被遮蔽的房价成本

　　敖虹

　　张雷最近在北京朝阳区购进了自己的第二套住宅。与两年前他在同一区域所购的第一套房子相比，这套房子已从7000元/平方米涨到了15000元/平方米。但他在签订购房合同时发现，和自己2006年购买的房屋相比，15000元/平方米的高房价，并没有换来更高的房屋功能配置。

　　房屋依旧是毛坯交房，水电气配套设施和以前一样，外墙还是文化石和涂料，甚至连铝合金门窗也是相同的品牌。即使按照10%的原材料价格上涨速度，张雷也不理解，这增加的8000元/平方米的钱到底花在了哪里？是流到了开发商的腰包还是流向了何处？

　　高房价未转化成开发商高收益

　　一般人倾向于认为，房价增加的部分，都变成了开发商的利润。但记者的调查表明，高房价并没有人们想象的那样，转化为开发商的高收益，反而增加了开发商的市场风险。

　　本报记者查阅了两大龙头开发商万科A(000002.SZ)和保利地产(600048.SH)2005年-2008年的年报发现，万科从2005年-2007年的销售净利率一直维持在12.1%-13.6%之间，2008年降至9.8%。同样，保利地产2005年-2007年的销售净利率保持在16.4%-18.3%之间，2008年降至14.4%。

　　财务报表显示，开发商的主营业务利润率(毛利率)以及销售净利率，是呈不同程度的下降态势。以万科为代表的龙头开发商，尽管在销售收入上逐年增加，但增加幅度总体上呈下降趋势，且由于成本上涨幅度超过收入，导致营业利润水平趋于走低。

　　国家统计局数据却显示，2006年12月全国房价同比上涨了5.4%；2007年12月全国房价同比上涨10.5%，即使是在金融风暴席卷全球的2008年，全国房价也有6.5%的涨幅。

　　从上述数据也可以看出，从2005年开始的房价持续快速的增长，并没有真正转化成企业的利润，反而因为房价过高影响了楼盘整体的消化速度，增加了企业运营的风险。

　　高地价的代价

　　据最近披露的一份报告称，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。在房地产企业项目开发总费用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上总税收，所占比例为49%，其中，地价占30%，税费占19%。从北京、上海、广州三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为65%。其次是北京为48%。广州最低，也达到了47%。

　　记者独家搜集到的一份万科2005年-2008年上海项目的土地成本构成，与这份报告的数据不谋而合。

　　这份资料显示，2005年万科开发的上海红郡项目，楼面地价2200元/平方米，售价为12000元/平方米，土地成本占售价的18%。2006年，万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目，这一比例也维持在37%左右。而在同一区域，土地成本的增幅也保持了同样的水平。

　　“在近几年，土地成本所占比重过高已经是非常正常的现象，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地基本已开发完毕，市场上以高价地为主。”亚豪房地产服务机构副总经理王英男告诉记者。

　　记者在上海土地交易网上查到，上海宝山区顾村板块2003年4号公告8号地块也就是现在的圣卡诺·铂庭项目，楼面地价为1773元/平方米，售价为6000元/平方米，土地成本占比售价比达到30%。2005年成交的富长路地块上投佳苑项目，楼面地价2356元/平方米，占比售价就上升至41%。2007年，保利地产在同一区域获得菊太路地块，楼面地价为5877元/平方米，而2008年推出保利叶上海项目时售价为11000元/平方米，地价占比达53%。

　　保利地产在北京也遇到了同样的问题。以保利位于北京西三环的项目保利百合为例。这个竞拍楼面地价超过7000元/平方米的项目，目前销售价14000元/平方米，土地成本占比售价也达到50%。地价加上税费，占到项目开发销售成本的70%。按照行业内的普遍标准，工程和配套费用占房价成本的1/3，那么，保利百合现有售价几乎是零利润？

　　“房价飙升时，土地成本不断升高毋庸置疑。因为开发商拿地时，是基于房价未来上升，以及总销售额的增长幅度来考量的。但是随着房价走入下行通道，这些已经发生的土地成本支出必然会为后期运营带来巨大的风险。”一位不愿透露姓名的开发商向记者坦言。

