编者的话：北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示：1至2月，四环以内期房均价突破3万大关，达到每平方米31220元，而六环以外的房价也突破万元大关，达到每平方米10409元。房地产市场俨然已是牵动人心的全民焦点。本刊今日推出京城楼市调查，以飨读者。

　　北京楼市春寒料峭 两会刚过再度“亢奋”？

　　□ 本报记者 王 峥

　　入冬以来的第十场降雪让北京的天气骤然下降，而和寒冷天气一样的则是3月初北京楼市惨淡的成交量。据统计，3月第一周，北京商品房总成交量仅为2099套，比2月第一周下跌了65.2%，其中住宅仅为1200套，环比2月同期下降了71.8%。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示，3月3日至14日，北京楼市的总成交量为11175套，在多一天的情况下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房总成交量出现了33.1%的下降幅度，特别是商品房住宅更是出现了48.9%的下降幅度。

　　“小阳春”还是“倒春寒”

　　那么3月上旬，北京楼市的萎靡不振究竟有着怎样的原因；成交量下滑的背后是“小阳春”的到来还是一场实实在在的“倒春寒”呢？

　　对于这个问题，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就对记者表示：“3月份北京楼市成交量下跌的主要原因就是供应量的不足。首先是受当前环境的影响，开发商集体延缓了推盘的速度，年初这段时间推出的新盘数量不足2009年的一半，尤其是3月上旬，开发商在政策尚未落地前大多小心翼翼，定价太高肯定要引起非议，定低了又不符合商家的本性，所以延缓推盘就成了开发商集体的共识。”

　　而事实也确实如此，据记者了解在二月份北京总共开盘的项目只有8个，尤其刚刚过去的3月第一周，北京新开盘项目更是仅有3个，总共提供房源400套，供应短缺的状况十分严重。

　　“导致供应不足的第二个原因则是受2008年楼市低潮的影响。那段时间大多数房地产企业都在抵御寒冬，在能否挺过去都是未知数的情况下，新开工项目的数量自然也是大幅度的减少，而按一般房地产项目的建设周期来看，2010年正是前年开工项目的上市期，但是由于那段时间开工项目非常少，所以也减少了今年上半年可推出的新盘项目。而最后一个原因则是去年下半年火爆的市场导致很多房源在2009年年底就已经销售一空，致使现在没房可卖。”

　　对此杨少锋举例自己公司在通州代理的一个项目，其早在去年11月就已经销售完当期的所有房源，而该项目的新房源要到今年4月才能推出。并且去年大热的行情也确实透支了今年年初的部分需求。

　　此外，北京中原三级市场研究部也认为，导致近期商品房成交量下跌6成以上的主要原因是3月上旬获得预售许可的项目仅有4个，远低于平常十几个的水平。

　　而在3月下旬，新开盘的项目将会出现一次小小的井喷。亚豪机构的统计数据就显示，3月欲开盘项目约40个，其中首次开盘的纯新盘项目有9个，其余皆是老项目后期开盘。也就是说3月下旬将最少有35个以上的项目集中推出，其中不乏去年的一些热点楼盘，如太阳公元、华业东方玫瑰、金隅万科城、首创·禧瑞都、远洋一方、中海城紫鑫阁等都有可能在3月下旬重点推盘。

　　所以杨少锋认为：“现在还不能说3月份房地产市场是真降或是假摔，毕竟会有一大批新房源推出，在市场供应得到恢复的情况下，再看成交量高低与否才可以判断3月份到底是‘小阳春’还是‘倒春寒’。”

　　房价长期看涨 短期下跌较难

　　但在北京楼市成交量持续低迷的同时，房价在3月初却逆转了2月份小幅下跌的趋势，重新开始上扬。亚豪机构的监测数据显示，在有价格记录的项目中，3月北京整体开盘的均价为21330元/平方米，相较2月，涨幅高达13.3%。而五环内的平均开盘价格更是早已超过每方米2.3万元。

