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消化存货任务艰巨 开发商无奈缓购地
本报记者 田新杰
2008年的低迷滞销行情带来的存货压力摆在了大部分开发商面前，而地产大鳄率先行动，李嘉诚连续四次抛售上海核心物业。
戴德梁行最新研究报告披露，库存压力来自土地和建成物业两方面。1998-2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险，“主动性积压”严重。
戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼判断，预计2009年中国楼市必将面临“去库存化”的转折，在降低银行风险及优化发展商自身现金流的基础上实现扩大内需的目标将是2009年的主旋律。因此，2009年必将是竭尽全力消化库存的一年。
土地、滞销物业双重压力
从去年下半年开始，仅在上海一地，李嘉诚旗下公司已经连续四次大规模抛售高档物业，而后续的类似动作很可能将在短期内继续上演。
“在加快销售方面，开发商方面把所有能用的招数都用过一遍了，而只要能对销售起到促进作用的一切可能措施，开发商方面都会考虑。”一位接近李嘉诚上海项目营销决策层的知情人士这样透露。
易居中国的报告显示，李嘉诚最近一次抛售始于去年底，2008年12月26日上海浦东项目御翠园推出了8栋作为商铺的别墅物业，网上报价为5.35万—7.5万元/平方米，总建筑面积约5500平方米，其中包括小区会所一并出售。
此外，御翠园一期项目“四季雅苑”已持有收租多年，长江实业(00001.HK)从2008年底结束这些物业的出租状态，计划将200多套出租别墅全部收回，改造后于今年下半年上市出售。业内人士估计，以单套建筑面积400平方米计，这批物业全部售出将套现约40亿元。
李嘉诚在上海的另外两次抛售则是发生在2008年年中，旗下上海豪宅御翠豪庭销售均价每平方米下跌超过1万元抛售，以及旗下另一香港上市公司和记港陆(00715.HK)将上海长乐路写字楼世纪商贸广场以44.38亿元人民币售予亚太置地有限公司。
长江实业董事郭子威日前表示，长实要保证公司正常的销售安排，确保资金顺利回笼。截至2008年年底，长实销售额突破250亿元，已超额完成2008年目标，内地项目并无资金压力。
李嘉诚旗下公司在内地楼市的战略选择显然走在了大部分开发商的前面，几乎绝大部分的业内人士都认同，这是个明智之举。
如果说开发商囤积土地造成的原料存货压力，具有主动的性质，但由于市场低迷而引发的建成住宅产品滞销积压，则具有明显的被动性。
更为不利的是，随着住宅产品被动性滞销积压进一步恶化，原先属于可控范围的主动性囤积土地超出了可控的范畴，尤其是产品销售不畅导致资金回笼遇阻、现金流紧张，投资开发难以为继，土地储备直接成为开发商最大的包袱。
蒋尚礼指出，“受到奥运会的影响，部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目选择在2008年入市，但购房需求的持币观望，致使各主要城市商品住宅市场纷纷滞销。如果按现有成交速度来测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量需要未来大约10-12个月的时间才能基本消化出清。”
以广州为例，据该市最新公布的官方数据，去年广州全市一手住宅预售量约为760.28万平方米,成交量为553.04万平方米,存货比首度高达27%;按照去年的成交情况,存货至少要卖4个月才能消化。而2007年广州一手住宅预售量约669.78万平方米,成交量约800万平方米,供不应求。
土地买或不买，都是压力
一家老牌上市地产公司的投资部经理告诉本报记者，去年整整一年公司几乎没有像样的新增土地储备，今年无论如何都要适当增加新的土地储备了。但市场依然低迷，公司销售资金回笼依然没有明显起色，资金压力很明显。
据记者掌握的情况，目前，回收以往地方公司的项目新增决策权以及新项目开工、投资等的权力，已经在大部分全国性房地产公司中纷纷出现。“不少地方公司，不管多大的项目，都要公司总部甚至最高决策层亲自敲定。”该投资部经理坦言，在这种情况下，今年，买不买土地，都是个问题。
滞销库存压力直接影响了开发商的购地能力和热情，购地也将有更多顾虑，而从去年开始逐渐频繁的土地流标，在这种背景下，几乎难以迎来转机甚至将更为糟糕。
所有的一切，都集中在各方对市场未来走势的判断上：何时回暖？
对此，瑞银亚洲房地产研究部的联席主席王震宇日前在接受本报记者采访时表示，因为政策方面减税、减费，以及二套房政策的松动，楼市成交量会有较强的反弹，根据目前政策的力度来看，今年第二季到第三季之间，可能会出现价格反弹。
戴德梁行报告指出，各地消化库存的时间长短各异，北京、广州、深圳、上海四大一线城市，预计未来库存消化的时间为6-7个月左右。而成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市库存消化预计需要12-16个月的时间，整体库存压力较大。