荆宝洁

　　楼市依然狂欢，人们依然迷醉，但危险的气息正一步步逼近。过去一个多月里，部分城市非常态的暴涨，已让主管部门感到焦虑。

　　4月11日，有消息声称，银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛2010年会上，提出了部分城市二套房首付必须达到50%或60%的观点，并表示北京已经在按照60%的指令执行。

　　报道传出之后，银监会紧急澄清，称刘明康原意为：“目前部分商业银行审慎评估二套及以上的风险，比如，在北京的有些银行已自主审慎的将二套房及以上房首付比例提高到60%”。

　　如果“六成首付”政策真的实施，将成为史上最严厉的调控政策。国金证券首席经济学家金岩石公开表示：“二套房首付提至60%，将使房价下跌达到40%。同时，这也从另一个侧面反映房产保有税极有可能出台。”

　　坊间一系列关于房地产调控的传闻和预判，几乎在同一时间传出。对市场触动巨大的另一个传闻是，即将征收房地产税和清算土地增值税。

　　受此影响，连续两个交易日，地产股大幅下挫。

　　信贷政策、土地政策同时趋严

　　刘明康的态度非常明确，银行有权不给炒房的人贷款。

　　本报记者从银监会内部人士处了解到，银监会目前虽然还未颁发正式文件，强制各商业银行实施二套房六成首付的政策，但下一步很可能通过窗口指导的方式，要求银行警惕对二套房贷风险。

　　一位国有银行总行个贷部的负责人告诉记者，在刘明康博鳌论坛此番讲话前，他和绝大多数的银行界同事，都没有听到关于大幅度提高首付的风声，但他相信，刘明康的讲话释放了强烈的信号，目前银行已逐步收紧个人住房贷款，一些优惠信贷政策业已陆续退出。

　　此外，证监会也被国务院纳入“涉房宏观调控”之列。记者从消息人士处得知，国务院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了证监会的工作任务之一。目前相关文件已经下发至包括证监会、住房和城乡建设部、国土资源部之内的十大部委。业内预期，对于房地产企业再融资以及借壳上市的政策口径，将面临再度收紧。

　　此外，待4月15日国土资源部公布新的全国住宅土地供应计划后，北京等热点城市将会对目前的土地出让制度，作出一定程度的调整。国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向本报记者证实，除了加强执法力度以外，改革的另一方向是加大招标的力度，采取一次性出让多块土地、把握出让节奏等，令业界更完整的获知出让计划和信息。

　　消费税、增值税风声渐紧

　　除了首付大幅提高的传闻以外，另一个重磅炸弹是税收政策的变化，而税收的传闻甚至早于首付传闻。

　　4月8日，一条消息迅速传播，房地产特别消费税已于4月7日晚通过建设部的审批，财政部和国务院通过批复的可能性也极大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆，试点地区目前定在京、沪、深、渝，按照购房合同价七折优惠后1.2%至1.5%的比例征收。

　　但4月8日下午，上海房管局就立刻通过官网作出了回应：对房产保有阶段征税，要经国家层面定；但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

　　业界纷纷预测，房地产税可能将取代物业税率先推出，征税的思路是向住房保有环节征税。

　　4月12日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在表示，从1993年建立房地产估价师执业资格制度后，目前全国已有5000余家评估机构和3.7万房地产估价师。一旦征收，不存在估价技术和人手问题。

　　另一个影响颇大的政策，是开发商土地增值税的清算。1992年及1993年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使很多资金流向了房地产。国家土地资金收益大量流失，为扭转这一局面，国家出台了一系列宏观调控措施，其中一项是开征土地增值税。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小，分别为30%、40%、50%、60%不等。但目前土地增值税流失严重。经粗略测算，按目前房地产净利润水平，开发商应缴的土地增值税额大概占楼盘销售收入的15%至30%之间，但记者独家获取的国家税务总局报告显示，近10年来，全国已纳土地增值税税额，仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。初步估算，仅2005年到2009年，土地增值税流失总额就高达2.52万亿。