　　统计数据就显示，3月计划开盘的项目中，朝阳区项目达10个，整体开盘均价30950元/平方米，其中如长安8号项目开盘均价达70000元/平方米。海淀区计划开盘的5个项目整体开盘均价为23920元/平方米，其中如新盘国悦府项目均价达35000元/平方米。而在今年1月份新开盘项目中，朝阳区开盘项目整体开盘均价为27519元/平方米，海淀区为21825元/平方米，两相比较，朝阳、海淀两区域房价分别上涨了12.5%和9.6%

　　对于房价的继续上升，杨少锋就表示这是再正常不过的现象了。他给记者抛出了这样一个问题，那就是5年后，你相信北京的房价会比现在低吗？

　　“我认为北京在今后很长的一段时间内，房价都会是上涨的。首先北京的房地产市场不止限于常住北京的2000万人，全国全世界有购买力的人群都是北京房地产的购买者，作为一个仍在快速发展的国际化大都市，巨大的需求是支撑北京房价的最重要因素。尤其是中心城区，其资源的稀缺性尤其突出，所以房价高也是正常的。据我了解，北京今年在四环以内的新盘屈指可数，而好的位置加上稀缺的房源导致其必然抢手，开发商如果不涨价销售才是不正常的。就算价格定的高了点，但是只要10个观望者中有2个肯出手，那么这些区域的房子肯定也能都卖出去。”杨少锋说道。

　　“而通州、涿州今年房价高涨的原因则是受政府政策的影响，北京市政府机关东迁计划，南城开发等政策使这些地块的价值明显提升，相信5年后的通州肯定不是现在的通州，而5年后的涿州也肯定不是今天的涿州，其这些地区的区位价值到那时将会得到充分的体现，所以这些地块的价格今后还会上涨。而随着北京城市扩建新政策的陆续出台，相信今后会后更多地区的土地价值得到提升。”

　　而北京周边区域的房价确实也在持续的上涨中，通州地区的世纪星城均价为22000元/平方米，月亮湾为26000/平方米；大兴领海天使湾近期也由22000元/平方米上调均价至26000元/平方米；昌平珠江摩尔国际中心开盘前预计均价更是达到了25000—30000元/平方米。杨少锋也对记者表示，上面提到的今年4月他们要推出的新房源售价肯定也将比去年高出3000至4000元。

　　杨少锋还认为：“就整体而言，北京市的公共基础配套设施，轨道交通在全国都是首屈一指的，而庞大的教育资源、医疗资源、商业资源等更是别人所无法比拟的，在如此条件下房价怎么可能下跌呢？”

　　而据统计，目前，房地产企业增加土地储备不到1.2亿平方米，虽然在建面积约有30亿平方米，但其中大部分都是2009年销售的期房，同时捏在房产商手中的富余现金流，却有1.5万亿元左右。钱多、地少，存量失衡，即使成交量低迷一段时间，开发商也不担心，毕竟如此低的成交量很大一部分原因正是开发商自己捂盘惜售造成的。

　　相比2009年3月的136172套，2010年3月商品住宅的存量仅有89234套，下跌了34.5%。而对于开发商来说，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售，毕竟房子都有些不够卖，开发商肯定要将价格维持在一个高位。

　　京城商品房10天新增千余套

　　楼市新政倒逼开发商提前开盘

　　□ 见习记者 钟 源

　　随着国务院4号文件(国11条)等房地产调控政策的日渐“发力”，近期我国稳定楼市政策已初现成效。其中，北京商品住宅房存量自本月3日降至低谷以来，触底急剧反弹，至3月13日零时，全市商品住宅存量为89515套，创下十天来的储存天量。权威人士则称，我国房市调控政策“效显路艰”。

