新浪财经讯 5月31日消息，房地产业需要产业升级？万通地产董事长冯仑的答案是肯定的。在地产宏观调控的背景下，一些开发商已经在思索下个十年应该怎样走。据调查，尽管业内对于房产业将走向美国模式已有共识，而开发商们亦说多做少。

　　房地产业升级 冯仑再抛“三段论”

　　万通地产董事长冯仑最常在各种场合提到的观点就是国房地产业将步入美国模式。而在29日的某论坛上，又将其扩大至了地产行业的三个层次。

　　他表示，房地产企业价值链分为三个阶段。第一阶段是开发，核心竞争能力体现在规模、速度和成本上，“这样的商业模式前提是要获得大规模廉价的土地、快速建造能力和资本市场的支持，还有每年房价要涨10%到15%，这个前提不存在，这部分的商业模式就面临一个巨大的挑战”。

　　冯仑指出，第二、三阶段就进入所谓美国模式。第二段围绕不动产营运，要向商业不动产的运营开发商，提升出租率、服务品质和客户稳定性。第三阶段主要比拼资产管理能力，即将运营较好的不动产打包为金融产品的能力。

　　对此，北京大学房地产研究中心主任陈国强表示，整个房地产行业确实处于转型期间，其中之一就包括行业属性的转变。“现在国内房地产业更具有制造业的特性，以拿地、开发、销售为主要的模式，未来的发展趋势则是更多的利用金融杠杆，发展成为更具金融属性的行业。”陈国强对新浪财经表示。

　　他认为，目前地产行业呈现资源过度集中住宅市场的情况，未来会向着商业复合化以及多元化方向均衡发展，而“金融能力”将取代廉价拿地成为企业核心能力。

　　开发商低调小步试水

　　在高调宣布地产行业转型的同时，冯仑也在有所行动。据悉，万通已经决定将每年营业额一部分提出来做研发，并计划每年发布新产品，以修炼“软实力”。

　　中国住宅地产的标杆万科最近也在纠结于是否进军商业地产，最后总算给了外界一个“尝试与住宅相配套的其它物业类型”较为模糊地答案。

　　而作为浦东四大地产上市公司之一的浦东金桥董秘代燕妮则对新浪财经表示，很认同冯仑的观点。“事实上，从1998年我们就已经这样做了，一直依托于经营性收入的提高，因为这样才有助于平滑经济周期，获得更长期、稳定的回报。我们所运营的研发楼和工厂的商业配套盈利性较好。”代燕妮表示。

　　报表显示，去年浦东金桥房地产租赁收入占到了总收入的91.7%，而最近其董事会又批准了金桥碧云"90"酒店及商务办公楼两个商业项目的建设。

　　但国信证券分析师方炎认为，浦东金桥这样的公司拥有房产多为企业工厂、研发楼，有地方扶植的特性，并不具备代表性。

　　“总体来看房地产未来趋势很明朗，但开发楼盘加销售的方式较难改变。仍将在未来5-10年内占据主流，尽管有很多开发商都高调宣称转型打算，但并没有看几家有实质性动作。”方炎表示。

　　但陈国强相对乐观，“每次宏观调控都让地产企业有了一次深刻的体会，在评估过自己的抵御风险能力后，多数上市公司或规模化的企业已经做出了转型的决定。”陈国强表示。(洁琳 发自北京)