地产大户成绩单纷纷打破年初美好预测，2008年全年走势震荡向下，平均房价实际下降幅度接近20%

　　理财周报记者 黄颖莹 张伟湘/文

　　如果时光倒流一年，业界会发现，对房地产企业的预期远比现在乐观。

　　香港大福证券去年初发布的中国房地产行业报告就曾预测，2008年房地产公司的业绩将继续强劲增长。然而，及至年底，在突如其来的金融海啸面前，不论是券商，还是房地产企业，都不约而同降低了对2008年底至2009年的预期。

　　大福证券的2008年年终报告表示，当年底至今年房地产的销售价格将加速下滑，成交量最早在今年下半年才能站稳。在此之前，房地产企业将面临重大的资金和市场压力。

　　理财周报记者通过分析在内地和香港上市的数十家房地产公司的财务报表发现，以往盈利超过100%的大型房地产公司的盈利几乎都有不同程度的降低，部分房地产公司甚至陷入了需要靠降价销售商品房或地块的方式维持公司的现金流。

　　　万科销售下滑市场占有率提高

　　在2008年的楼市调整中，无论从王石的“降价”言论，还是万科公司的实际行动来看，万科A(000002.SZ)显然扮演着一个急先锋的角色。

　　尽管在过去的一年，无论在销售面积和销售金额上，万科同比2007年都有较大幅度的下调，其公告披露数据显示，2008年万科全年完成销售面积557万平米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

　　从表面数据上看，去年万科表现得并不如人意，但如果从市场占有率的角度看，万科受益匪浅。渤海证券研究员周户测算，“依据2008年前11月数据，万科的市场份额应该能从2007年的2.22%提高到2008年的2.58%。”

　　此外，国泰君安分析师孙建平也测算，2008年万科全年销售额在全国住宅市场占有率将达到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%个百分点。

　　“对于万科这样的房地产龙头企业而言，最在意的不是别的，而是其市场占有率，同样是过冬，只要万科比别的地产商撑得更久一些，那就足够了。”东方智慧证券研究所黄硕指出。在上一轮2005年的房地产调控中，万科的市场占有率一举从0.94%提升到2006年的1.25%。国泰君安分析师孙建平进一步估计，2009年万科的市场份额将可提升0.18个百分点。

　　从数据上看，保利地产(600048.SH)在诸多房地产上市公司中应该是表现出色的一家。保利地产2008年全年实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。

　　此外，金地集团(600383.SH)2008年全年共实现销售面积109.94万平方米，较上年增长1.65%；销售金额114.03亿元，较上年增长17.01%。银河证券分析师丁文在一份研报中指出，金地主要得益于可售面积的大幅增加。

　　富力地产：

　　毛利增长去年六月已大幅缩小

　　富力地产(02777.HK)作为香港国企股指数的成分股，“江湖地位”类似于内地的万科。

　　尽管富力迄今仍未发布年报，记者通过香港联交所渠道获得的公开报表只有富力2008年的中报，但是，在2008年6月之前，富力已显现了下半年即将遇到的瓶颈，毛利增长减缓。

　　而在2008年10月，富力股价曾急剧下滑至3港元以下，由于在全国各地均有大量的待开发地块，富力集中体现了国内大型房地产企业普遍的上下游成本双重压力——很多地块是在地价高峰期拿的，而建成的商品房又遇到全国各地的楼市价格下降。

　　据富力地产2008年中报显示，截至同年6月30日，营业额达41.8亿元，但所获的毛利只有15.1亿元，与2007年同期相比，营业额增长了30%左右，但毛利只增长了约22%。

　　虽然富力地产2008年上半年扣除所得税后的盈利仍有15.5亿余元，同比增长达133%，但这一增幅也低于2007年的158%。实际上，富力地产在2008年的收益大部分还来自其他途径，譬如来自高档写字楼和商业物业的租金收入。

　　香港上市的中资房地产公司中，与富力地产相似的还有碧桂园(02007.HK)、世茂房地产(00813.HK)和中海发展(01138.HK)等。2007年中报显示，碧桂园增长164%，世茂房地产增长196%，但是，这样的高速增长在2008年都有下降。

　　地产商保销量降利润

　　更多的房地产企业为了保住销量，唯有牺牲企业的利润。保利地产是内地仅次于万科的第二大行业龙头，尽管保利地产在全年销售量和销售金额的数据上表现不错，但这一切都隐藏在毛利率下降的背景之下。

　　光大证券根据“万保招金”四大上市房地产开发商在各地楼盘的销售价格的调整情况测算，2008年平均的房价下跌幅度约为17%。如果考虑到开发商给予客户的折扣和优惠，实际的降价幅度应该接近20%。

　　保利地产披露数据显示，12月份元用于楼盘的后续开发。其销售均价仅有6994元/平方米，环比下降1337元/平方米。而事实上，从去 年6月份开始，保利地产的销售均价持续下滑，全年销售均价从2007年的8540元/平米下降至7935元/平方米。据光大证券统计的数据显示，广州保利林海山庄的调整幅度最大，2007年其最高均价曾达到12000元/平方米，而2008年的现价则调整至8500元/平方米。

