本报记者 何建华报道

　　最近几个月，地王频频出现，造就地王现象的大多是有国资背景的开发商，而且地王的出现频率和刷新速度都超过了楼市最火暴的2007年。那么，面对今年上半年刚刚回暖的楼市，地产商的资本和底气为何这样足？这些钱究竟从何而来？《中国产经新闻》记者就这些热点问题进行了采访调查。

　　 资金来源之一：卖房销售现金

　　“用卖房得到的现金买地，是相当多地王的做法。”华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎对《中国产经新闻》记者表示。

　　一方面，开发商手中土地存量有所降低。据中原地产统计数据显示，在过去5个月时间里，保利、华润、招商、中海等10大标杆地产上市公司的楼市库存出现大幅度下降，按目前的楼房销售进度，其平均库存将在半年内消化。此外,6月份十大上市房企土地储备金额环比增长74%，其中万科、保利、金地、华润四大上市房企共新增土地11幅，金额达到107亿元。

　　另一方面，楼市销售的火暴带来了销售业绩的高企，这令不少地产商的资金链重新丰盈，快速回收的销售资金必然是支持地王的重要现金来源。中国指数研究院的统计显示，1至6月份，房地产企业资金来源同比增长3.6%，较1至5月份高7.5个百分点，其中，定金预付增长27.7个百分点(2008年全年下降12.9%)，增速比1至5月份高10.5个百分点。

　　“手中土地存量降低，手中又有充足的销售现金，是不少央企在土地市场中纷纷担当地王、出手大方的动力。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　以保利地产为例，销售数据显示，上半年已实现签约销售面积252.43万平方米，比去年同期增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，较去年同期增长168.18%。

　　而易居中国旗下克而瑞（中国）研究中心的数据显示，截至6月10日，国资背景的保利地产，已经在北京、广州、贵阳拿下3幅土地；在6月25日保利地产就先斥资38亿元摘得重庆地王；在金沙洲“地王”未建的情况下,今年7月16日,又以8.5亿元拿下金沙洲的另一块地；7月24日，保利斥资12.2亿元拿下成都领事馆地块，成就了该地区的新地王。

　　对此，郭毅认为，2008年下半年，在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时，相当多的央企却保持了既定的开工水平。因此，进入5月份以来，随着楼市成交量增多、房价的疯狂上涨，央企可供开发的存量土地有所缩减；与此同时，在此轮房价上涨中，央企获得了相对较为丰厚的回报，手中的销售现金，让他们有了在土地市场与竞争对手竞争的底牌和实力。

　　 资金来源之二：银行贷款

　　与2007年主要以恒大、金地、万科等非国有企业取得地王不同，2009年的地王频现国资背景。

　　国家统计局最新公布数据显示，上半年房企资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

　　事实上，在此轮抢地的国企和央企中，都有充裕的资金来源做后盾。如北京参与广渠路15号地拍卖的多家房企中，均具有巨额的银行授信，其中中信地产280亿元、方兴地产200多亿元、远洋地产200亿元等。

　　“国企和央企在这一轮的‘地王争霸战’中取胜，有多种因素，但国企和央企因为自身条件优越而能够获得巨额廉价资金是最大的优势；同时在证券市场融资也较民企更容易获得证监会批准”，公衍奎分析认为，在国企助推高地价、刺激房价疯涨过程中，一些地产商已经成为地方政府经济发展的主要来源，出于对这股资金流的考虑，或许地方政府有默许和鼓励之举。

　　此外，不少业内人士向记者表示，国企在资金利用效率方面比民企要低，因此很多央企往往敢于不大计算利润而拿地，这也是很多地块民企测算后难以盈利不敢加价，而国企央企敢于高价拿地的原因。

　　任志强表示，国有企业之所以比民企有更高的成本承受能力是因为其资金成本低，如贷款方面可以享受30%的贷款利率优惠，而民企往往贷款利率还要上浮。其次国企经营上“没压力”，“而民营企业必须计算资金成本，里里外外跟国企至少差18%的成本。

