拥有“地产哲学家”等头衔的冯仑来深圳了，带着他的立体城市。作为立体城市的创造者和提出者，冯仑于2009年抛出的疯狂想法一开始并没有得到大家的赞誉，反倒被非议和质疑声频频包围。很快，在地产行业摸爬滚打20年的他有了自己的盟友。当年的第十二届住交会上，冯仑正式获得了刘永好、张跃、史玉柱[微博]三位大佬的支持，表示将在现代农业技术、工厂化可持续建筑以及虚拟立体城市网络技术等方面给予支持。

　　近5年时间过去，虽河北廊坊项目因无法拿到合适地块宣告夭折外，其在西安、温州的立体城市均开始基础建设。其中，位于西安市西咸新区的立体城市进展最快，目前基建工程已到了地上，有望明年推出，温州项目也已启动。12月10日下午，冯仑在深圳华侨城出席了立体城市农业战略合作伙伴签约仪式，接受媒体采访时表示，立体城市区别于传统的城市综合体，而是试图打造一个产城一体、混合功能、环境友好、和谐相处的可持续发展新型城镇化模式，核心产业引导和就业优先思维是立体城市建立“理想城市”的核心思想。

　　他表示，动作最快的现西咸立体城市将在7年内打造一个容纳8万常住人口的微型城市。未来，他还会在深圳、北京等人口密集的一线城市实现自己的想法。

　　一般综合体实现7种功能立体城市实现功能约60种

　　根据冯仑提出的畅想，立体城市是“要在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万至600万平方米、可容纳10万至15万人口的高密度绿色建筑群”。

　　在12月10日的合作伙伴签约仪式上，冯仑表示立体城市必须是以产业为主导，也是一个小城市。“一个城市没有产业就会失去生命。”冯仑说，城市的发展离不开产业，立体城市项目更是如此，西安西咸秦汉新城的立体城市项目就以农业产业为主。

　　“一般一个大的城市有120多种功能，一般的建筑综合体大概是7种功能。我们的立体城市约60多种，是由若干个综合体把它连通，其中有单栋建筑，也有公共建筑。”冯仑说，立体城市的模式就相当于马云[微博]做的天猫[微博]和阿里巴巴[微博]，他做个平台，让大家在上面做，他提供服务。“不是我自己从头到尾砌墙盖砖，一直盖到最后一平方米。要提高效率一定是平台模式，在这个过程中，我自己也做一部分。”冯仑说，这就相当于你开了个店，这个店就是个平台，在这个店里，我招商别人进来，但我自己也可以做个主题店。

　　至于同一宗地块上不同物业产权到期时间不同该如何处理时，立体城市负责人则表示，相信立体城市的产权到期前，中国会有其他物业出现类似情况，将比照解决。

　　立体城市会否如同部分新区成为空城？冯仑则回应，“立体城市就相当于一个俱乐部，我就办这么多会员卡，不会增加了，会变成一个产业城市和宜居城市。”他强调，即使未来立体城市发展后也不再扩大，不摊大饼，就这么多。

　　医院、学校、健康机构是标配立体城市引入“三高”产业

　　按照冯仑的畅想，立体城市除做好基础工程和引进产业外，整体设计要低碳环保，未来还将出台社会管理和公共政策，保证居住者就业、生活都有照顾。

　　每个立体城市都规划有一个三甲医院、学校等，这样就能给居住者提供上万个就业岗位。再加上后续出台的公共政策配套(包括退休有钱拿、上学花钱少、看病报销高)，让在这里就业和生活的人们有了更多的照顾。“比如说医疗健康产业，如果2000个床位，就有1万个就业机会；教育研发产业，就业系数比较髙，可以带来长期增长需求。还有一个重要产业就是农业，我们发展的是都市农业，都市农业本身是节省土地、提供田园化居住办公环境、吸收碳排放、近距离获取食材的农业形式。”冯仑说，在产业选择上秉持三个原则，即高就业系数、高需求弹性和高持续增长性。

　　目前，西安西咸立体城市已将都市农业和医疗健康、教育科研作为其核心基础产业。

　　“除此之外，我们会开始整个城市低炭的整体设计以及社会管理和公共政策。”冯仑说，所谓公共政策就相当于把一个小新加坡模式挪到这里，让居住者在这就业、生活有照顾。

　　冯仑表示，目前西安西咸立体城市的公共政策内容，已在和秦汉新城管委会、西咸研究院制定，未来将陆续出台。

　　对于立体城市的发展，冯仑似乎信心十足。“三年前立体城市还是个婴儿，你不喂他就死。一年前他已经站起来了，但是只能扶墙行走，不扶就会摔倒。今天他已经站起来，慢慢自己会走，但还不会跑。明年，我相信这个小伙子就会跑起来。”冯仑说，再过三年时间，立体城市将会健康地呈现在大家面前。

