王悦 暴帆/摄

　　10轮网上报价、46轮现场竞价、326轮竞配回购房面积……昨日，备受关注的万柳地块在经过3个小时、10家开发商的激烈争夺后，由中赫置地旗下赫华恒瑞房地产开发公司以26.3亿元竞得，楼面价达到3.38万元/平方米，刷新北京楼面单价纪录，竞价现场吸引了上百名记者采访。从入市接受报价，到推迟拍卖时间再到现场竞价，该地块一直是地产商、购房者和媒体关注的焦点。一宗建筑面积不足8万平方米的地块缘何受到如此追捧？稀缺性、高成本和楼市调控敏感期是绕不开的关键词。

　　稀缺性

　　近年来罕见核心优质地块

　　根据北京市土地储备中心网站的资料显示，万柳地块是近年来罕见的优质地块，地块位于成熟高档社区集中的海淀区万柳区域，东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣化寺路，北至巴沟村北路，总占地38869.64平方米，建筑面积为77739平方米，用地性质为二类居住用地，地块位置优越，紧邻地铁10号线巴沟站，周边商业氛围浓厚、教育配套设施成熟，是成熟的高品质居住区万柳西区的最后一宗可开发居住用地。

　　早在地块入市之前，便已引起包括融创、保利、万科等在内的多家知名房企的关注。“万柳地区2008年以后就已经没有期房供应了，作为稀缺的核心地块，肯定会受到房企的追捧。”一位参与昨日竞价的开发商坦言，这样的地块属于花钱也未必拿得到。

　　正是这样的因素，也使得北京市国土局把原定于7月4日举办的拍卖推迟到昨日进行，而且不但为该地块设定了价格上限，更同步要求开发商竞拍回购房面积，目的便是尽可能地控制地价。

　　实际上，从4月以来出现的楼市回暖，在6月开始演变为了楼市高端项目的销售回暖。根据多家机构数据统计，万柳地块附近已经形成了高档住宅小区的氛围，相邻的万城华府小区二手房价格一般在8万元/平方米以上，位置稍远的万泉新新家园和涧桥泊屋小区的二手房价格也在5万-7.5万元之间。稻香园西里等上世纪90年代老小区的单价也在3.2万元/平方米以上，万柳地块未来的增值区间也就顺理成章地成了众家房企看重的关键。

　　高成本

　　“肩负”43万平方米拆迁成本

　　一级拆迁成本较高和参与拿地开发商多为高端项目操盘者是导致万柳地块楼面价攀升到3.38万元/平方米的两大核心因素。

　　除了稀缺性之外，前期一级开发成本过高也直接推升了地块起拍价。据地块所在区海淀区政府相关负责人告诉记者，2011年海淀区政府启动了北京市50个市级挂账重点村之一的六郎庄村搬迁整治工作，整个搬迁整治面积共53公顷，需搬迁六郎庄村村民5200人，拆迁住宅及非住宅面积43万平方米。根据规划要求，完成搬迁整治工作后，该区域将全部作为城市绿地，可实现规划绿地53公顷。同时海淀区积极解决村民就业及居住问题，将建设农民回迁房29万平方米。

　　“这个重点村改造项目自身难以实现资金平衡，最终定下了用区里面存量地块万柳地区居住用地项目为六郎庄搬迁平衡资金用地。”这位负责人坦言，正是由于要承担43万平方米的搬迁成本，才导致万柳地块起拍价较高，未来该用地入市交易后的可支配收益将全部用于六郎庄村的搬迁整治。

　　敏感期

　　高价地一举一动牵动调控神经

　　值得一提的是，就在前日，国务院总理温家宝再度表态强调楼市调控不动摇。这样一个楼市调控的敏感期，也进一步让万柳地块的高价出让成为北京土地市场的焦点。

　　拍卖结束当天，有业内人士惊呼，万柳地块的高价成交或成为楼市回暖的标志性事件，但北京市房地产协会秘书长陈志向记者表示，简单的以一块土地的成交来判断市场回暖显然论据不足。

　　陈志认为，今年上半年土地市场整体成交处于低迷期，一个万柳地块带给市场的影响有限。今年上半年北京成交的72宗土地出让金累计为144.88亿元，仅为去年全年的13.7%，与去年同期相比下降181.9亿元。其中仅有3宗住宅用地以及1宗工业用地以高出底价的价格成交，底价成交地块占总数的94.4%。土地市场低迷程度可见一斑。

　　“万柳地块作为区域内仅存的能供开发的纯居住地块，在入市之时就决定了其地王的价格，高价成交不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例而已。总体而言，目前房地产宏观调控的政策持续在发挥作用，并且已经取得了成效，地王的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象，不具有普遍意义。”中标的中赫置地CEO孙鹏向记者表示。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟认为，从最终竞价结果看，地块最终的楼面价为3.38万元，虽然创造历史新高，但地块本身的容积率仅为2.0，如此低的容积率，成品房最终不出意外应该是高端项目。

　　“本地块之前在出让通知中，并未提及价格上限，而在之后增加限制，可以看出最近各地频出的地王对本地块出让的影响。”张大伟指出，从设置价格上限可以看出，市场的松动对楼市调控政策的继续执行压力非常大，可以说万柳地块只要出让，肯定会被市场认为是地王。“高端项目的购买人群毕竟非常有限，目前市场主要成交并非同类型产品，房价大涨的基础也不具备。”

　　商报记者 齐琳 赖大臣/文