2009 中国房地产调整年

　　如果现行政策不变，国际金融市场在半年内得以稳定，那么中国的房地产调整在一两年可以完成，全行业会实现软着陆。

　　文|易宪容 出处|英才杂志1月刊

　　由于2008年经济生活中的一系列不确定因素——比如年初的雪灾、5月的四川汶川地震、9月以来的全球金融海啸、国际原油市场的巨大震荡，以及国内一系列房地产政策的出台，使得国内的房地产市场在经历了2007年“高投资、高房价、高利润”等前所未有的繁荣局面后，于2008年进入了全面的调整期。

　　中国房地产市场经过一轮的快速增长与繁荣之后，必然要经历一个行业调整期。从历史数据看，1999-2007年，全国商品房价格和商品住宅的价格累计分别上涨88%和96%。有些城市的房地产价格在三年内上涨了一倍以上。仅以北京为例，北京目前的房价使得少数高收入才有能力进入房地产市场，其他消费人群根本无法问津。据相关研究，2007年北京、上海、深圳的房价与收入比分别为20倍、16倍、15倍，而香港只有11倍，东京为4倍。这样高的房价收入比，对自住性购买居民来说，是无法承担的重负。

　　此外，目前国内房地产市场价格如此之高，与地方政府的土地财政政策有很大的关系。2001-2003年，地方政府三年的土地出让金的收入达到9000亿，占同期财政收入35%。2004-2007年，这一数字分别达到了5894亿、5505亿、7677亿、10000亿，所占比重也越来越重。这种地方政府的土地财政政策不仅严重损害了民众的利益(农民及购房者)，而且让城市化进程出现了严重的低效率及设租、寻租现象。

　　在这种背景下，中央出台的一系列扩大内需的政策，尽管仍然是把房地产作为拉动居民内需的主导产业，但这个国民经济的主导产业的特性发生了根本性变化。这种变化不仅表现为把房地产定义为民生的市场，定义为改善居民基本居住条件的市场，而且政策还对房地产的投资与消费做出严格的区分，以此来改变中国房地产的发展方向。

　　在2008年的调整过程中，国内房地产调整的区域性表现明显。一些房地产市场程度较高、经营周期早的地区或省份，在这一轮中，调整得早，调整的深度也大，因此，这些地方的房地产市场就可能比其他地方更早走出困境。反之，那些调整晚，甚至没有出现调整的地方，要走出困境是不容易的。

　　最近，深圳房地产在经历漫长的观望后，一些市民终于选择在最近出手，深圳房地产市场在价跌量升的配合下呈现回暖态势。但这种回暖最根本的原因是价格全面下调。外资进入国内房地产市场抄底、山西煤老板及温州炒房团抄底的概念完全是炒作。

　　试想，目前全球金融海啸对中国经济冲击如此严重，海外机构及个人的资产严重缩水，山西煤炭价格快速下跌，这些人怎么有能力光顾房地产市场？

　　在全球经济出现衰退，中国经济面临下行风险的情况下，全国所有的行业都出现全面的价格调整，怎么可能只是房地产市场没有调整？怎么可能还会有大量投资者进入房地产市场？再弄不懂这样简单的常识，那开发商也太低估民众的智慧了！

　　深圳房价的全面下调给全国起到了示范的作用。深圳是这样，全国其他城市更该如此。哪个地方的房地产的价格先回归理性，那么这个城市的调整就会先于其他地方开始。哪个地方房地产价格调整的深度越大，那么这个地方的房地产市场调整就会越充分，就越容易走出困境。就目前的情况看，2009年是中国房地产调整最为重要的一年。

　　2009年国内房地产市场的调整，既取决于国内外经济形势和货币政策的变化，也取决于国际金融市场的稳定性。如果中央政府现行的房地产政策不变，如果国际金融市场在半年内得以稳定，那么中国的房地产调整在一两年可以完成，全行业会实现软着陆。如果2009年国内外经济形势更加不稳定，国际金融市场的环境进一步恶化，从而对中国实体造成更大的冲击，那么中国房地产市场就可能出现更深度的调整，那么调整估计就要花上四五年的时间。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所研究员，本文只代表个人观点)