过去一年仍在“逆势上涨”的高端地产“坚挺神话”已破，这是一个危险的信号

　　文  《环球企业家》  刘建辉

　　环球金融中心，地处北京CBD中心区，临近外交部、第一使馆区。这个由香港恒基开发，为企业高管配有专用卫生间和淋浴间，以及专用高速电梯的24层双子座写字楼，在夜晚，其墙体变幻效果与水立方相比也毫不逊色——它是能给北京CBD形象加分的地标性建筑，不过，其出租率除外。

　　“我们目前的预租率约10%。”北京环球金融中心的租务接待人员告诉《环球企业家》。而按惯例，写字楼竣工时的预租率都在40%左右。此外，这个被宣传为“五百强争抢进驻”、北京今年以来最大的写字楼竣工项目今年一季度尚无成交量。

　　不仅仅是环球金融中心，据房地产顾问机构戴德梁行统计，一季度北京写字楼平均有效租金环比下降近一成，而空置率上升了近6个点，达到18.97%，显示出租金继续下行的压力；在上海，一季度写字楼总体空置率创2005年以来新高，整体市场租金环比下跌了6个点。

　　去年火爆的商铺市场如今也风光不再。因为看好奥运会带来的巨大商机，去年高达92.5万平方米——接近2007年的三倍——的新增商铺空间被租赁一空，平均租金也创历史新高。不过现在，据仲量联行统计，一季度北京购物中心的平均租金环比下跌了6个点。CBD地区、亚运村中心区等商圈中的新开业的商业项目内租户经营压力大增；而一些新进入的零售商则要求业主提供装修补贴，并以纯销售提成作为租金才愿意继续洽谈。

　　这与春节之后售楼处重现的人潮涌动大相径庭。4月份，北京期房住宅成交量创下2006年5月份以来新高；同期上海的成交量同比亦增长近五成。但回暖表象之下，北京有多个项目在一季度成交量只有一两套，其中连续两个月零成交的楼盘中，高端楼盘占六成以上。与之相伴的是，一季度北京豪华公寓和酒店式公寓的空置率持续上升，租金价格下滑。

　　这是一个危险的信号。自2003年以来，伴随对别墅和豪华住宅项目的限制审批，以及城市化进入郊区化阶段，稀缺性和企业、新富阶层的投资需求共同作用，使高端地产进入了一个持续、稳定上扬的通道。即使在住宅市场低迷的2008年，高端地产仍然保持了销售量和价格的上涨，是整个房地产市场的基石。

　　若高端地产就此进入调整期，则需对眼下正在形成共识的房地产市场回暖打上一个问号。更重要的，高端地产走向也是整个宏观经济景气与否的风向标——因为其更代表企业的投资和租赁行为。

　　迟到的调整

　　表面上，供应量过大是高端地产出现空置率上升而价格下跌的直接原因。去年第四季度，北京写字楼新增供应超过40万平方米。今年一季度，共有4座写字楼总计33.7万平方米的新增供应量，仅环球金融中心就占了一半。

　　不过，最终给市场以下行推力的是羸弱的需求。在去年第四季度末开始，仲量联行北京研究部主管马安平认为，雷曼兄弟公司破产引发的金融危机恶化2个月后，自去年第四季度起，需求——特别是来自跨国公司及其员工的需求——下降速度加快。据统计，北京写字楼市场降价和空置率上升的区域主要是CBD、东二环和燕莎。这三个商圈主要租户以跨国公司为主，其占甲级写字楼总需求量的70%，更易受经济放缓的冲击。

　　戴德梁行策略发展顾问部董事王晨向《环球企业家》指出，虽然不少新竣工写字楼的租金都进行了下调，但是由于大公司的搬迁成本很高，除非租金大幅下降，否则企业不会考虑搬迁。因此，在企业停止扩大办公面积的情况下，去年四季度以来，新入市写字楼的预租情况很差。