　　国元证券一份研报指出，考虑到目前的市场状况，2009年的销售均价有可能继续走低，同时2007年的高价地在2009年也会有所表现，因此保利地产2009年的毛利率将会下降，2009年将会是最困难的一年。

　　虽然万科从全年销售均价上，同比上涨2.7%，但从趋势上却仍然是不断走低。

　　对此，国泰君安分析师孙建平指出，这其中的原因主要在于2008年上半年万科高档楼盘销售较多，而下半年则主推中价、中小户型房。

　　光大证券统计的数据也支持这一判断，佛山万科金御华府2007年的最高均价曾一度达到12000元/平方米，而2008年现价则下调至8100元/平方米，跌幅高达38%。此外，深圳万科城、广州金域蓝湾等几个项目价格跌幅也在33%左右。

　　孙建平进一步判断，“这将意味着万科未来毛利率将有明显下降，同时这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。”

　　从光大证券统计的数据可以看到，广州金地荔湖城2007年最高均价为6000元/平方米，2008年现价则调整为4300元/平方米，跌幅为28%，实际上，包括上海金地格林世界、深圳金地梅陇镇、武汉金地格林小城销售均价均有不同程度的下滑。

　　银河证券分析师丁文指出，“由于销售价格下调，2008年金地的毛利率可能略有下降，不过，考虑到其主要结算项目成本并不高，仍能达到40%以上。但是到了2009年，由于高价地项目逐渐进入结算，毛利率将会下降3-5个百分点。”

　　“招保万金”中唯一的异类是招商地产(000024.SZ)，据渤海证券的一份研报测算，2008年招商地产前三季度毛利率达到42.1%，同比2007年提高5.52个百分点，这与其2008年在售产品65%为高毛利的别墅密切相关。

　　“中字头”地产商风景独好

　　与招商地产(18.28,1.11,6.46%)等“中字头”房地产企业可以获得大股东扶持类似的是，在香港市场，“中资头”房地产不论是市场表现，还是企业业绩，似乎都比其他房地产企业高出一筹。

　　以中海发展(11.84,0.44,3.86%)为例，2007年，中海发展的营业总收入有126亿多元，比2006年增长34%，营业利润有49亿多元，比2006年增长58%。

　　而在2008年中报中，中海发展表示，在2008年上半年取得快速发展，仅2008年前半年的营业收入，就几乎等于2006年全年的营业收入，有91亿多元。同比增长65%。毛利达37亿多元，同比增长54%。

　　而远洋地产(03377.HK)2007年的营业额为57亿元，比2006年的37亿元增长54%。扣所得税盈利近18亿元，比2006年增长200%强。

　　2008年上半年，远洋地产依旧维持这一发展势头，其2008年上半年的营业收入达32亿元，与2007年同比增加78%。毛利润甚至高于行业的平均水平，达43%，同比增长15%。尽管远洋地产2008年上半年每平方米土地成本增长15%，达到约1960元/平方米，建筑成本增长23%，达到约3710元/平方米，但每平方米平均售价却增长了79%，达到12518元/平方米。

　　在香港市场股价表现最好的方兴地产(00817.HK)毛利同比增幅更大，2008年上半年，方兴地产营业收入为8.7亿元，与2007年的0.97亿元相比增长近9倍。毛利为5.9亿元，与2007年的0.65亿元相比，也增长9倍。

　　拿地成本大幅下降

　　2007年末以来楼市的低迷，使得四大地产商的拿地动作已没有早前的狂热，拿地成本亦有了较大幅度的下降。

　　保利地产(19.39,0.85,4.58%)的拿地成本在四家上市中应是最低的，2008年保利地产的新增土地楼面地价为1036元/平方米，比2007年的2660.04元/平方米有了大幅下降。国元证券(16.16,0.57,3.66%)的一份研报据此认为，这将会降低2010年及其以后年份的商品房开发成本，提高保利地产的毛利率水平。

　　此外，2008年全年万科新增建筑面积750万平米的项目储备，其新增土地楼面地价为1941.37元/平方米，这比2007年下降45.8%。

　　不过，相对于前两者，据周户测算，招商地产2008年新增土地储备楼面地价仍比2007年高397.78元/平方米。

　　尽管万科大幅降低了2008年的拿地成本，但是由于万科的土地储备有近54.63%是在2006年和2007年取得，这使得万科“地价相对较高，存货跌价风险相对较高。”周户判断。

　　2006年以来万科新增土地储备楼面地价为2516.87元/平方米，周户进一步判断，预计2008年万科将进一步计提2.24亿元的存货跌价准备。

　　此前，万科曾在三季度对天津、南京、福州及北京5个项目计提了5.35亿元存货跌价准备。

　　而在此前理财周报记者与招商地产高层的交流中也获悉，招商地产正在与大股东商量降低土地的拿地成本。 去年11月，招商地产成功募集了数十亿元用于楼盘的后续开发。

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