“限外令”的解禁将使110个高端住宅项目获益。晨报记者 殷楠/摄 点击此处查看全部财经新闻图片

　　今年1月，北京市建委贯彻国务院稳定市场的宗旨，发布了十五条促进房地产业健康发展的新政，其中 “限外令”的解禁，松绑了外籍和港澳台人士在北京只能购买一套住宅的规定。记者调查发现，上述政策实施一个多月以来，北京的大多数中高档住宅成交量目前并未因此高涨；专业人士认为，市场对政策反应有滞后性，扩大购买群体的范围在低迷的市场状况下还是给高端市场带来“甘露”。研究机构的调查显示，北京房地产市场销售单价在18000元/平方米以上的项目共110个，待售套数累计26483套，占北京总存量两成左右。

　　高端住宅市场

　　沉淀资金高达844亿元

　　据亚豪机构统计数据显示，截至今年2月1日，北京房地产市场销售单价在18000元/平方米以上的项目共110个，这些项目已取得预售许可的待售套数累计26483套，待售面积354.4万平方米；而同期北京存量住宅总套数、面积分别为144933套、1880万平方米，因此存量高端住宅的套数、面积分别占北京总存量两成左右。

　　亚豪机构副总经理王英男分析认为，虽然存量高端住宅的市场占比不高，但由于其较高的销售价格，使得其存量销售额达到了844亿元，而2008年全年北京完成房地产开发投资仅为1908.7亿元，与之相比，高端住宅市场沉积的资金占到了去年总投资额的44%。王英男认为部分开发完成的高端住宅产品空置，不仅损伤了相关开发企业的投资收益，加大了经营风险，同时也是对城市稀缺资源的极大浪费。

　　公寓类产品过剩？

　　“限外令”最大的受惠项目是哪类？在对北京市场上的存量房进行划分时发现，存量高端住宅中有6成为公寓项目。据亚豪机构统计数据显示，北京110个单价在18000元/平方米以上的在售高端住宅项目中公寓项目70个、别墅项目28个、住宅项目12个，分别占总在售项目的64%、25%、11%。

　　调查显示，二环至五环区域成为了公寓类项目的重点供应区域，共有60个项目在售，占总供应量的86%，分布在朝阳和海淀两大城区，存量套数高达15935套。此外，二环内公寓项目售价较高，开盘均价31375元/平方米；五环外公寓售价较低，开盘均价为22250元/平方米。事实上，高供应量也带来了巨大的销售压力。截至2月1日，朝阳区高档公寓的平均销售率达到35%。从朝阳区存量高档公寓项目的环线分布来看，三至五环共28个项目，占朝阳区总供应量的66.7%，存量公寓套数高达9884套，占朝阳区总存量住宅的74%，北京市总存量的37%，高档物业的集中使得项目之间竞争压力加剧、存量加大。

　　“限外令”解禁实效有待市场检验

　　对于“限外令”解禁给眼下市场带来的实际效果，业内也秉持两种截然不同的态度。王英男认为，“限外令”的暂缓执行有望加速存量滞销项目的消化，加快销售资金回笼，在目前的市场形势下，为帮助开发企业增强抗风险能力起到了重要的作用。

　　一些外资经纪机构和投资机构在接受记者采访时则对政策效果持谨慎态度。世邦魏理仕研究部董事覃晓梅认为，市场不会很快恢复，她分析道：“在目前国际金融危机前景还不是特别明朗的前提下，有能力购房的高端置业人群还是会非常谨慎，市场的恢复有赖于信心建立的过程，最乐观的估计市场会在今年下半年回暖。”专门从事资产管理和投资服务的中盛投资机构董事长杨永强也认同这种观点，“过去几年房地产行业过量的开发，已经透支了整个投资的多年回报，‘限外令’的暂停，很难有实质意义上的拉动”。“限外令”暂停执行的实际作用如何，仍有待市场检验。

　　晨报记者 王丽娅

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