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证券日报：房地产振兴规划核心在扩大交易量
房地产业发展更需要理性
□ 本报记者 贾晓燕 胡潇莹
第十大产业振兴规划将花落谁家的谜团终于解开了。有消息称，第十大产业振兴规划确定为房地产。此前，关于第十大产业振兴规划的“人选”众说纷纭，在能源和房地产两大行业之间游移不定。
原全国人大常委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危在中科院研究生院管理学院主办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，但规划具体措施尚需等待。
目前，中国房地产公司的现状是否真的到了急需拯救的边缘呢？
房地产业：牵一发而动全身
房地产业缘何能够最终“战胜”能源行业，搭上产业振兴的末班车？
业内不少人士认为，原因在于房地产行业的重要地位和对其他行业的影响与制约作用。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授曾经在接受记者采访时表示，房地产是国民经济重要支柱产业，“房地产业的发展状况会直接影响到整个产业链，包括建筑业、建材业，钢铁、水泥、电解铝、玻璃、家具、家电等关联产品和行业。”
建设部副部长齐骥等有关负责人此前曾在接受记者采访时表示，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。
相关统计数据显示，房地产开发投资对经济增长的贡献中，直接贡献大约占40%，间接贡献和引致消费贡献大约占60%。
成思危此前表示，根据他以前的测算，100元的房地产投资可以拉动170-220元的其他投资；一万平米的房地产建设，可以提供100个就业岗位。如果房地产继续偏冷的话，对拉动经济不利。
房地产行业真正处于国民经济中“牵一发而动全身”的地位，行业振兴刻不容缓。
房地产堪忧的高负债率
不可否认，房地产业对国民经济的整体发展起着举足轻重的作用。那么目前，国内房地产公司是否真正到了急需被拯救的边缘了呢？
某不愿具名的行业分析人员表示，目前来看，房地产企业的资金情况不容乐观，楼市持续低迷，导致不良贷款余额以及不良贷款率上升。“出台政策使楼市‘软着陆’，是整个经济‘软着陆’的必要前提。”
目前为止，仅有少数几家房地产企业公布2008年年报。从中报数据来看，房地产企业“缺钱”已是不争的事实。大多数房企负债水平高于50%，甚至不少地产巨头负债率也在70%警戒线之上。
随着货币政策从紧、销售情况不容乐观，很多房地产公司的现金回流很慢，从而掐断了资金来路，房产商的压力确实很大。国泰君安曾发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。
房地产公司仍旧利润不菲
高管薪酬居高不下
但是，与高资产负债率相对应的是，已经出年报的几家房地产上市公司，其2008年全年盈利情况却并不如外界所预料的，出现大面积亏损，反而大部分是盈利的。
除去ST道博和ST万杰两家公司转型房地产不足一年，其数据不具可比性，其余九家公司去年共实现净利润50.9亿元，较上年的31.4亿元增长了62%。
并且，在房地产行业普遍“叫苦”的同时，中天城投和华发股份先后被媒体披露高管年薪过高，一面是利润、高管薪酬居高不下，另一面是房地产企业堪忧的资金状况。一位金融类专家表示，一旦房地产资金链出现断裂，面临的不仅仅是楼市的崩盘，更可怕的是整个产业链的“多米诺骨牌”效应。
上海银监局近日发布的房地产信贷运行报告显示，2008年上海市商业性房地产不良贷款余额以及不良贷款率出现“双升”。
而之前高盛曾分析表示，中资银行并没有完全严格地执行相关政策，主要漏洞包括：开发贷款和销售收入可能被挪用、房地产信贷抵押物价值可能被高估、贷款高度集中可能导致银行易受高房价地区房价下跌冲击。
振澄清方案核心方向：放大成交量
尽管确有房地产振兴规划，但规划的具体措施却始终处于保密状态。记者曾致电参与制定方案的全国工商联住宅产业商会，相关工作人员亦表示不太清楚。
全国工商联房地产住宅产业商会副会长顾云昌在接受记者采访时表示，出台振兴规划的关键是是放大交易量。“去年交易量下降了两成。交易量下降导致投资下降，最终影响到整个产业链。新的政策出台就是为了放大交易量。这就是调控的核心内容和方向。”
同时，顾云昌称，之前已经有很多具体的稳市措施了。“这些措施正在发挥效用，但有一个落实和消化的过程。买房一般有两个目的，居住和投资。然而，消费者和投资是两方相互对立的主体，制定政策要兼顾到双方的利益。再加上各地情况不同，政府在调控的过程中也有很大的不确定性。各地政府对楼市的看法不一致，楼市本身的差异也很大。因此，具体的振兴措施还很难确定。”
“房地产市场需要调整。中国过去几年的房价涨的比较快，不理性，本身就有调整的需要，而经济本身在放慢，又加重了这种调整的需要。”北京大学中国经济研究中心沈明高教授表示，“房地产行业需要的是深度调整，如果真的出台政策，则要从长远考虑，制定一个长远的发展计划。”
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