　　显然，开发商正在为高地价付出代价。这也就是部分开发商无法降价的主要原因。

　　名目繁多的规费

　　在企业开发成本支出中还有一项重大支出，是企业缴纳的各项规费与税金。房地产企业需要缴纳的税金包括企业所得税、土地增值税、营业税、契税、房产税及城镇土地使用税等税种。如果加上土地出让金，流向政府的比例的确相当可观。

　　按照上述报告的分析，流向政府的部分，房价成本中的税费占19%。

　　记者拿到了一家北京房地产开发公司缴纳规费的明细清单。该清单显示，在整体开发运营的过程中，该开发商要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局、绿化署等10个政府部门缴纳多项费用，这些费用包括大到城市基础设施建设费，其中城近郊区(包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山区)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费，金额从6元到250元不等，还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。但该公司不愿意透露项目加总的规费总额。

　　为了房屋的正常使用，开发商需要向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。以上海为例，电力配套的收费标准为外环内165元/平方米。外环外区域的全电缆入地费为140元/平方米，小区外架空区内入地费用为125元/平方米。此外，据业内人士称，水、电、气最后接入小区，一般还要向垄断企业缴交一笔灰色费用。

　　虽然这类费用是企业对企业，但由于这些市政公用企业基本都由以前的政府部门改制而来的，天生的垄断优势让他们具有定价权，开发商没有还价能力。

　　上述北京开发商还向记者透露了其公司开发的某别墅项目的成本比例。开发总投入中，土地成本占51%，市政配套费用占比1%，政府税金(营业税及所得税)占7%，建安成本占21%。也即是说，流向政府的比例达到59%。该公司有关人士表示，虽然这些数据只是项目个案，但大致符合这比例的项目非常多，尤其是2007年拿下的高价地。

　　成本全部转嫁到购房者

　　过高的土地成本和税费，开发商当然要转嫁给购房者。但是，如果说像张雷这样的购房者承担了高房价，却没有获得比以前更高的配置，开发商也没有获得同等比例的利润增幅，那么，推论只有一个：高出来的房价部分，就流向了开发商、消费者之外的第三方。

　　为了削减房价成本，有些地方的政府部门，在降低地价方面，正在尝试做出努力。阳光100置业集团董事长易小迪告诉记者，阳光100新近拿下的武汉地块地价只有高峰时的1/3，其他费用都有不同程度的降低。

　　北京更多通过招标的方式出让土地，即并非价高者得，价格只是获得土地的一个要素，项目的开发理念、设计方案、甚至是绿色节能环保措施也进入到评标的最后总得分，这样既保证可以保障项目的开发质量，同时也有助于控制地价。

　　据记者了解，2008年上海市取消了包括“建设工程质量监督费”、“电梯生产许可证审查检验费”、“建设工程规划许可证执照费”、“民防建设工程质量监督费”等多项费用。同时企业所得税和增值税的预提征收，也调低了计税基数和预提征收比例。

　　“很难说政府部门是本轮房价飙升的始作俑者，但确实是受益者。”21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，“地方政府在基础设施建设上的投入力度有目共睹，这样高强度的投资也应该拉动土地的级差地租相应上升。但楼市健康的标准应是让‘居者有其屋，居者优其屋’。房价不是不能涨，但是购房者总是希望自己多付出的金钱，能够更多地使用在自己所购买的产品上，而不是脚下的土地上。”

　　业内专家表示，目前政策的调整并没有涉及到根本问题，没有涉及到房地产业制度层面的改革，基本上属于政策的微调。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，要解决中国房地产的土地制度问题，首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题。这都是深层次的改革问题，不动这些问题，房地产业就很难有根本性的改变。

　　孟奇还认为，应该通过多方面的努力共同把房价稳定到合理水平。一方面企业应该合理控制利润，另一方面，地方政府也应该控制地价过快上涨，进一步完善房地产税费体系，当前减税也还有余地。

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