　　10天净增1187套

　　新政倒逼开发商放盘

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，本月3日，北京商品住宅存量为88328套，创下2006年以来北京住宅存量的新低。然而，仅过了10天，3月13日零点北京期房可售套数增至58663套，未签约现房住宅套数为30852套，由此计算，北京商品住宅存量为89515套，十天净增1187套。

　　另据新浪乐居、中原地产等机构市场统计情况预测，3月北京新盘供应或将放量，约50余个新、老楼盘将开盘销售。而有资料显示，2008年3月，新盘开盘量为32个，2009年3月为36个，在2010年2月则为10个左右。

　　“开发商取得预售许可证3天之内须一次性公开全部房源；严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为。”，对于这些国家新出台的房地产“红头”文件，市场是如何反应的呢？

　　记者在北京城建投资发展股份有限公司开发的世华水岸售楼现场了解到，该项目住宅部分总建筑面积约21万平方米，由纯板式高层、小高层和多层形成，分B、C、F三大区域来开发。售楼小姐袁女士告诉记者，其实自从07年以来C区和B区就已相继开盘，然而至今，B、C两区仍有未卖完的房子。但是在今年1月份F区也提前开了盘。记者随后在某房地产专业网站最新楼盘动态介绍看到“世华水岸F座(离地铁最近)预计3月底开盘”的字样。

　　对此，有市场分析师认为，从以往情况看，三四月份是京城楼市的传统旺季，许多项目选择在这个时间段入市也很正常。还有就是那么多开发商急不可待地要在3月份入市，还可能是担心今后还会有抑市政策出台。至于世华水岸F区本打算3月份开盘，而又提前至1月份，或是迫于政策的压力，实属无奈之举。

　　开发商或在“挂羊头卖狗肉”

　　市面房价很“坚挺”

　　京版“国11条”还提出完善房价分类统计和发布机制，以稳定市场预期。然而记者在某房地产开发商销售处了解到的销售信息和北京市房地产交易管理网公布的信息有很大不同。当记者问到5号楼是否有房时，售楼刘小姐说，现在正热卖F区的1号楼和4号楼，该区其他还没开盘，估计月底才可以投放市场。你说的5号楼应该是B区或C区，不过这两区的房子已全部售完。当记者问到网站上公布的5号楼共60套仅签7套时，该售楼小姐说这就不知道了！

　　在谈到该区房价时，该销售人员介绍说从两万一到两万六、七不等，均价是两万三左右，接着她还告诉记者，从去年到现在这地房价一直在涨，由一万三四一直飚到现在的两万三四。近阶段都说北京房价要降了，我看悬！到现在还很“坚挺”。

　　对此，北京理工大学经济学教授胡星斗先生3月15日接受《证券日报》记者采访时表示，“国11条”政策的出台客观对抑制房价的快速上涨有一定的作用。但在房价问题上最好统筹兼顾，标本兼治。问到未来房价走势时，胡星斗认为考虑到商品房供求关系、市民的投机心理和国家土地财政政策，以及部分地方政府错误的政绩观等因素，未来一段时间房价肯定很“坚挺”，甚至上涨。

　　与新房依旧冷淡相比

　　北京二手房出现小阳春

　　□ 本报记者 许 洁

　　昨天上午，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示：1至2月，四环以内期房均价突破3万大关，达到每平方米31220元，而六环以外的房价也突破万元大关，达到每平方米10409元。

　　与其同时，昨日北京有五宗地块拍卖，总成交120.5亿；其中大望京地块40.8亿被远洋竞得，楼面价2.75万元/平，成北京单价新地王，中国兵器首次进军京城房地产17.6亿竞得东升地块，楼面价1.69万元/平米。

　　北京期房市场价格在不断刷新，二手房市场目前又如何呢？

　　据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：3月上旬(1-10日)全市二手房住宅网签总量开始呈现逐日回暖局面，5746套的签约数字较突现牛市行情的去年同期还要高出6.47%，环比涨幅则已达21.87%，而日均成交575套的成绩也大幅超出前月同期水平21.82%。