　　冯仑表示，根据万通制定的计划，西安、温州的立体城市将在5-7年内建成，届时，公共部分归万通管理，部分移交给当地政府管理，还有一部分归业主自己管理。

　　冯仑语录

　　在政府里做过的人，一般胆子比较小，我15岁入团，20岁入党，22岁进入中央机关，正规的机关会让人比较自律。另外，对于政策变化会比较敏感，这些都是万通今天能活下来的重要原因。如果没有在这些机构呆过，对政府讲的话会不当回事儿，我们听党的话，按要求办，所以会活得比较久。

　　商人和政府的关系是“离不开，靠不住”。

　　民营资本和国家资本的关系，合作而不竞争，补充而不替代，附属而不僭越。

　　万通的危机解决方式，就叫做以江湖方式进入，以商人方式退出。

　　民营企业最大的问题是组织架构，要在不同的阶段用不同的组织形式。一开始是合伙制，继而变成股份制，有可能又会有国际资本介入。组织有时像一件衣服，应当先做衣服后长肉，业务量和组织的大小要相应变化。

　　(以上语录部分选自冯仑《野蛮生长》)

　　专访

　　住宅价格不再快涨，商用地产未来十年乐观

　　房企出海：旨在稳定的资金渠道

　　南方都市报(以下简称南都)：自去年以来，国内多个房企高调出海，海外投资规模已超过600亿元。万通地产2010年承租的美国纽约曼哈顿世贸中心和台北的2011项目目前情况如何？

　　冯仑：美国项目会被打造成集会务、文化展览、餐饮为一体的“中国中心”，预计明年年底正式开业，台北项目已销售九成以上。

　　南都：台湾的房地产市场和内地相比，你认为最大的不同是什么？

　　冯仑：台湾的普通住宅市场早就饱和了，而且人口增加也很少，并没有太大市场。所以，我们在台湾做的也是度假市场，就像在海南做一样，都是卖给内地人。

　　南都：最近又有一批房企排队海外上市，和当年碧桂园那批出海上市有什么不同？

　　冯仑：这批中等规模的比较多，再一个就是市场给出的估值并不算太好。主做开发的房企，对资本的依赖很大，今年融资一块钱，两年后就可能变成三块钱的营业额，他们需要稳定的资金渠道。如果你是服务类的企业就两码事，比如万通就在服务和金融方面着重，没有把开发的规模做得很大。

　　行业趋势：双轨制渐清晰，明年土地供应增加

　　南都：十八届三中全会上月闭幕，你对接下来的房地产形势有何预判？

　　冯仑：未来十年我个人非常乐观。住宅领域政策非常清楚，十八届三中全会和之前的政治局学习会议以及领导讲话，方向性原则的指导就是这样的。我们通常叫双轨制，或者说新加坡的模式，政府把保障房做好，大概占到整个20%，其他的让市场去解决问题，保障归保障，市场归市场。

　　南都：所以总体上你对未来房地产仍是乐观的？

　　冯仑：对。从土地供应量来说，整体土地供应会增加。一是因为流转土地会进入市场，还有一个是政府土地财政卡死了，地方债你要还。政府对于G D P不再是唯一考核，不需把地屯起来卖高价了，所以明年土地供应量全国都会增加。这对开发商来说可以降低土地持有成本，房价也可能会下来一点。

　　其次，大家对投资住宅的预期会不像以前那么积极，因为有遗产税和房产税，对持有和投资住宅的预期会调低，调低以后市场不会像以前那样虚热。未来十年，人们增加了住宅以外的空间需求，如医疗需要房子、教育需要房子、购物中心需要房子、物流仓库需要房子，所以住宅以外的空间需求逐步表现为商用不动产的市场需求、商用不动产的发展，今后十年是一个很乐观的市场。

　　采写：南都记者 陈晶 卢韵如

　　实习生王哲颖

　　摄影：南都记者 胡可

　　冯仑，1959年出生于陕西西安，万通集团董事长、立体城市创始人；阿拉善SEE生态协会第四任会长；全国工商联房地产商会副会长；中华民营企业联合会常务副会长；中国房地产协会常务理事；华本地产俱乐部荣誉董事长；中国城市房地产开发商策略联盟———“中城联盟”的发起人和“新住宅运动”的倡导者之一。

　　一句话读懂立体城市

　　规划 要在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万至600万平方米、可容纳10万至15万人口的高密度绿色建筑群。

　　理念 在15分钟步行范围内，提供居住、教育、医疗、养老和生活休闲的全年龄人群的一站式生活需求。

　　模式 如马云做天猫、阿里巴巴一样，立体城市也是做个平台，让其他人在上面做，他负责提供服务，其中自己也做一部分。

　　定位 俱乐部式发展，打造产业城市和健康宜居城市。

　　选址区域城市中心，如西安；一线人口密集城市，如北京、深圳。

　　进展西安西咸立体城市与农业机构签约，预计明年可入市，温州建设中。

　　标配 三甲医院、学校、健康机构。

　　管理分三个层次。第一，政府机构衍生进来，如派出所、消防、居委会。其次，立体城市有自己的管理委员会，主要制定公共政策、设立公共基金支持立体城市发展。第三，各自单位的管理，如医疗有NGO参与，社区由业主组成自治组织。