田新杰

　　“我们第一时间就报名了，你也帮我打听一下，还有哪些企业报名了，要知己知彼。”10月21日，离上海首幅“迪士尼宅地”竞买保证金到账还有一天，一家知名全国性国资房企上海公司的投资部负责人正在四处打听竞争对手的消息。

　　本报记者从上海官方网站查阅发现，这幅上海浦东新区川沙A08-03地块，是名副其实的首幅“迪士宅地”：自2005年以来，这是迪士项目选址所在的川沙区域第一幅通过公开招拍挂途径出让的普通商品住宅用地。

　　“上海迪士尼宅地供应开闸了，相信往后还有更多土地供应。”这位投资部负责人坦言，据其日前现场勘查，该地块离此前消息中的迪士核心选址仅约3公里。

　　迪士尼板块仅是大浦东诸多未来空间预期巨大的区域中的一个。不争的事实是，几乎是从今年一季度开始至今，大浦东概念下的上海浦东及原南汇区域楼市，处于黄金时期，楼盘销售速度惊人。现在，存量已迅速消化，房价也已经到了历史高位，大浦东几个多年未曾开闸供地的热点区域终于开始有所动作，首幅“迪士尼宅地”的亮相，率先启动了该板块上百平方公里土地的大变局。

　　“迪士尼”宅地5年来首次开闸

　　上海浦东新区川沙A08-03地块靠近市场预期中的迪士尼乐园，紧邻地铁和规划中的奥林匹克公园，从9月底发布出让公告开始，就受到众多开发商关注。截至10月21日记者发稿，该地块领取申请书人数已达到55个，缴纳了保证金的竞买申请人数已有5个。

　　该地块出让面积为56570平方米，容积率不大于1.5，起始价32680万元。10月26日，该地块将正式进入挂牌报价阶段，11月4日下午将通过现场竞价决出最终得主。

　　仅以起拍价推算，楼面价约为3800元，与当前川沙板块的普通商品房均价14000元/平方米相比，并不算高，这也是吸引众多开发商的一个因素。不过，业内人士普遍认为，从目前开发商的竞标热情推测，最终的成交价格很可能远超底价，翻番的结果几乎难以避免。

　　上述国资房企的投资部负责人坦言，“我们对该地块兴趣浓厚，对争夺激烈有充分准备，最终楼板价超过万元/平方米，也是在预料之中的。”

　　但该人士同时透露，通过与当地政府的沟通获悉，迪士尼板块的土地供应才刚刚开始，该幅土地具有一定的试探性质，因此体量不大、总价不高。

　　本报从上海市土地交易中心处获悉，今后该中心还将运作该区域后续土地的招拍挂出让程序。但该中心并未明确答复迪士尼板块后期土地供应的具体体量。

　　公开资料显示，作为迪士尼板块核心所在的川沙功能区域，地处原浦东新区东南部，东部临海，南与原南汇区接壤，西和北同张江功能区域连接，区域面积139.73平方公里(其中包含浦东国际机场42.96平方公里)，下辖江镇、施湾、六团、黄楼、城厢、城南、华夏7个社区。

　　此前媒体报道的迪士尼选址黄楼正处该区域，也就是说，该区域内的土地资源，拥有正宗的迪士尼概念。随着两区合并，该区域的全面开发被正式提上日程。近期，浦东区副区长朱嘉骏在川沙功能区域调研时指出，要认真研究两区合并对川沙发展环境、功能定位等造成的变化，提前思考和准备，切实把握这些变化所带来的机遇，加大招商引资的力度和强度。

　　记者从上海规土局官方获悉，从2005年初至今近5年时间中，川沙区域的土地供应总共仅7幅(包括这幅迪士尼宅地)，几乎处于停滞状态，而且其余六幅均非普通商品住宅用地，以工业和商业等配套用地的供应为主。

　　大浦东土地新变局

　　本报获悉，在这幅“迪士尼宅地”公告出让前，该板块的土地市场已经经过了一番预热，市场反应强烈。

　　在整个2008年没有任何土地新增出让之后，今年川沙区域已经通过出让三幅工业及商业用地试探市场，均获得了市场的追捧。尤其是目前正处于挂牌阶段的浦东新区川沙新市镇B03-13A商业地块，缴纳保证金的竞买人数已多达12家，争夺激烈。

　　这个继世博会之后未来几年内大浦东最大概念之一所在的黄金板块，选择此时开闸放地，立刻令开发商“趋之若骛”，也预示着整个大浦东区域在完成两区合并详细性工作后，土地市场即将迎来新变局。

　　今年土地供应以开闸姿态出现的，不仅只有迪士尼板块，而是整个大浦东中的原南汇大部分区域。

　　记者查阅上海市规土局网站公开出让信息发现，从2008年开始，南汇区的土地公开出让几乎是工业用地一枝独秀，住宅、商业用地难觅踪影。2008年，南汇区共有33幅土地公开出让，仅有3幅非工业用地，其中普通住宅用地仅一幅；而2009年至今，南汇区仅14幅土地公开出让，其中大部分为工业用地，仅两幅非商业用地，无一住宅用地出现。

　　不过，来自南汇区土地储备中心的数据显示，2008年南汇土地储备量激增至1717万平方米，远远超过自2004年以来前4年的总和。

　　两区合并后，原南汇区部分土地资源的土地基准地价有望连跳五级，从目前的7级土地跃升为2级土地，随之攀升的即是土地出让基准价格(详见本报今年5月22日“大浦东：基准底价连升五级 南汇一地难求”一文)。

　　一些具有相对渠道优势的企业，已率先补充大浦东尤其是迪士尼板块的土地储备。早在今年初，张江高科发布公告称，公司将通过以不超过21500万元收购上海欣凯元投资有限公司股权的方式，收购该公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目。

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