　　据税务总局相关人员透露，目前土地增值税的清算工作，已经受到了税务总局高层的高度重视。

　　房价脱缰表明调控效果不佳

　　尽管从去年底开始，调控政策就密集颁发，但没有人能想象得到，楼市竟会无视调控径自疯狂。部分一线城市房价的非理性暴涨，暗讽调控效果不佳。

　　4月11日，位于朝阳区五里桥附近的中弘·北京像素开盘时，均价一夜之间陡升4000，最高达到了2.8万每平方米，引爆了购房者的千人大纠纷。

　　而这仅仅是北京房地产市场疯狂乱象的一个缩影，郊区房价大幅上升、城郊价格倒挂、租售比过高的现象……在刚刚结束的北京春季房展会上，意向成交均价达到了21164元/平方米，涨幅与去年同比翻了一番。而外地参展项目一年来的价格涨幅还不足千元。

　　过去半年，密集的调控措施的出台，没有改变购房者房价上涨的预期。北京中介公司链家地产在北京房展会所做的调查显示，83%的人认为房价还会上涨。

　　由于调控具有时滞性，即便大量保障房很快上市，北京可售期房仅余56153套，比去年10月可售数量下降了近一半，几乎到达历史最低点，供给严重不足。

　　“这一轮房价的上涨是由北京引领的。”21世纪中国不动产副董事长卢航说，此前深圳和上海都曾经是领涨的中心，而北京相对滞后。但一线城市之间有着微妙的传导关系，北京房价的上涨，同样会给其他城市带来强烈的信号。

　　上周六，南京多家开盘亮相的新房全城遭抢，万科金域蓝湾一天的认购率甚至超过96%，南京江宁一些新挂牌的二手房源价格普涨1000元到2000元，一天加价20万并不鲜见。

　　“不论大国小国，富国穷国，无论东方西方，体制如何不同，发展阶段如何不同，都发生过房地产泡沫危机。”银河证券首席经济学家左小蕾说。

　　政策频发房价拐点是否重现

　　“如果所有调控措施均被执行到位，房价一定会应声下降，2008年就是很好的例子。”前述国有银行高层对本报记者说。但他同时担心，执行力度的不明确以及地方政府维护利益的阳奉阴违，将影响实际调控效果。

　　“技术层面不存在问题，但是利益如何调节和分配？”柴强说。土地增值税就是很好的例子。目前中央层面很重视土地增值税的清算和征收，但地方政府一是认为征收有难度，二是担心破坏招商引资环境，大多都不愿征收。而物业税和房产税等呼吁多年的房地产保有环节的税收，在现实操作中也难有推进。

　　为了抑制炒房，市场还建议征收空置税。但邹晓云认为，在征收前应该有一次全面的调查，弄清楚炒作的成分究竟有多大。过去一个尴尬的现实是，各个调控部门每家都有每家的统计数据和指标，大大减弱了决策出台的科学性，也加重了主管部门制定政策的顾虑。

　　卢航和邹晓云都持相似观点，如果土地政策不改革，房价还会继续上涨。其他调控手段虽然会带来短期影响，但都无法从根本上抑制房价上涨。现在北京、上海等城市所出台的措施，难以称之为政策性的变革，仅仅是管理方式的改变，还是依着此前的政策框架，做些改变。

　　尽管如此，渤海证券分析师周户认为，调控将对市场产生重大的影响。他预测今年2季度，将是地方政府密集颁发调控政策的时期，而中央层面将会视二、三季度的运行情况，继续做出调整。并且，受到信贷紧缩、再融资放缓的影响，开发商的资金状况将明显不如2009年。

　　4月12日，北京郊区昌平某售价超过2万元楼盘的销售总监告诉记者，虽然他负责的楼盘目前销售情况依旧很好，但受调控传闻的影响，后市房价大幅度上涨的可能性，已经不大。

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