　　中信保利达地产佛山有限公司工程总监喻海文认为，依靠国有商业银行提供的廉价信贷资金，央企把钱投入房地产开发显然是有其非常合理的缘由。名义上，银行贷款不能直接用于购置土地，但是央企集团可以将其获得的银行贷款注入房地产开发的子公司，子公司再以“自有资金”去竞买土地。

　　任志强介绍，“国有企业的股东回报是没有那么高的，因为国有资产增值保值的比例是6%，比利息高。这就是国有企业的目标”。但是由于回报股东以及经营的压力，房地产民企在经营的利润要求上远远高于该指标。从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看，即使在经济不景气的2008年，房地产公司平均净利润率仍然高达20%，最高达61.64%。

　　 资金来源之三：上市融资

　　已上市或拟上市的房地产企业，最近出手阔绰地高价拿地，其主要目的之一，正是为了融资。这也就是说，土地，正成为房地产企业的融资工具。

　　“地产商通过各种渠道融资，然后融到资金后高价拿地，由此导致股价大涨，地产商继续通过二级市场融资，然后用更高的价格买地。2007年‘地王’频频出现就有着这种因素的推动。”公衍奎认为。

　　据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。

　　对此，郭毅认为，在国际金融危机的背景下，部分工厂停工，银行的钱似乎贷给央企最安全。而央企则把更多资金投向地产业。此外，中小房地产企业必须向规模化发展。在这样的背景下，如果还依靠贷款、抵押等筹款方式来筹集资金已经无法适应市场需求，因此，上市就成为越来越多的房地产企业的必然选择。

　　郭毅表示，除了借助银行授信外，通过分拆上市或增发，是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。统计显示，截至7月24日，地产板块共有4家上市公司向机构投资者和境内自然人进行了再融资，总融资金额达到156.53亿元。另据了解，目前至少有20家房地产公司正在积极筹划上市。

　　地王之一的保利地产除了银行贷款外，在资本市场近几年几乎年年有融资：2006年上市融资20亿元；2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43亿元；近日又完成80亿元募资。郭毅介绍说。

　　2008年底，保利地产的负债总额为379.59亿元，资产负债率仅为70.77％，但是到了2009年一季度末，保利地产的负债总额已经激增到401.01亿元，资产负债率增至71.9%。进入二季度后，保利地产继续四面出击。仅在今年6月保利地产就分别在广东阳江市、重庆市、天津市3个地方购买了土地，总金额超过42亿元。由此，高达80亿元的再融资，对于改善保利地产的财务状况意义重大。

　　另一个地王，广渠路15号“地王”的获得者中化方兴地产截至2008年年底，手持现金63亿元。今年2月，中化方兴通过大股东配股融资27亿元，3月配股16.3亿元，加上今年获得的245亿元的高额授信，方兴地产在竞争北京广渠路15号地之时，资金相当充足。“很多民营企业融资困难，如富力等民企回归A股或者发债困难重重，显然，保利的‘央企’地位起了明显作用。”郭毅说。

　　此外，有资料显示，中信地产对外透露正在备战A股IPO，中粮、中建、中铁集团也纷纷整合房地产业务，拟分拆或打包上市。

　　“地产再融资需求增加是很自然的，因为现在市场已经具备再融资的条件。”公衍奎认为。“首先，从资金需求看，过去几个月房地产市场持续回暖，地产上市公司为了加快发展，股票一路上涨，地产上市公司的股价已经大幅上涨，这意味着，此时融资成本会相对比较低。所以优秀的地产上市公司会选择这个时机进行再融资。”

　　公衍奎认为，今年下半年，随着房地产市场的继续回暖，开发商还会继续加大投入，预计地产板块上市公司的再融资需求还会增加。

　　 资金来源之四：民间资本

　　“当国企往前冲，地王由央企占领时，民间资本的动向就显得非常引人注目了。”建行北京某分行的张科长告诉《中国产经新闻》记者，“目前我们的民间资本数量十分可观，其中，有相当部分投入了房地产市场的炒作。”

