逆势增发成功之后，招商地产的前景真的会十分诱人吗？

　　文|本刊记者 李冬洁 出处|英才杂志1月刊

　　从“弃儿”到“宠儿”，转变又一次在A股上演，这回的主角是招商地产(000024.SZ)。

　　按照这轮反弹的低点10.57元算起，至12月18日，招商地产的涨幅已高达45.8%，而同期上证指数的反弹幅度仅为21%。

　　而就在不久前，招商地产还是被人抛弃的对象，起因是2008年11月24日公司发布的增发公告。公告称，将以13.20元/股的价格公开增发不超过4.5亿的股份，募集不超过80亿元的资金，资金投向为收购大股东土地并开发，以及公司自有项目的开发。此消息甫一公布，就像一颗重磅“炸弹”，立刻引发了大量的抛盘。此后三个交易日内，招商地产跌幅高达21%。

　　柳暗花明发生在增发之后。虽然遭到众多非议，但在大股东和关联方认购62.08%增发新股的条件下，招商地产的计划最终还是圆满完成了。公司也由此获得了59.4亿元的宝贵资金。

　　然而正是这熊市中弥足珍贵的资金，倏然打开了市场对于公司未来的遐想，随后招商地产便量价齐升。

　　长城证券地产分析师黄清林颇为看好招商地产的发展。他向《英才》记者表示：“募集资金中扣除26亿元购买大股东的地产外，公司还剩有33亿元左右的流动资金，这在缓解资金压力的同时，也将资产负债率由67%下降到了56%左右。公司未来应该是没问题的。”

　　综合来看，市场普遍认为，此次融资将加速公司优质资产的开发与周转，有利于持续提升公司的经营业绩和股东回报。然而，招商地产的前景果真会如此诱人吗？

　　尽管30多亿的流动资金让一般的地产公司羡慕得红了眼，但这或许并不能真正解决招商地产面临的难题。

　　和其他地产商一样，招商地产的资金困境其实在2008年初便开始显现。由于公司在2007年大规模囤积土地，2008年负债便呈现出不断抬头的趋势。一季度公告显示，公司一年内到期非流动性负债大增60%，由季初的3亿元增加到季末的4.8亿元，短期借款为61.41亿元，而长期借款也有30%的较大幅度增加。

　　招商地产的资金紧张由此可见一斑，而这种状况到了2008年三季度依然没有得到扭转。在三季度报告中，公司期末1年内到期的非流动负债为14.2亿元，比期初大增了373%；而随着业务规模的扩大，期末公司的长期借款高达52.03亿元，比期初增加了43%。

　　显然，从静态来看，这增发而来的33多亿元的现金和长、短期巨额负债相比，仍有较大的资金缺口。填补这一缺口最有效的途径莫过于销售的良性增长。

　　但遗憾的是，在2008年整个房地产企业全面进入调整的形势下，招商地产也没能幸免。2008年公司原定的销售目标是100亿元，而前三季度却仅完成了约50亿元。此外，招商地产的风险还在于，公司2007年以来的扩张战略在当前房地产市场形势下面临着极大挑战。2008年招商地产在12个城市有58个项目在同时进行，合计总规划建筑面积543.74万平方米。此次募集资金的使用方向便涉及深圳市8个项目，上海市2个项目，除此之外公司在天津、重庆、苏州、珠海也都有项目。

　　这样的布局在目前价量齐跌的房地产市场形势下，风险显然不言自明。正如此次增发的保荐机构——中信证券所指出的那样，“如果因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产周转和短期偿债能力带来较大压力。”

　　在诸多不确定因素下，招商地产能否成为此轮房地产市场调整的“幸运儿”，目前还不得而知，但可以推测出的是，公司想要实现预定的目标，显然还有一段长路要走。