合民间资本，共同扩大保障性住房建设计划；2007年，江城保障性住房竣工面积就已达到120万平方米，缓解14000户中低收入家庭住房困难。

　　据了解，截至今年末，将有15万户中低收入家庭通过购买经济适用住房，使住房条件得到改善，3万余户最低收入家庭通过廉租房制度解决了住房困难。

　　“新政效应逐渐显现，未来商品房价格松动已成定局，部分房企意欲趁势参建保障房，进行业务结构调整，则更多显示出未雨绸缪的味道。”该人士感叹，开发商更愿意追求平均利润率，毕竟商品房的暴利时代“已基本结束了”。

　　保障房利润最高或达40%

　　针对保障房，“巨头”万科也适时选择业务调整。据了解，万科近期最大的动作是，将在南京建设400万平方米的保障房，尽管该项目尚未完成谈判，但万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。

　　业内人士一语道破，“此前，政府鼓励更多民间资本进入，一些企业最大的顾虑，就是利润。”据了解，目前，江城经济适用房利润率设定为3%-5%，远低于商品房利润率。

　　“商品房利润率一般在25%-30%。”武昌某房企负责人表示，如果通过资本运作，商品房的利润率可达更多，“但这对开发企业资金要求很高。”因此，多数中小开发商参与建设的热情不高。

　　据了解，诸如福星惠誉、百步亭等本土一线房企承接了保障性住房主力阵营。

　　然而，有部分业内人士另有说法。江城一资深地产人士表示，楼盘滞销已经成为现实，而且调控时间预期长达一年及以上，这时候保障房的优点就会被放大。

　　“与此同时，保障房的优势还在于建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快等，开发商可通过资金快速周转来提高投资收益，弥补利润率的降低。”中国指数研究院华中分院指数总监胡超如是说。

　　有业内人士粗略估计，如按开发商自有资金来算回报率的话，保障房利润最高可达30%-40%。

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　　开发商：不会成为利润点和方向

　　就在本月初，江城第六次土地拍卖上，P(2010)36号地块以成交价5440万元被湖北中信鑫鑫置业开发有限公司竞得，楼面地价2598元/平方米，值得关注的是，这块“双竞双限”被规定日后销售限价5400元/平方米。倘若加上建安、宣传、营销成本，该地块基本毫无利润，为何开发商还要？

　　“即便没有多少利润空间，也有开发商‘乐此不疲’。”知情人士直言，开发过程中真正有多大空间，“着实不好猜测”。

　　记者发现，在江城，限价房成为目前大多数房企参与保障性住房建设的主体，更呈燎原之势。

　　据了解，目前开发商选择的路径首选是商品房，其次是限价房，再次才是其他保障性住房。“主要还是利润率决定。”业内人士指出，限价房是处于商品房和其他保障性住房的中间产品，比商品房利润低，但控制得好的话，产品利润率也能达到10%-15%，保障房的建设旨在保障中低收入老百姓的住房需求，主要依靠政府的财力。

　　汉口一开发企业负责人指出，作为以商品房发展为主的企业，未来还是以商品房作为主要的发展方向，多数开发企业都不会以保障房作为利润点和方向。

　　(长江商报 张磊)