　　“作为近年来兴起的高回报行业，很多民间资本都纷纷投向了一线城市的房地产行业。在这其中，以温州炒房团为首的个人投资，是相对健康的一块，最起码他们是通过自有资金来介入市场的。”公衍奎说。

　　现任北京温州商会副会长李峰对记者表示：“现在北京、上海等一线城市泡沫越来越严重，与前几年不可同日而语，在那里投资回报率太低，而且风险太大。”

　　据李峰介绍，他熟悉的一个温州投资客圈子里，很多人都是靠前些年房地产投资发了家，现在通货膨胀压力增大，手中的现金不能存在银行，又不愿在堆积泡沫的一线城市折腾，所以大家把资金集中起来，到二三线城市做起了房地产开发。

　　虽然没有具体的数据来说明到底有多少民间资金进入了楼市，但大量资金涌入楼市和股市这两大市场已经引起了监管部门的重视。杭州市已经缩紧了二套房贷的优惠政策。此外，央行也开始回笼流动性资金。上月底，银监会向各商业银行下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，要求银行严格控制贷款流向，保证贷款发放进入实体经济，防止信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。

　　“同时存在的介入房地产市场的民间资本流，还包括国内一些不健康发展的企业和企业家，主要是一些有国家背景的企业家，由于本身行业或者市场不景气，他们的资产负债率非常高，主营业务又一直没有突破。在这种情况下，他们就会选择投机房地产市场。”公衍奎说。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，央企背景的房地产开发企业连续成为“地王”是本阶段中国房地产市场的特征之一。面对中国房地产市场的回暖状态，这些“国”字号看中眼前的抄底机会，结果是吓跑了民营企业和民营资本。

　　该人士判断，虽然今年上半年GDP的主要贡献都是由投资拉动的，但浙江的民间资本显然更多地流向了股市和楼市，而且这一数据很可能超乎想象。

　　在这方面，温州中小企业促进会会长周德文有一个数字。他说，现在仅温州地区在房地产市场上可能至少有1000亿的资本进入，而且这个投资数量还在增加。除了温州，记者还了解到台州、义乌等地的一些民企老板均在不断物色杭州的物业，而且他们出手均是一层写字楼或一单元住宅。

　　 资金来源之五：风险投资

　　公衍奎分析认为，房地产开发商资金来源除上述4点外，还有风险投资。市场需求的增加在给新房销售渠道提供了机会的同时，也被风险投资公司所看好。

　　据消息人士透露，目前国外多家风投公司正在与全国具有权威性的新房找房网站安居客洽谈融资事宜。安居客方面表示：“目前我们的资金状况良好，整个公司已经开始赢利，去年年底融到的1000万美元还没有动。”

　　统计显示，年初至今，已宣布开始募集资金的海外地产基金规模达到百亿美元以上。其中，凯雷集团成立了第二只亚洲地产基金，计划募集10亿美元资金，准备重点投资中国和日本等亚洲市场。与此同时，仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资也宣布推出一只规模为30亿美元的房地产基金。与此同时，美林也完成了总值26亿美元的房地产基金的募集。

　　在海外地产基金纷纷募资之际，国际投行开始大力唱多中国房地产业。摩根大通首席经济学家龚方雄近日公开表示，中国房地产市场二季度将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5%到10%，明年涨幅也将达到10%。

　　去年，在金融风暴影响下，海外资金纷纷抛售中国物业。对于此次海外地产基金的再次活跃，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，在可以预见的未来，外资参与拿地、收购、入股房地产企业的现象将重新涌现。

　　但国务院发展研究中心副研究员方晋在接受本报记者采访时表示，海外地产基金募集与当前国内房地产行业的活跃没有直接关系。他认为，目前海外地产基金还是处于一个正常的募集期。不过，在对房地产后市的看法上，他表示，在销售的刺激下，二三季度的国内房地产投资将会有比较快的回升。

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