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4万亿存货 房地产去库存化长路漫漫

http://www.sina.com.cn  2009年03月06日 00:59  21世纪经济报道

  本报记者 杨丽萍

  “目前,中国房地产发展最大的阻力是存货。”近日,海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿在北京出席“中国房地产变革之路先峰论坛”时指出。

  卢铿透露,到现在为止,开发商拿到的存量土地面积乘以容积率等于24亿平方米。同时,任志强也估算,如果政府不出台更为利好的政策,今年年底,空置商品房面积将可能达到4亿-5亿平方米。更有报告指出,目前整个房地产业的存货资产约有4万亿元。

  巨量存货

  “朝阳区管庄某小区东边有一片圈起来的地,这么长时间了也没见要修什么,别的地方也能看到这种闲置地的情况。”3月4日,北京市国土资源局局长魏成林做客北京城市管理广播,一位普通市民向其反映了这种现实问题。

  这样的问题可能不仅仅是提给一个城市“土地首席执行官”的,同样也提给了风口浪尖的房地产行业。

  房地产到底有多少存量土地?

  戴德梁行日前对外发布的报告称,1998年至2008年的10年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,截至2008年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。

  对于存量土地的数据,建设银行研究院2007年发布的《下半年经济金融形势分析与预测》,北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》,两份报告分别提供的对截至2007年年底存量土地数据是近9亿平方米和近10亿平方米。

  国家统计局的最新数据表明,去年1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米,完成土地开发面积2.1亿平方米,这意味着去年新增存量土地约1亿平方米。

  “现在大概有3.6亿平方米的土地存量。”任志强透露说。权威统计部门截至2007年年底的存量土地数据为2.7亿平方米。按照业界说法年均1亿平方米的存量土地增速,全国截至2008年年底的存量土地可能与任志强所说相符。

  “如果加上政府继续供地的潜在规模,将超过上述24亿平方米的潜在房屋供应量。”卢铿指出,如此大量的房屋可能10年都卖不完。

  现有的存量商品房已将房地产业压得难以喘息。“预计到2月底,空置商品房将从去年的1.36亿平方米达到2亿平方米。预计今年会在2.5亿-3亿平方米之间,如果没有利好政策刺激消费的话,今年会达到4亿-5亿平方米。”任志强再度放言,房地产的存货增加才刚刚开始。

  占压资金4万亿?

  存货随之而来的就是资金占压和资产缩水。

  如果以建行研究院对截至2007年年底9亿平方米的存量土地占压资金约2.9万亿元作为参考标准,在2008年存量土地增加1亿平方米的情况下,占压资金更为惊人。

  “3.6亿平方米的存量土地中大约有1.7亿平方米的土地都是天价土地。”任志强指出,这些天价土地都不可能在现有的价格条件下消化掉。

  空置商品房占压的资金,任志强去年年底曾指出,如果商品房空置量达到4亿平方米,占压资金将达到1.2万亿。

  不低于2.9万亿元的土地存货和约1.2万亿元的商品房存货,这将意味着整个房地产业的存货量可能将达到4万亿元之多。

  而另一种算法与此结论不谋而合。

  一份最新的机构研究报告分析,2008年,A股房地产公司的市场占有率将进一步提升至10%左右,存货超过4000亿元。据 Wind 资讯数据统计,截至2008 年9 月,房地产上市公司存货达4248 亿元。一般而言,存货与销售额基本匹配,而上市公司的存货周转率要高于行业平均水平。由此推算,目前我国房地产企业手中的存货值将在4万亿元以上。

  另据瑞银亚洲房地产研究部近日所做研究显示,“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁——土地价值的缩水导致一些企业陷入两难境地:若不进行土地成本“减计”,开发商在接下来的两年盈利能力将大幅走低;若进行“减计”,不少企业2008年净利润将呈现“负数”。

  根据瑞银的评估,包括雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内地房地产股,2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

  漫长的去库存化过程

  “这些存货在短期之内,或者在一个中长期之内,都面临着如何消化的问题。”任志强说。

  任志强认为,对于土地的存货,一是企业可以通过新增低价土地加以平衡,把天价土地成本降下来;另一种办法则是地方政府降低税费或者延期收费等。

  记者获悉,为了给存货市场减压,不少地方政府正在尝试减少土地供应。

  魏成林透露,北京市今年计划年度供应土地5700公顷,而去年这个数字是6100公顷左右。另有数据显示,1月份重点城市居住用地供应量减少四成多。

  业内人士认为,土地市场的低迷,尤其是当存量土地还没有消化殆尽就持续推地,会给市场带来较大的压力,政府收紧土地出让是比较理智的做法。

  虽然解决存货的方式很多,但是,任志强却对存货的消化问题信心不足。“目前,这个巨大的存量仍然没有一个消化的基础和条件。”

  任志强的理由是,现在与房地产有关的政策都是在增加产能,意图以保增长来促进消费,这个逻辑是颠倒的,没有消费的增长,实质是是库存的增加。“目前,仍然没有房地产复苏的迹象”。

  万科董事局主席王石此前在接受媒体采访时表示,去年12月以来的楼市成交量有所放大,这仅仅是房产刚性需求的释放,反弹并不代表反转,“去库存化是个漫长而痛苦的过程”。

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