　　而上周(3月8日-14日)北京存量房网签累计4621套，二手房住宅签约4236套。环比分别上涨22.3%和20.4%，成交量的明显回升促使今年北京二手楼市已经进入“小阳春”。

　　另据我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，3月上旬二手房市场的整体交易均价终于停止了上攻态势，18595元/平米的交易均价环比回落了1.74%，城八区的交易均价则由2月下旬的21167元/平米下跌至20760元/平米。

　　3月是第一季度的最后一个月，全市二手房市场似乎终于迎来了量升价跌的暖春局面。

　　去年年底随着系列楼市调控政策的出台，北京二手房市场受到影响，成交量大幅下跌，房价也出现了较大的议价空间，据此，很多人对今年二手房市场的走势看不清楚。2月23日，京版“国十一条”出台，政策效应再次成为业内讨论的焦点，加上近期房价被广泛关注和质疑，楼市走势充满争议。但3月份以来，与新房市场依旧冷淡相比，二手房市场迅速回温。挂牌量的大幅增加和成交量的回升，业内人士判定今年北京二手房市场“小阳春”已经来临。

　　目前大街上都可以看到中介立牌吸引客户。这样的举动似乎表明楼市太冷，客源太少。但是记者昨日咨询了我爱我家一名销售人员，他表示：“这种行为并不是表明房子卖不出去。只是因为现在中介太多，各家都想多争取一些潜在客户，最重要的是，上面给我们调高了业绩目标。单我们这个店而言，3月1日时定的业绩目标是660万，但是才到10号，我们就已经完成了一半。因此现在就把业绩目标提高到880万了。”

　　“现在看房子的人挺多，比年初那会儿多很多，我感觉房地产市场会逐渐回暖。”上述人士对记者表示。

　　记者实地考察了位于东三环和东四环之间的松榆商圈。松榆商圈位于东三环南路，劲松、方庄商圈以东，CBD、朝青板块以北，紧邻潘家园桥和地铁10号线一期的终点站劲松站。这样的地段优势使得松榆商圈在节后成交量的回升中处于市场的领先位置。2010年3月起，该地区的二手房客户需求量又开始出现井喷式增长，与2009年下半年最火爆的时候基本持平，与1、2月份相比，环比增长60%-80%。

　　随着需求量的上涨，松榆商圈的二手房成交量也开始快速增长，与此相对应的是二手房的房源数量并没有特别明显的增加。有些性价比高的房源甚至又出现了类似2009年抢房的局面，最后不得已加价成交。供不应求也是造成该区域需求量上涨的又一主要原因。

　　在一家中介公司店面，前来签购房合同的王小姐对记者坦言：“现在感觉楼市又慢慢火起来了。2月底看到一个房子，就是因为当时犹豫了一下，结果晚上就被人全款买了。这次看中了就不等了，因为北京的需求太旺盛了。”

　　对于近期市场走好的原因，我爱我家分析认为，首先，房源供应量充足；其次，有效需求依然存在；第三，交易热点产品和区域持续高温；最后，政策利好效应。即使政府的部分优惠政策有所改动，比如二套房贷首付比例上升到四成，营业税免征标准的“2还5”等，但是依然保留了部分优惠。

　　谨防变相捂盘对冲施政效果

　　国务院4号文件(国11条)中规定，商品房项目不得分层、分单元办理预售许可。此次北京贯彻出台的政策中，这一方面的要求更加严格，也是比较新的政策点。中国房地产文化促进会研究员陈运高主任表示，国家出台的房地产调控政策很多，也很好，以后就看执行落实情况了。

