作者：本报记者 陈晓双

　　万科在上海、成都等城市的楼盘采取的促销策略，引发了业内人士的担心：在万科的影响下，今年的楼市是否会有一场更大规模的降价战蔓延全国？

　　在全国商品房销售速度严重萎缩的情况下，受到资金链和销售萎缩的双重压力，房企将不得不加快推盘和降价销售。

　　“金色里程第一期卖得很火爆，这个大家都知道的，所以万科对二期还是很有信心的。而且万科金色里程二期开盘，有很多优惠，回馈活动很多。在二期推出的时候，凭我们的金色生活置业卡可以享受VIP服务，还有优先参观样板房和优先认购的权利。而且很划算的是，凭这个卡，金色里程开盘当天可以抵扣2万现金，之后还可以月月参加抽奖……”

　　2009年伊始，在上海万科金色里程，一位工作人员热情地向前来看房的人介绍万科所能提供的各种优惠。

　　推出种种优惠的不只金色里程一个楼盘，从2008年年底开始，万科上海旗下的花园小城、金色雅筑、白马花园等8个楼盘就开始了各种变相降价策略。

　　降价效果立竿见影。2月9日，万科公布了今年首月销售数据，销售面积28.6万平方米，销售额21.9亿元，其销售面积和销售金额均同比增长，这也是自去年5月份以来，万科单月地产销售金额首次实现增长。同日，万科股价上涨1.02%。

　　而就在一年前，万科董事长王石毫不客气地抛出“拐点论”之后，万科在去年的新春期间，率先以9.5折甚至更低的价格清仓存量房源。这一事件后来也成为中国楼市走向拐点的标志性事件。时隔一年，在许多房企还在观望和等待的时候，王石再次公开表态：“根据宏观调控，2009年万科调价很坚决”。

　　当万科靠降价提高市场占有率时，其他房企绝不会无动于衷，一场更猛烈的房企降价狂潮或将来临。

　　万科降价首选上海

　　去年的经历已证明率先降价的万科作出了一个正确的选择，于是，今年万科的降价行动比以往来得更早、时段更长。

　　春节期间上海万科推出名盘贺岁活动，主要采用迎春大礼送祝福、新年认购幸运奖、8大费用全减免等。据了解，这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。

　　事实上，早在2008年12月13日至2009年1月11日，上海万科便展开“暖冬特别行动”的促销。

　　这场促销仍在进行。“如果登记成为我们的蓝卡会员，可以在此基础上享受0.2%的优惠，还能获得价值3万元的车位、家电、家具折扣券。2月底我们会有一次抽奖活动，中奖者可得到价值数千元的各种礼品，并且人人都能获奖。”上海万科白马花园的一位销售人员介绍道。

　　与去年9.5折的促销策略相比，今年万科的促销力度明显不如以前。相同的是，首先降价的区域选择的是上海。上海台庆房产副总经理陈史翎告诉时代周报记者，这跟上海楼市过往涨幅过大和存量房过高不无关系。一般来说，存量供应在一个季度到半年的销量区间较为合理。小于这个区间，房价具有上涨的潜力；若大于这个区间，房价则面临下跌的压力。目前，上海一手住宅存量房约需10个月才能消化，已远大于一般水平。这为新年后开发商的降价行为埋下一个重要的伏笔。

　　不只是上海，成都万科项目也在促销。成都金域蓝湾1月7日推出的最新房源均价只卖5500元/平方米，比去年12月30日推出的上一批房源(6666元/平方米起)便宜不少，还可以享受一定的价格优惠。而深圳万科在2月7至9日元宵节期间整合旗下6个在售项目推出“金牛拜年”活动，内容包括购房可在正常优惠之外再享受额外1万元的现金优惠等。

　　降价影响盈利能力

　　降价促销给万科带来了销售上的增长，但并不意味着万科就走上了一条光明大道。

　　根据万科公布的数据，其18.6%的销售金额增速明显落后于24.2%的销售面积涨幅。2009年1月，公司房屋销售均价约7657元/平方米，远远低于2008年12月的8079元/平方米和11月的8480元/平方米。

　　对于万科上海销售均价的下降，万科执行副总裁肖莉的解释是，主要是因为万科上海公司本月配套车位销售量相对较大，而车位单价低于住宅；另一方面，住宅整体的平均价格也略有下降。这一说法得到了万科董事会办公室的确认。

　　“万科销售均价环比跌幅增大，下跌幅度从2008年12月的4.73%下跌到2009年1月的5.22%，说明房价的下降趋势尚未改变，这将降低公司2009年的盈利能力。”中信建投房地产行业分析师张朝晖说道。

　　从万科公布的近期房价下降和销量上升的销售数据看， 2008年四季度以来，万科最畅销的是中低价位和中小户型商品房。“这将意味着公司未来毛利率将有明显下降，这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。”张朝晖表示。

　　这意味着，即使降价影响了万科的盈利能力，但因为全国房地产销售市场状况并没有好转，房价仍然处在下降通道中，在存量、新增土地储备等诸多压力面前，降价是万科不得已而为之的举措。况且万科作为行业的龙头企业，全国战线拉得过长，更不能免于降价的命运。

　　而对于此次上海万科的促销力度并不如前，业内人士透露，这跟万科上海公司的部分高层可能会调整有关，可能会对上海万科今年的营销计划带来一定的影响。

　　真正挑战才刚开始

　　万科在上海、成都等城市的楼盘采取的促销策略，引发了业内人士的担心：在万科的影响下，今年的楼市是否会有一场更大规模的降价战蔓延全国？

　　他们的担心不无道理。在全国商品房销售速度严重萎缩的情况下，受到资金链和销售萎缩的双重压力，房企将不得不加快推盘和降价销售。

　　事实上，紧跟万科之后，绿地、保利等大型开发商已经掀起了一波更猛烈的降价潮。

　　绿地东岸涟城举行的元宵特惠活动，部分房源最高优惠竟然达到15万元。绿地领海推出的元宵活动，优惠价格没有如此夸张，但购房即有机会获得最高20000元的购房优惠。

　　保利西子湾的优惠力度也强于万科。保利规定，购房客户均可享受相应的优惠平方，一房优惠2平方米，两房优惠3平方米，以此类推，最高4房优惠5平方米；购买四房的客户前20名可以获赠全产权地下车位一个，如期签约的客户，还可享受总价减去1万元的优惠。

　　不可否认，楼市实质意义上的大规模降价即将掀开。“不只因为面临市场存量房过多的问题，也与2008年的严峻形势有关。对于开发商而言，通常前一年度的销售回款为其这一年度的流动资金，尽管2008年销售形势不佳，但因2007年楼市较旺，2008年开发商销售回款尚为丰厚，尽管去年上半年银根紧缩，尤可勉强撑住。”陈史翎担忧道。

　　然而经历了较为惨淡的2008年后，2009年对开发商来说，真正的挑战才刚开始。

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