李晓东 资深房产信托基金投资专家，现任建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长

　　 继7月银信合作叫停后，银监会又发出一张暂停令----《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况。中融信托、平安信托、中诚信托、中信信托、新华信托相继叫停了房地产信托的业务。

　　 在证监会暂停房地产上市公司再融资、银行收紧开发贷款的背景下，房地产企业转向且越来越依赖信托融资这一平台，使房地产信托迅猛增长。1-10月，全国信托公司共发行房地产信托1500亿元。其中，7-9月单月都超过200亿元，10月为178亿元。房地产信托在信托业务中的比例也越来越高，今年第一季度末时，资金信托中有10.64%投向房地产；到第二季度末时，这个比例升至了11.35%；截至第三季度末，房地产信托在资金信托中的占比已经达到了13.41%。而此次积极响应通知，叫停房地产信托业务的五家信托公司正是在这个时 期内在房地产信托领域内大刀阔斧求发展的几家机构，1-10月，这五家信托共发行房地产信托近1200亿元。因此，在如此迅猛的数字背后，也引发了监管层对风险控制的担忧。

　　 从调整银信合作模式，到《信托净资本管理公司条例》，再到此番监管层用政令再次为信托市场降温，信托公司如何发展？房地产融资又该何去何从？

　　 以往信托就像还未学会走路的小孩，借助“银行通道”和“房地产高收益产品”这两只大手搀扶着在前进，从这一系列的整顿中，我们可以看到监管层意在培养其独立行走的能力。

　　 银信合作叫停后，信托公司通过发集合信托来开展业务，因集合信托发行对象的门槛限制，投资者的风险意识相应提高，从而迫使信托公司被动增强了管理的意识。今年前三季度中国集合信托发行数量1335 个，规模达到2488亿元人民币，其中，房地产信托产品规模为1240亿元，同比增高达421%，远高于2009年全年 449亿元的规模。但单一依靠房地产信托的高收益来达到发展，就像装水的木桶一样，只发展长板，对最后的储水能力没有任何改善。因此，此次《通知》的下达，除了延续今年房地产调控之风，更是监管层希望信托行业在这段冷却期反思下未来发展之路。笔者认为信托公司应回归信托行业“受人之托，代人理财”的本源，强化自身的管理能力，在多行业寻求投资收益和风险的平衡点，从而赢得投资者的信任，达到投资者与管理者双赢。

　　 反观房地产企业的融资渠道，在银信合作叫停后转向房地产信托，融资仍然如火如荼的进行，而现在信托也被叫停了，房地产企业的融资改何去何从？房地产与金融的结合是个不争的事实。国际上，美国标准普尔和摩根士丹利推出的GICS（全球行业分类标准）以及英国《金融时报》推出的GCS（全球分类系统），直接将房地产企业归为金融大类。如今，受政策调控，房企融资面临几难，有些人甚至疑惑是不是要把房地产“逼上梁山”。

　　 断然不是，纵使高企的房价惹得一片争议，但房地产作为我国经济的支柱行业这一点短时间不能动摇。现在所谓房地产泡沫表象是由炒楼的投资客引起的，而内因是由于房地产金融不平衡发展造成的。单纯靠政策的手段，并不是长久之计，解铃还需系铃人，需用金融的多样性去化解过度积聚的风险。金融支持房地产应该按照投资资金风险接受度的不同，引导到开发、经营的各个链接上去，分流炒楼资金。原来炒楼、拉动需求的资金，现在作为开发资金来增加供给。房地产私募股权基金和REITs都是让投资者参与到产业链的渠道。房地产企业通过在项目不同时间点合理利用金融工具，以完整的资金拼盘将企业自身造就成金融风浪中的“不倒翁”。

　　 金融和地产，就像土地和作物。作物离不开土地的养分，而贫瘠的土地，也可能导致作物非健康发展。作物发展偏离就隔离土地或作物仅依靠一条根来吸取养分，都非可取之道。土地丰富自身的养分，作物加强自身的根系，这样才能开出花儿别样红。

　　房产金融投资品风向标

　　金谷-乌海锦绣中华特定资产收益权投资集合信托计划”

　　发行公司：金谷信托

　　风险一般

　　适合稳健投资者

　　 该产品期限为18个月，最高预期年化收益率为11%，位居本周新发产品之首。该信托计划采用受益权分级设计，优先级2.85亿元，由一般投资者认购；次级0.95亿元由乌海广昊全体股东以其股东借款债权认购。优先级信托资金用于受让乌海广昊持有的“特定资产收益权”，即针对位于乌海市海勃湾区的项目用地的土地使用权及座落于该地块的在建工程、建筑物所享有的取得收益的权利。

　　 【点评】若到期信托财产收益未达到约定金额，则乌海广昊承诺对约定收益承担差额补足义务。对于此项承诺，乌海广昊以其评估价值为1.96亿元的项目用地提供抵押担保；乌海广昊全体股东以乌海广昊100%股权提供质押担保；乌海广昊控股股东自然人史久晗提供连带责任保证；包头市鸿德企业投资有限责任公司以其评估价值为3.74亿元的土地使用权提供抵押担保。依次计算，覆盖信托收益率的合计抵押率约为55%。资料未公布乌海广昊的资产状况，无法计算其股权质押率。从实质重于形式原则来看，该信托计划为融资类，但文件却未透露到期后信托收益的退出方式，这点值得投资者注意。