　　胡星斗教授则认为，这个规定从理论上可以遏制或杜绝捂盘现象，增加商品房的有效供应。以前开工3栋楼，可以一栋一栋地开盘，开一次涨一次，现在预售就必须是3栋楼都卖，一下子都推出来。但政府也要防止开发商通过定价体系变相“捂盘”，比如，通过上面所举的开发商利用“挂羊头卖狗肉”的策略，忽悠购房者；甚至通过提高不想卖出楼盘的价格达到捂盘的目的。因此，要想防止开发商捂盘，还应该在房价预期、供求、增值税、房源及价格信息全公开等方面下工夫。否则，“下有对策”势必对冲中央施政效果。

　　远洋全面扩张

　　“万保金”战略转移

　　□ 本报记者 李木子

　　昨日上午，远洋地产子公司北京远豪置业在经历了84轮激烈竞价后，以40.8亿元斩获北京朝阳区大望京一地块，成为该地区新地王，这是近日远洋地产高调出场后斩获的第二块地王。与此同时，在农历新年后，房地产开发商一线城市拿地日趋谨慎，地产龙头万科、保利、金地的土地储备也已基本完成向二、三线城市的战略大转移。

　　根据北京市土地整理储备中心网站显示，朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以20.8亿元被远洋地产子公司北京远豪置业有限公司夺得，楼面单价2.4万元，逼近望京地区在售房源价格。而根据建筑规划，在扣除医院、学校等公建面积后，该地块楼面价达到27529元/平方米，成为望京地区的新地王。

　　远洋地产旗下另一全资子公司北京远坤房地产公司(下称北京远坤)，在12日将青岛所谓的“钻石地块”——工人疗养院收入囊中，该地块1.95万元的楼面单价开创了青岛楼面地价之最，成为新“地王”。当日，北京远坤在青岛可谓收获颇丰，还以7500元/平方米的单价竟得了位于浮山后商圈浮山新区同安路北、劲松七路东地块，此价也同样刷新了浮山后商圈的地价，使之成为该区域的“地王”。

　　尽管远洋地产此前在土地市场表现比较低调，但在消息层面，远洋地产始终处于活跃状态。1月初，中国人寿购得远洋地产4.23亿股，持股比例增至24.08%，从而其第一大股东易主为中国人寿。

　　随后1月末，北京土地整理储备中心公布了北京东三环中服地块的竞买条件，此公告一出，被业内人士指为为远洋地产量身打造的竞买公告，远洋地产在对“内定”表示否认的同时，表达了对该地块的兴趣，不过，至今，中服地块始终显示“暂无出价”。3月初，香港太古地产宣布，已与远洋地产达成“战略合作框架协议”，太古地产将携手远洋，进行内地扩张。

　　就在远洋地产在一二线城市全面扩张的同时，地产龙头企业万科、保利、金地已经把主力撤出一线城市，全面进军二、三线城市。万科年内新获取的44个项目，总占地面积约763万平方米，规划建筑面积总计约1332万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米，其中二三线城市占比超过了90%。2009年保利二三线销售收入首次超过一线城市，新年初，青岛、无锡二线地皮纳入囊中。金地2010年度经营计划主要开发项目43个，计划新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津，南京，沈阳，西安，东莞等地。

　　无论是全面出击还是转战二三线城市，各大房企扩张的脚步从未迟疑，其他行业进军房地产行业的行动也有条不紊。分析师表示，这和今年人民币升值预期有关。

　　央行行长周小川近日上表示，在危机的条件下，“不排除我们会采用特殊的政策，包括特殊的汇率形成机制”，但“这样的政策迟早也有一个退出的问题”。此言论引发了外界对今年人民币升值的猜想。

　　据中金公司宏观组预期，今年人民币将升值3%～5%，可能从一季度末或二季度开始。大成基金报告认为，人民币升值最为受益的是航空、造纸业以及房地产业。另外，如果人民币真如预期开始稳定升值，那么目前受较大政策调控压力的房地产板块或会出现一些反弹机会。而且，目前A股房地产股价已率先大幅下挫，其估值水平也受到制约。一旦房地产行业所面临的政策风险逐渐消减，本币升值对该行业的刺激作用或会显现。

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