邬琼

　　定下2012年销售基本持平但市场份额要有所扩大的目标，保利地产(微博)对2012年行业的判断基本明确。在2012年调控动向微妙、土地以及住宅、商业地产市场瞬息万变的情况下，保利的具体应对措施是怎样的？保利地产副总经理胡在新接受了本报的采访。

　　访谈

　　经济观察报(微博)：保利促进销售的策略是怎样制定的？

　　胡在新：春节的优惠活动会继续到3月份，实际上并不是我们要特殊搞一个优惠活动，我们只是将去年全年的优惠活动整合了一下。

　　经济观察报：2012年，保利如何定价？

　　胡在新：还是随行就市，做营销的还是应该贴地飞行，贴近市场。

　　经济观察报：产品会有变化吗？

　　胡在新：不会有太大的变化，广州高端项目“天悦”即将开盘，可能有些人会认为我们要开始做高端产品了，但实际上不是，主流企业还是做主流产品。我们的主流还是144平方米以下的产品。这是市场的选择。实际上我们对2012年不需要太乐观，但也不必太悲观。首先是国家宏观经济形势还是不错的，另外一个层面，城市进程在继续，人口红利有一个释放的过程。

　　站在老百姓的角度来说，生活还是现实的，需要买房的还是要买房，需要改善的还是要改善。

　　作为家庭结构来讲，一般会选择三房，这样的户型比较适合一家几代人住。但是对于刚性需求的群体来讲，面积超过160平方米可能主流市场不会选择，但是低于115平方米就会觉得小了。

　　所以作为主流企业来说，我们把握的还是刚性需求——首次置业和改善型需求，对保利而言，改善型会多一些。

　　当然，有机会我们会做一些高端产品，像“天悦”，本身的区域位置和自然环境决定了这个产品是高端的，我们会做。在其他城市我们也有一些类似的地块，可能也会选择做一些高端相比，例如上海。

　　经济观察报：怎么看待2011年的这一轮市场调整，保利预计这一轮调控周期会有多长？

　　胡在新：作为企业来讲，我们会把周期预判长一些。

　　经济观察报：很多企业认为市场在3到4月份会探底。

　　胡在新：可能有些企业是这样希望的吧，但作为保利来讲，我们还是希望把周期预判长一些，预防风险。

　　当然，从市场情况看，如果三季度市场会有好转的话，我个人觉得3到5月可能是最好的买房时机。部分项目我们会选择在3到4月开盘。但是我们仍然会坚持高周转。判断市场，一个是行业的基本面，另一个是政府，但是最重要的还是市场经济规律本身，在考虑经济规律本身的情况下来考虑政策因素。

　　经济观察报：对于保利而言，怎么从这个基本面上去把握2012年的业绩？

　　胡在新：我们对业绩的基本定调是销售和去年持平，但是市场份额要增加。

　　经济观察报：你是说市场集中度在提升？

　　胡在新：有一个这样的过程，这是一个市场竞争的结果。

　　经济观察报：保利怎么看2012年的机会？

　　胡在新：几个方面来说。在保证财务安全的情况下，我们会量入为出，预留一些扩张空间。所以说买地肯定是要买的，今年我们选择了一些合作拿地的方式，这种方式还会有，但是要求土地产权必须清晰，另外就是项目我们要主导。

　　主要拿地的方式可能还是招拍挂，保利有这方面的资金准备。

　　商业地产可能在2012年是一个机会。从2011年的情况来看，一些大规模的成交，比如说多层面积的成交和整栋成交的单在增加，也就是说机构投资的大宗成交量在上升。我们认为，2012年这样的机会也许会更多，实际上2011年商业地产对保利的贡献大概占了25%，今年我们会维持在25%的水平，这是与2009年之后我们商业开工增加相关的。但是市场好了之后，我们的商业项目的立项标准会提高。

　　旅游地产我们在探索，现在很多旅游地产就是酒店高尔夫加上部分的住宅，但是国内有一些运营得好的旅游地产模式，我们也会考虑。

　　就整体层面上来讲，我们觉得未来十年，市场集中度会提升，机会会有，尤其对市场前三十强的企业来讲是这样的。

　　经济观察报：养老地产呢？

　　胡在新：这个我们在做一些尝试，但是养老地产在整个大社会的层面思考得并不透彻，运营体系没有理清楚。

　　比如说养老金的运用，日本可能在年轻的时候就通过自己的养老金预定一个养老方案，他们通过在一个养老社区买一个房子，同时享有养老服务，但是这些在我们国家不行。因为这需要通过金融和服务等多个层面的运营来体现，是一个体系，所以我说在大社会的层面思考得不是很清楚，作为我们开发商来讲，只能先试一试。

　　来源：经济观察网