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房地产业列入振兴规划 三大政策动向引发关注
成思危：房地产业列入振兴规划 三大政策动向引发业内关注
二套房政策或实质性松动
□晨报记者 林劲榆 李 强 刘 畅
“首套购房”得到政策扶持后，第二套房购房政策也有望获得放宽。2月21日，原全国人大常委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，现正在接受国家发改委审议。据他透露，“长期规划”的具体内容可能包括：鼓励住房改善性需求，进一步降低住房交易税费，取消“二套房”限制政策，对支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴，鼓励居民改善居住条件，促进住房梯级消费等。
昨天，记者致电国家建设部房地产业监管部门，询问有关房地产业振兴规划的内容和发改委的审批结果，该部门的有关人士表示，目前没有可以透露的信息。上海财经大学教授印华则向记者证实，1月中旬他曾经参与国家发改委组织的“房地产行业专题讨论会”，讨论的重点就是全国楼市的“救市”政策。目前关注的焦点集中于“二套房”、“购房补贴”、“蓝印户口”等。
动向一：二套以上房贷有望放松
对于可能出台取消二套房贷政策的传闻，相关监管机构昨天并未正面回应其真实性，但沪上银行从事房贷业务的管理人士则认为，对于二套房贷的利率和成数限制性政策是否会彻底取消，仍要看央行和银监会的“脸色”。
一位股份制银行信贷部负责人表示，一旦二套房贷政策因房地产业振兴计划而取消，利率问题将随之淡化，可以肯定的是，届时针对二套以上贷款购房上浮10%以上利率的政策将被取消，同时存量二套以上房贷利率将按规定予以调整。不过，这位负责人认为，二套房贷政策即便取消，对房地产业的影响也不会很大。他透露，实际上，近期各家银行对二套房的限制性政策正在缓慢突破和放松，不排除个别银行已经给二套以上的贷款购房客户“开口子”，下浮利率。
“用利率来调控房地产市场的做法将被边缘化，相反，贷款成数的控制将成为监管的重点。”一位接近监管部门的业内人士表示，如今央行和银监会最关注银行的风险承受能力，以及涉及银行资产风险的问题。次贷危机的经验已警示金融机构：首付款比例一旦降到最低的程度，其中蕴藏的风险将大幅扩大。“从这个角度考虑，即便利率管制取消，成数上限制放松的可能性也不大。”
动向二：降低住房交易税广受期待
在房地产振兴规划中，进一步降低住房交易税费受到广泛期待。去年年底的楼市新政中，各地已经相继减免了购买和转让普通商品房过程中的税费。从上海方面去年年底公布的政策来看，购买和转让普通住房，满足一定的条件，就可以获得营业税减免、契税下降到1%的优惠政策。但是如果购买和出让的房产是非普通商品房，根据不同的情况，营业税将按照全额或者升值部分来征收，契税则统一按照3%的政策征收。
复旦大学房地产研究中心主任华伟教授表示，目前房地产行业的税费主要存在的问题是过于集中于交易环节，政府可以考虑将税费在房地产建设、上市的多个环节中重新分摊，以降低购房者成本。另外，去年，政府出台政策扶持改善型需求，但对于改善型需求始终没有完整的界定，尽快出台相关政策有望降低相关购房税费。
而部分业内人士向记者表示，提高非普通商品房的标准，或者取消普通商品房和非普通商品房的区分也是有效降低购房税费成本的有效途径之一。
动向三：蓝印户口能否挂钩郊区
正在酝酿中的房地产振兴计划并没有蓝印户口方面的消息，但是这项提振楼市的新政策目前正在全国一些城市实施。上海财经大学印华教授表示，蓝印户口政策有助于将大批有资金实力的购房者吸引到中心城区购房，大量新增需求能够短期内改变城市楼市的供求关系，从而促进楼市回暖。从现实的情况来看，上海、北京等中心城市的中心城区有人口压力，开放蓝印户口缺乏可操作性，但上海的南汇、川沙、崇明等郊区依然有空间，可以开放户籍政策扶持楼市。
不过，高力国际日前发布的研究报告认为，上海10年前的实践证明，蓝印户口政策对楼市影响并不大，而且政策带有一定滞后性。高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，1998年至2000年因蓝印户口的购房套数并不多，尽管当时蓝印户口购房数量逐步上涨，但总体住宅市场需求只是平稳增长，价格升幅也不大，显示蓝印户口对楼市的实质影响并不大。直到2003年，上海新建住宅成交量才开始快速上扬，而当时蓝印户口政策已取消。
李庆贤认为，如果上海再次推出蓝印户口政策，该政策对非上海户籍人口具有一定吸引力，但对外籍人士和高收入阶层吸引力并不大，而且更为重要的是促进楼市效果取决于政策门槛的高低，如果购房价格标准较高，则对市场的促进作用也会比较有限。
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