文_《东地产》张婧逸

　　 沪杭高铁的开通，为大虹桥再次增加了关注度。

　　 10月26日，连接长三角两大城市的沪杭高铁正式通车，运营时速可达350公里/小时，全程最快只需45分钟，比目前沪杭既有线路最快的列车运行时间缩短近33分钟。既今年沪宁高铁之后，大虹桥交通枢纽形式又进一步完善。

　　 相比起概念炒作火热的迪士尼板块和世博板块，“后世博”时代，最被长期看好的依然是大虹桥板块。交通上枢纽的定位和条件的优越，内部各区域的商业集群优势，让大虹桥板块拥有更加长远的竞争力。“大虹桥区域建成以后将会成为上海西区核心区域，对于区域房地产发展也将会是一个重大契机。”同策咨询分析师赵炎对《东地产》表示。

　　集群优势明显

　　 2009年9月，上海市正式提出大虹桥概念，引起了强烈关注。“大虹桥”是指面积为86平方公里的虹桥商务区，其以虹桥交通枢纽区域为中心，涉及长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江六个区。

　　 据介绍，大虹桥地区是聚集了八大以现代服务业为主导的集聚区。具体包括虹桥枢纽商务中心区、长宁区虹桥涉外中心、临空经济园区、普陀区长风生态商务区、嘉定区江桥商务区、青浦区徐泾商务港、松江区九亭现代服务业聚集区、闵行区七宝生态商务区，“大虹桥的集群优势明显。”赵炎说。

　　 概念的提出拉动了板块房价的上涨。据同策数据显示，大虹桥概念提出后，大虹桥的7个板块房价和成交量都有大幅上涨。其中，七宝房价涨幅排名第一，华漕和徐泾的成交量上涨最大。来自同策研发中心的数据显示：七宝作为成熟的居住板块2009年的商品住宅价格涨幅达到55.98%，超过7个板块平均涨幅22个百分点，是七个板块中涨幅最快的板块。从成交量来看，七大板块2009年的平均涨幅为148%。其中华漕、徐泾的成交量分别上涨334%和372%，受推动作用最大。

　　 “北九亭板块一手房房价在08年由于9号线的开通，从6千元/平方米的成交均价上涨到9千元/平方米，而在2009的单价则达到了万元以上，同时成交量暴涨。”21世纪不动产北九亭分行经理张志强向《东地产》介绍。交通上的升级成为北九亭房价催生的最大动力，而大虹桥概念的辐射也影响到了板块的成交。

　　 除了北九亭、徐泾、华漕等原本较为“偏远”的板块在大虹桥概念中受益，原本就接近市中心的长宁区传统虹桥板块亦受到大虹桥的利好。“目前，虹桥板块真正的新房不多，但多为高端住宅。”中原地产豪宅8部经理陈大松说，虹桥板块的公寓价格为4.5-5万元/平方米，已逼近市中心价格。而徐泾、华漕板块更是成为了因大虹桥概念而发展起来的新型别墅区。“过去徐泾的别墅300万元一套没人买，现在涨到了1000千万元，反而抢都来不及。”陈大松说。

　　交通影响最长远

　　 “事实上，北九亭房价和成交量的上涨，很大程度是借力于轨交9号线的开通。”张志强说，交通辐射影响是拉动板块房地产发展的最重要因素。而得力于交通枢纽的开发，大虹桥板块拥有更长远更大的竞争力。

　　 目前，大虹桥板块正在建设的交通项目有空港、城际铁路（沪宁、沪杭城铁）、高铁（京沪高铁）、轻轨（11号线北段二期、12号线、13号线）。“目的是想从各种交通形式上完善大虹桥作为上海交通枢纽站的角色，也为大虹桥商务区提供更好的交通条件，辐射到邻近上海的江浙城市群。”赵炎说。

　　 相比于浦东的世博板块和迪士尼板块，大虹桥在“后世博”时代的发展更被看好。“世博和迪士尼的概念都在开工前已经被炒得火热，但成交情况却忽上忽下不稳定。”陈大松认为，大虹桥的规划更经得起考验。“政府的规划已经看到了成果。在交通方面，国家投入巨大，而它带来的效应更加长远，也更加实在。”

　　 “上海西部地区要成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心。”赵炎对《东地产》表示，大虹桥交通枢纽可称为“新时代的大运河”。“虹桥交通枢纽的客流量将占上海对外客流量的一半，实现上海与长三角城市群3个小时轨道交通，5个小时京沪高铁。”

　　 而除此之外，地理上的优势更是浦东的板块无法企及的。“如果把上海整个板块比作一条鱼的话，大虹桥就是‘鱼鳔’，位于上海市中心。”赵炎说。

　　商业地产是重点

　　 根据大虹桥的建设规划，商务功能区将是区域的主要形态，建设起面向全国的总部经济，同时具备商务、酒店、文化娱乐等设施，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。而奢侈品牌路易·威登的旗舰店落户到新虹桥商圈，也证明了其商业地产的潜力无限。

　　 在赵炎看来，因临近机场和火车站，大虹桥的居住适宜性稍差。而虹桥商务区内将会规划一定量的住宅项目，但规模有限，不足以在商务区内形成人流密集的大型居住社区。“住宅市场的大虹桥概念只能在其核心区以外的商务功能拓展区得以兑现，与住宅相比，商业无疑将会是板块发展重点。”赵炎说。

　　 “随着大虹桥的崛起，房价将慢慢向陆家嘴区域看齐，未来上升空间非常大。”赵炎向《东地产》表示，闵行区虹桥、华漕以及青浦徐泾板块的别墅市场将迎来新的历史机遇，原先郊区别墅将升级为城市别墅，其升值潜力以及稀缺性必将随着大虹桥板块的建设而不断被市场所认识。

　　 “目前投资依然拥有较好机会。”陈大松建议说，尽管已经过了涨幅最大的时期，但区域的房价依然处于上涨趋势之中，“从未来看，20%的涨幅依然可以保证。”