下半年市场或将价升量跌

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　　虽然土地价格大幅上升，却难以撼动大发展商重启“融资—圈地”运作链的势头。行内人士认为，虽然四大城市对第二套物业交易政策有收紧之势，但由于龙头企业对市场预期较高，下半年一手市场价格难有下跌。

　　撰文：记者林琳

　　上半年均“跑赢大市”

　　日前中原地产研究中心发布6月行业研究报告，指出全国十大上市房地产企业已开始新一轮的“融资—圈地”循环。

　　在研究报告中被称为“十大杆杠上市房企”的开发商包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海。根据6月最新数据，十家企业新增供应量101 万平方米，环比降18%； 而总销量达336 万平方米，环比再增2%。

　　与其同时，全国8大主要城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州)6月一手房成交量环比跌7%，十大房企再度“跑赢大市”。

　　大举拿地积极扩张

　　在今年以来房地产市场价量双升的形势下，开发商一反2008年底开始的悲观心态，对市场重怀希望，主要表现在重新投入到拿地行动中，并开始利用增发和公债的手段进行融资。研究人员许萌分析，从上半年十大房企在购地上投入的金额可见一斑：1~3月，总投入为30亿元以下，5月份为50亿元左右；仅在6月就新购土地11 幅，投入金额107 亿元。

　　其中，万科独得8地块，金地、华润、保利各增1地块。不过，由于6月地块集中在重庆等二线城市，因而地价相对偏低。 

　　除此以外，6月份保利6.38亿新股申请获批，金地41亿非公开股获有条件通过。有消息指出，上半年未有增发或融资的房地产企业，如金地、招商，都有可能在下半年有所动作，如近日招商停牌就引来市场人士的猜测。在楼市继续走高的市场预期下，房地产市场重新恢复到最早的“融资—圈地”模式，表现出将继续扩张的态度。

　　后市影响

　　短期未必增加供应量

　　澳达实业行政总裁罗振坤表示，开发商积极进入土地市场，理论上对楼价非理性上涨起正面的控制作用；但是一旦买地节奏过快、出现大量的“地王”，就将对楼价上涨起刺激的负面作用。他认为，目前整体土地市场还未有非理性趋势，房企融资、圈地的积极举措正面影响大于负面。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫则认为，开发商频频拿地对下半年开工量没有直接拉动作用，因为大多数地块未必会在今年入市，开工量将储存到今年底明年初。

　　中原的报告也显示，近1个月，几大主要发展商整体推盘意识偏淡，导致一手新增供应量下降。大多数发展商希望等到价格有更大向上动力时再积极推货，时间预期在第三季度。

　　此外，土地成交量对市场的影响力具有滞后性。罗振坤认为，近期土地成交频率加大，从心理上为市场下半年预期提供了支撑，实际影响力却将延迟到2009年上半年。

　　另外，在房地产市场中，金融政策的影响最为关键。近期全国四大城市相应收紧第二套房政策，令不少潜在买家开始持观望态度，估计对楼市成交量会有较大影响。徐枫判断，一手市场价格在2009年下半年应该不会有下调压力，甚至可能出现上升趋势；在价格稳中有升的同时，成交量可能出现下降。

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