连续数月各大城市成交量的超常规增长，预示着房地产行业已经进入了行业复苏阶段。然而，综合多方因素，短期内房地产行业仍难以实现进一步实质性的好转。

　　自2008年10月，尤其是2009年1月以来，各大城市房地产成交量超常规增长。上海等九个主要城市2009年1-4月共销售商品房32.57万套，同比增加65%，相较2007年同期增长30%。单月成交量的增长则更为惊人，2-4月商品房无论是套数还是面积，平均单月增长率高达100%。而在房价表现上，2009年以来广州、深圳、武汉和重庆等城市整体房价环比略有上涨，其他城市房价环比略有下降。总体来看，尽管近期二手房环比出现了局部涨价现象，但整体房价同比略有下降。

　　综合近期国内主要一二线城市价量表现，房地产行业已经进入成交量逐渐增长的行业复苏阶段，导致2008年成交量急剧下降的原因已经出现了根本性转变，实现了初步好转。

　　高价与惜贷下的房市收缩

　　在此番回暖之前，中国的房地产市场经历了过去两年中由晴转阴的急剧变化，其中的原因简而言之，一是房价上涨过快，二是贷款杠杆降低。2007年全国住宅价格月平均涨幅15%，超出2005-2006年月均涨幅2.4%，自2007年8月以来房价月涨幅超过15%，增速远远超出GDP和居民可支配收入增长率。与之相对应，2007年销售额月均增速高达46%，超过2006年21个百分点，自2007年7月以来月增速超过40%。无论房地产行业中长期景气如何，至少短期内超过40%的销售额增长率是难以维持的，因此2008年以来的成交量下降并不完全是政策调控力度加大的结果，其中也有房价和销售额短期增长过快导致的市场自身调整。

　　2007年个人按揭贷款猛增4530亿元，可以说，提供了金融杠杆的房贷本身是推动房价快速上涨的原因之一。但与此同时，房价经过2007年的快速上涨，不仅打消了相当一部分自住需求，同时自住和投资炒房的买房者对房贷的需求也变得比以往更为迫切。恰好在此时，房贷收缩，并且重点放在了针对投资需求的第二套房贷款，因此投资需求必然萎缩，而由此引起的成交量下降也增加了自住和改善性消费者的观望气氛。2008年下半年开始对经济走势的不确定性更是强化了这种观望气氛。

　　短期内难以实现进一步好转

　　从2008年底、2009年初开始，导致2008年成交量急剧下降的诸多原因已经出现了根本性转折。然而，从成交量、供给和政策等多方面来考量，短期内，房地产市场仍将维持现有的阴转多云局面，难以出现进一步的实质性好转。

　　首先，成交量和需求在2007年高峰基础上继续大幅放量的持续性仍难以确定。2008年10月至2009年5月，全国九个主要城市成交量以环比20%的速度增长。其中，2月和4月的单月成交量同比增幅高达120%。这种巨量的持续性在房价趋涨、供给增加的前景下并不乐观。并且，目前的成交量以刚性需求和部分改善性需求为主。

　　从住房供给方来看，近期可售存货下降，去存货化速度很快，但急剧下降的存货并不等于供给。按照最近两个月的平均销售速度，上海目前可供出售的一手商品住宅约700万平方米，只可维持3个月销售；但是，可供出售对应的是拿到预售证的已售住宅，不包括更为庞大的正在施工、等待拿预售证的一手住宅，截至3月末，上海这个数据是大约4000万平方米。从全国水平来看，供给增长高峰尚未完全过去，房地产市场的供过于求十分明显。

　　再次，出于保证各地方政府主要收入来源，创造增量GDP的目的，政府的基本态度是保证住房成交量，控制房价上涨。一旦房价继续甚至加速目前的上扬势头，上涨过快的房价将会重新引发成交量的萎缩，重演2008年成交量急剧下跌的一幕。

　　作者系国泰君安证券销售交易总部房地产首席分析师

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