王凯

　　外资是否已经无法承受房地产市场的骤然降温？

　　高文婷手机一直处在无人接听状态，而吴楚龙索性关机。

　　前者是合景泰富的新闻联络人，后者是雅居乐集团广州新闻联络人，本是两个不相干的公司职员，却因为美国基金AetosCapital联系到了一起，被外界频频提及。

　　“不接电话很正常，因为这件事很敏感，怕对项目不利。”一位熟知广州市场的业内人士告诉记者。

　　3月中旬，AetosCapital宣布退出与合景泰富合作的成都项目。1月，雅居乐刚刚发布公告表示AetosCapital拟终止有关收购雅居乐惠州白鹭湖地产项目25%股权，并要求退还订金人民币12亿元。

　　作为目前第一个公开宣布退出国内楼市的外资基金，其连续的“退房”行为，给本就迷雾重重的内地楼市蒙上了一层厚厚的阴影，加上大摩等投行之前在上海出售物业的动作，有人甚至用“外资抛售潮到来”来形容外资对内地楼市的态度。

　　然而，种种迹象表明，外资逃离中国房地产市场的愿望和实际情况并不是外界所描写的那样急切和惨烈。

　　谁在逃

　　在记者的调查中，很多外资金融机构对中国市场仍然看好，仍在不断地通过各种各样的方式曲线进入国内房地产市场。

　　中国美国商会最新的调查显示，相对前一年51%的比例，有63%的在华美国企业的产品和服务面向中国的消费者。这其中房地产投资占有一定比例。

　　华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎也向记者证实，根据其掌握的情况，从去年下半年到现在，仍有很多外资金融机构通过他们公司在内地寻找合适投资项目。

　　他告诉记者：“想出逃的大多是一些私募基金，要求的回报率都在20%-25%，快进快出。”

　　而目前，楼市下滑，尽管没有达到预期的收益，这些私募也希望能尽快出手套现。这其中，以大摩、花旗、美林、雷曼等旗下的房地产基金为主。

　　根据公开资料显示，AetosCapital基金年期为8年，远较一般对冲基金时间长。在2007年基金成立之初，其负责人表示是长期投资，不会赚一把就走。而事隔一年后，以商务部去年中出台的“限外令”为由终止与合景泰富的项目合作，在公衍奎看来，这多少有些牵强，因为在资金渠道操作上，早已不是问题。自身的经营情况发生了变化可能是关键原因。

　　事实也表明，在这场由美国引发的金融危机中，由于先后在衍生产品、石油商品、套利交易等多个领域遭受巨大损失，对冲基金的地位已经发生巨大变化。

　　“金融危机下，卖掉优质项目来获取现金是大多数外资机构采用的办法。”在公衍奎看来，这种“补窟窿”的现象在上半年仍会不断发生。即便如此，外资在华投资房地产的整体情况仍不会受到影响。

　　公衍奎认为，对冲基金和大摩等投行旗下的地产基金比例目前还没有占据投资主体的主导。

　　“基金在国外有上万种，性质差别很大，资金的来源差别也很大。有时，你甚至可以在同一个公司看到不同资金的操作方式，有的是想收回，有的是想出去。现在外界看到的急于出逃的多是一些追求短期回报的投资基金。”

　　截至目前，出售物业呼声最高的大摩，目前也只有香港星展银行大厦在2008年年底以6.9亿港元套现。

　　谁在进

　　公衍奎说：“中国制造业虽然受了很大影响，但是比较欧美国家，中国仍然是最好的，而房地产，虽然受调控影响，但国内市场仍然是最好的。”

　　标准普尔3月发布的报告称，随着全球金融危机愈演愈烈，外国资金纷纷撤离中国市场，未来的18个月内，多家房企可能面临可换债被提前赎回的情况，涉及资金约100亿港元。

　　即便如此，在公衍奎看来，仍然不会出现所谓的“外资抛售潮”。其核心问题是：不同资金类型发生了不同的行为方式。

　　实际上，在很多资金急于出逃的同时，仍然有很多基金通过各种各样的方式曲线进入国内楼市。

　　“很多财团型和战略型的基金都是长期持有的，希望得到一个长期的回报。其中，对养老基金、保险基金来说，现在是进入的好时机。”

　　公衍奎的看法也得到了仲量联行深圳董事总经理钟德尧的赞同。

　　根据中国美国商会的调查，就未来一年企业在华业务的前景，有48%的企业表示悲观，但对未来两年发展前景的预期，这一比例骤降到16%，五年期的前景预期悲观比例更是降到9%。相应地，乐观情绪则从5%分别上升到27%和52%。

　　美国商会主席华金声告诉记者，“现在外部的情况不好，本来想转向东南亚等国的投资，因为东南亚的情况变恶劣，反而留在了中国，未来是很乐观的，对中国的投资会回升。”

　　其中，对房地产投资的信心已开始有所显现。

　　3月30日，凯雷投资集团宣布，正在募集10亿美元设立旗下第二家亚洲地产基金，重点投资中国和日本等亚洲关键市场。

　　此外，新加坡的房地产基金管理公司ARA资产管集团也表示，2009年仍然看好内地房地产市场，预计今年在中国房地产市场的投资将近100亿元。

　　“我们有几个客户在澳大利亚，东南亚都有投资，但是相比较而言，他们现在更倾向于中国。有几个项目马上就会敲定。”公衍奎说。

　　来源：经济观察网

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