谭璐

　　面对各种关于楼价和是否应该救市的提问，万科董事会主席王石显得谨慎又无奈。“实际上，我现在讲话已经很少了，但在这样的场合我无法回避，好像我讲的话大家很在乎。”

　　“美国在金融海啸开始前已经开始在救房地产市场了。但在中国来讲，救市只是网上的一种说法，你有没有发现北京的决策者来谈救市？我是没发现。”3月9日，王石在香港的记者会上表示，“网上有人说需要救市，我觉得这种说法非常滑稽。”

　　万科2008年的成绩并不如意。去年万科营业收入386.2亿元，同比上升15.3%；净利润40.3亿元，同比下降16.7%，结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入381.8亿元，同比增长15.2%。

　　万科执行副总裁肖莉直言，2009年是万科承前启后的关键一年，需要确保资金安全，将卖楼作为首要任务，确保集团的销售规模和回款高于2008年。

　　解读“救市滑稽论”

　　王石解释说，他之前说过“救市是滑稽的”，具体来讲，有几层意思。

　　其一，房地产在发展过程中出现了泡沫，为了抑止泡沫，政府出台了一系列政策。“这些政策在现阶段来说是必要的，但是有些政策是不太合适的。比如说，贷款不能用于买地等，资金不能正常运转。实际上，我觉得对于房地产市场来说，不是说要给什么优惠，只要取消一些不利的、限制的政策，执行国际上一些通用的政策就可以了。如果这些都不到位，而来空谈救市措施，我觉得是滑稽的。”王石透露，万科差不多有200亿元的现金，但是其中有60亿-70亿的资金不能动。“在我看来，这是不合理的。所以不要谈救市，而是要给正常合理的政策。”

　　其二，美国的房地产业是透支未来的，鼓励人们去买本来买不起的房子，提供按揭，所以“两房”出了问题，而中国的房地产并没有这样的问题。王石说，“对于购买者和消费者来讲，房地产的价格确实非常高，对于购买者形成压力。但是购买者并不是买不起而鼓励买，所以市场还是很健康的。”

　　其三，对于政府出台的各种政策，王石说，“中央和各地方出台的政策，我认为95%都是在正常情况下有利于市场发展的。”而另外5%的政策，则长远来看“值得商榷”。

　　于今年的楼价，王石不愿再做预测。不过他乐观表示，2008年比2007年有了相当大幅度的调整，就成交量来看，2008年已经基本触底，到2009年，销售面积应该会在2008年的基础上略有回升。

　　“市场在逐步、理性的调整回暖过程中，但是不同城市的反应不一样。我们认为市场整体理性回归的调整并没有完成。”王石说，华东地区以及二线城市的房价仍会继续调整，至于北方地区的一些城市，在2006年和2007年，房地产的价格攀升得比较迟缓，还没来得及很快攀升，就开始遭遇调整了。但因为有需求支持，价格下调的空间不大。

　　“地价以2006年为基准”

　　2008年万科新增权益建筑面积是465万平方米，约84.5%为合作方式取得，这些新增土地的平均成本为2003元/平方米，低于2007年的水平。因此，去年万科在新增土地方面支出的资金不到100亿元。

　　万科执行副总裁王文金解释，去年以合作方式取得土地，包括了购买股权、协议过户、转让等方式，而通过公开市场购得土地的比例很少。

　　王石透露，进入2008年，有些公司经营比较吃力，希望进行转让而与万科接触。

　　“去年我们遇到不少，但是没什么结果。主要因为对方的期望值过高，而我们认为差价比较大，我们认为应该以2006年市场的土地价格、房地产价格为参考值比较合理，因为在2007年和2008年价格都翻了一番了。”王石说，“对方与我们谈的时候提出，我打七折给你，对方觉得已经做了很大让步了，但是我们觉得还不够，我们就是以2006年的价格为基准。”

　　通过并购来扩大业务，是万科近年的策略。王石说，考虑并购有两种情况，一是通过并购，进入之前没有开展业务的地区，比如收购浙江的南都，二是缺乏某个产品线，是考虑自己重新开发还是通过并购来取得，不过这种情况目前比较少。

　　去年万科扛起减价大旗，反应不一。不过王石强调，实际上去年万科降价的幅度并不大，平均降价10%－15%。

　　不过，王石说，万科除了价格之外，更多的是要推出适合市场的产品，比如小型化，“我们总结了东京、香港等大城市的情况，这也是未来亚洲城市的趋势，因为土地价格飞涨，所以如果不调整产品，光是调价没有用。”

　　万科提出，今年是发展的关键一年，因此要销售为先，现金为王，坚持现金“量入为出”，每月监控集团资金流状况。

　　根据万科提供的数据，截至2008年底，万科的资产负债率和净负债率比上一年末有所提升，其中净负债率为33.1%，比中期时的37.1%有所下降。

　　另外，由于成功发行债券以及预收款的增加，截至2008年底，万科持有货币资金为199.8亿元，比2008年年初增加17.2%。而在有息负债中，长期负债为45.5%，短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元，低于公司所持有的货币资金。

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