本报记者 陈先锋    

　　随着楼市止跌企稳并逐步升温，广州土地市场再次喧嚣起来，频现“地王”，土地价格被不断刷新超越。然而，与此同时，2007年拍出的27个“地王”却有24个未售或未动工，甚至闲置长满荒草。 

　　缘何开发商闲置“老地王”不建，却又不断拍出“新地王”？“地王”频出的背后，开发商究竟打着什么样的算盘？而这种土地市场之怪现状，又将会为房地产市场带来怎样的不利影响？ 

　　“老地王”为何闲置 

　　在广州白云区金沙洲，保利地产2007年竞拍的“地王”仍然没有建起一栋楼，地上的荒草在阳光下显得郁郁葱葱。看上去，与两年前并无太大变化。 

　　回到2007年9月11日，保利地产出手阔绰，以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米，这两块土地也成为金沙洲的“地王”。 

　　与2007年的风光无限相比，当下，这两块“地王”显得有些落寞。近两年过去了，“地王”上面仍没有盖起一间商品房。 

　　而这不是个案。“在2007年拍卖的土地中，不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍，“2007年广州市共卖出住宅地294万平方米，平均楼面地价4622元/平方米。若以此均价为基准，有27块土地的成交价高于此均价。为方便称呼，这27块土地通称为区域性“地王”，然而直到目前，有 24块“地王”未售或未动工” 

　　“老地王”闲置与楼市低迷有关。“因为面粉都贵过面包了”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同给记者算了一笔经济账，“去年金沙洲不少楼盘售价只有约6000元/平方米，而“地王”楼面地价则已超过了8000元/平方米。这样的话，开发商就只有两种选择，要么让地王晒太阳，要么退地” 

　　而据了解，在目前政府硬约束不足的条件下，开发商不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。据媒体报道，这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金，而且退地成本较低，其中以广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区土地为例，这块地尽管拍出了44.75亿元的天价，但是最初开发商的定金只有8000万，占整个地价的不到2%。 

　　开发商再抢“新地王”意欲何为 

　　尽管“老地王”还在那里长草，“新地王”却在不断涌现。 

　　今年5月以来，广州开发商展开新一轮土地争夺战，“地王”再现。在6月10日的土地拍卖中，经过了50轮举牌竞拍后，广州城建地产击败保利地产等十多家开发商以楼面地价15323元/平方米，拿下珠江新城的一块住宅用地成为区域地王。7月16日，广州大学城住宅地又抢出了7296元/平方米楼面地价，成为该区域的新地王。 

　　“新地王”的频频出现可能意味着开发商对后市持乐观态度。据媒体报道，城建地产总经理梁由潘认为，城建地产愿意出高价拍得该地块的原因有三：该地块是珠江新城最后一块住宅用地，确保了该地块所建住宅在未来的稀缺性；就3.45亿元的成交价格看，城建地产拍得该地块所需动用的资金不大，符合预期；该集团非常看好广州及珠江新城未来的发展前景。 

　　不过，不少业内人士却指出，这块珠江新城“地王”的土地面积很少，如果开发商单独开发这块“地王”，将很难从中获利，所以城建地产拍下这块“地王”必然有其它意图。 

　　事实上，有些开发商短期内就没有打算开发“地王”，而是试图通过高地价来带动在售楼盘房价的上涨。“地王”也正在成为开发商的一种“开发策略”，或者从土地资源演变为资本资源，尤其是对那些筹划上市或者已经上市的开发商。 

　　完善拿地退地机制 

　　“地王”闲置为房地产市场造成了严重影响。“这24块未售或未动工的总用地面积约121.4万平方米，规模接近2008年的住宅用地总出让量125万平方米，这些土地的闲置意味着政府通过土地市场调控楼市的宏调计划落空。”黎文江表示，而且今年随着楼市转暖，市场因此又出现了缺货征兆。 

　　此外，“地王”频频出现也直接拉升了房价，加剧了回暖基础仍不牢固的房地产市场的不稳定性。在广州，不少持币待购的市民都感到恐慌，“土地价格又长了这么多，已经超出承受能力的房价还要再涨多少？” 

　　为此，黎文江建议，房管部门应该采取有效措施促成这些地王的开工，有特殊原因不能开工的容许退地重新拍卖，避免影响政府的供应计划。同时，提高退地成本，防止一些开发商一旦形势变差，就向政府求救退地，或者要求改容积率等。

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