敖虹

　　记者从多家券商和研究机构获悉，2月份各核心大中城市成交大幅反弹回暖，远好过预期，大多数分析师也对3月份的成交继续回暖持乐观态度。

　　UBS瑞银3月4日发布的最新报告中称，大城市成交量大幅反弹，主要市场的未售存货持续减少，大部分开发商财务状况的改善超出预期，有更多迹象显示中国楼市回暖。

　　然而，楼市是否已经调整到位，开始全面回暖，并非共识。

　　自2008年11月以来，许多城市的成交量就开始出现强劲反弹。2月份，深圳房地产市场成交量同比增长570%，北京、上海的成交量分别同比增长29%和28%。

　　中投证券重点观察的北京、天津、上海、杭州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等19个城市中，绝大多数2月份成交量同比环比均呈上涨格局，回暖势头显著，成交量同比增幅大都超过100%。

　　“2月份淡季因素消退，我们观察的全国14个重点城市的交易量回暖也好于预期。一部分原因是由于去年2月有春节，而今年2月是春节后的交易日。另外由于房价降低，释放了刚性需求。”上海证券分析师沈莉称。但她认为，珠三角和一些城市成交同比涨幅较大，主要原因在于这些城市调整较为充分，但这种刚性需求是否可以维持，还需4月份以后再进行观察。

　　UBS瑞银分析师王震宇认为，推动成交量增长的主要因素是大多数开发商自去年6月起采取了降价策略，而珠三角地区开发商更从2007年底就已开始降价。其次，中央和地方政府实施了一系列的救市政策产生作用，以及2008年实际需求被抑制今年开始释放。

　　二手房市场成交反弹更为强劲。

　　以北京为例，根据21世纪不动产监测数据显示，今年2月北京二手住房成交量为9300余套，环比1月上涨了27.4%，同比去年2月更大幅上涨了108.8%，已经接近交易火热的2007年的单月最高成交水平。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，二手房回暖，政策起到了巨大的推动作用，继去年底持续降息以及购房金融优惠政策的出台，今年初北京市又推出了一系列鼓励购房的优惠政策，促使一部分被抑制的需求得以释放，尤其是改善性需求的释放更是促进了市场的回暖，而二手房价格调整的幅度也是主要的因素之一。

　　UBS瑞银认为，有更多因素支持中国楼市回暖的观点。

　　近3个月北京、上海和深圳三大主要市场的未售存货减少了7%-15%，三地获预售许可的可售房屋总量分别减少了7.1%、8.3%和15%。上海存货水平最低，存货周转率仅为0.4年，且预计大城市整体存货水平将继续下降。

　　“我们看好未来部分城市房地产成交量的持续回升，包括北京、深圳等，理由是去年成交量被过度抑制，在一线城市体现得尤其明显。而今年上半年价格调整是必然趋势，降价能带来成交量的回升。其次，流动性重新催生投资性需求，在个别城市集中释放，比如深圳。这种成交量的反弹在2009年的上半年持续的概率较大。”申万研究分析师励雅敏称。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时强调，目前全国楼市仍处于深度调整中，，虽然全国多数城市目前出现了小阳春行情，目前释放的需求主要集中在首次置业群体，改善型置业尚未被有效激活，对房地产市场不能过分乐观。2009楼市能否全面回暖，主要就要此前出台的经济调整政策在6月份以前的效果如何，如果整个二季度市场持续回暖，下半年楼市可望回到健康、平稳的水平。

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