　　自然的，高端地产市场中来自跨国公司及其在华员工的需求出现疲软。高档住宅租赁市场也由于金融危机爆发以来跨国公司纷纷控制运营成本、减少出差次数和差旅预算，而大受影响。外企员工不得不缩减预算，转为租赁更为便宜的一般公寓。

　　金融危机对别墅的销售确实造成了一定的影响，鲁能地产开发的北京最大的别墅项目格拉斯小镇总经理王广善在接受《环球企业家》采访时表示，格拉斯小镇一期的外籍业主占到了1/4，鲁能地产旗下另一个项目优山美地1/3的业主为外国人。格拉斯小镇的销售团队曾去过山西向煤老板推销，但收效甚微。

　　不景气最终蔓延到商业市场。戴德梁行华北区商业部董事叶沛能向《环球企业家》指出，一季度的商铺市场需求量下降，使得新项目的招商工作进展困难，尤其是定位为高档购物中心的项目，由于其主要租户为国际奢侈品牌，受其收缩开店计划的影响更大，招租工作难度大大提高，增长了招租时间， 以至开业时间数度推迟。

　　复制普通住宅的“小阳春”，对高端地产而言并不现实。前者是多项政策刺激下的刚性需求的释放。而后者几乎没有利好政策推出；另一方面，刚性需求要小得多。若要重现往日辉煌，必须等待全球经济的还魂。

　　前景暗淡

　　更糟糕的时刻还未到来。据多家地产代理行统计，今年北京将有约10到15栋写字楼总计130万至200万平方米新供应入市，其中大部分分布在CBD地区。另外，还有总共约120万平方米的商铺竣工。由于商业地产多有两年以上开发期，最近半年内入市的项目实际上是2007年房地产到达巅峰时，投资冲动的产物。基于此，仲量联行认为，今年写字楼空置率将会高位运行，而平均租金全年有望下调两成。

　　夏秋两季是传统意义上的销售旺季，但是，鉴于政府似乎并不打算实施新的救市举措，众多潜在购房者继续持币观望，仲量联行北京研究部主管马安平预计今后一段时期，除非房价大幅逆转、市场行情好转，否则高端住宅成交量将难以维系。

　　但并非所有人都愿意降价以促进销售。“大环境不好，开发节奏肯定要放慢，至少慢1/3。”格拉斯小镇项目总经理王广善认为，降价对于千万计的别墅的效果并不明显，不如利用这一时机提升产品品质。去年下半年以来，他们对格拉斯小镇的环境进行了改善，对部分别墅的外墙面进行了材料升级。

　　等待也是手头资金充足的商铺开发者的选择。马安平表示，2009年今后3个季度新增竣工商铺中超过一半可能推迟开业。同时，大部份零售商在上半年都处于一个观望期， 经过几个月的观望， 他们才会重新审视开店计划。同时，目前能吸引零售商开店的项目， 必需给予零售商一个合理的优惠政策， 让他们能在经济形势仍处于低迷的情况下正常经营。

　　多位接受《环球企业家》采访的专家均认为，在世界经济走出衰退之前，来自外资的需求都将持续低迷。由于金融危机比预期严重，国际货币基金组织(IMF)4月22日今年第三次下调经济增长率预测：全球经济今年将收缩1.3%，陷入二战后最严重的衰退；突然来袭的甲型H1N1流感，将会进一步打压刚刚有企稳迹象的全球经济；欧元区已经连续8个月PPI(工业产品价格指数)下滑；而美国预计失业率会达8.9%，创20年来的新高。

　　明智之举是顺势而为。北京海淀区政府近期出台了刺激写字楼需求的新政策：注册资本超过10亿元的金融机构在购买商业地产时可以获得最高1000万元人民币的补贴，或者在租用商业地产时可以获得最高30%的三年租金的补贴。此外，私募基金或者风险投资公司如果租用由海淀区政府所有的海淀科技大厦的办公空间，也可获得最高30%的三年租金的补贴。

　　尽管如此，相对于前景未明的宏观经济，写字楼的租金水平普遍还是太高了，“要想提高出租率，只有降价。”戴德梁行企业顾问部中国区董事魏超英对《环球企业家》表示。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。