程志云

　　尽管周三傍晚央行发布了大幅度下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率的利好消息，但对于中小地产开发商而言，这并不意味着他们能缓解绷得紧紧的资金链。

　　相反，随着年关的到来，京城这些大大小小的开发商们聚在一起讨论的唯一话题就是如何能够度过银行集中催款的高峰。

　　据了解，通常意义上银行的开发贷期限一般会到年底收款，因此，每到年底就成了开发商最难熬的日子。

　　而2008年底，或许将成为中小地产开发商们最冷的冬天。

　　北京某开发商负责项目融资的老李最近压力很大。一方面，公司的新项目还没有着落，而另一方面，银行信贷员的催款电话不断令人烦恼。

　　老李告诉记者，他所在的企业目前在银行的贷款有5个亿，今年年底已经到期，利息加起来也将近1个亿；尚未到期的信托贷款还有2个亿，年息则在20%左右，年底前也要支付一次利息。此外，春节前还要把建设工地上民工的工程款结清。

　　“实际上，我们的项目地段还是不错，靠近地铁沿线。但是由于是06年底拿的地，所以土地成本相对比较高。建成后能否销售出去也是个问题。”老李告诉记者。

　　为了还款，老李已经找过多家银行的信贷员沟通过，各种关节也都打典过了，但几次申请都是最后关头在审贷会上被否决了。

　　除此以外，老李还跑过多家信托公司甚至还托关系找过一些高利贷。但不是对方开出的价码太高就是政策风向突然变了，到最后全都无果而终。

　　究竟如何度过年关，老李对此一筹莫展。

　　其实，烦恼的不仅是老李一个人，随着年底的临近，开发商与银行之间的博弈才刚刚开始。

　　一位国有商业银行房贷部负责人告诉本报，年底通常是开发商最危险的时候。对于开发商而言，第一个难题就是要归还工程款。通常一年里工程款能拖就拖着了，但是到年底民工没有钱就会闹事，所以工程款是没办法拖过年的。

　　其次就是银行贷款。多数银行发放的开发贷期限都是就到年底。银行一般会提前2-3个月，也就是10月份就开始催款，到12月20日之前就结束。银行通常在年底前需要调整报表，房地产信贷年底不能太多，这就必须要收回一定规模的开发贷款把账做下去。所以年底一些银行就会拼命地向开发商催款，促使他们还一部分贷款本息。对于一些大型企业而言，光利息就是一笔不小的开支。

　　如果开发商的现金流不够充裕，那么银行就会要求开发商降价销售来获取现金流。通常开发商都不愿意降价，但只有少数开发商能够挺得住银行催款。多数开发商都肯定挺不住，一些会要求银行延期偿付。这种延期通常是开发商还一部分款，另一部分则予以延期。开发商一般需要还40%的款，剩下的通常能够延期半年到一年左右。

　　“现在银行放贷都是终身负责制，如果企业不还钱，那么信贷员就要遭殃。现在形势不好，所以银行信贷员都会尽量在年底前多收回一些资金回来。”一位工行北京某支行一位信贷员告诉记者。

　　“如果开发商没有钱，我们就会建议他们降价销售，换回现金。”一位商业银行人士告诉记者。

　　该人士进一步指出，我们现在是把能抓住的钱赶紧抓在手里。如果有能卖的项目，就会催着他们赶紧降价卖了。腾出现金流好还我们银行的钱。晚卖不如早卖，一旦大家都绷不住开始降价销售，到时候你想卖都没人买了。

　　据了解，最近已经有不少开发商开始降价求生。业内人士称，北京房地产业普遍降价幅度在30%左右，严重的有6折甚至5折，看起来已经不惜血本。由于幅度大、地域广，已经引出京城楼市价格战的呼声。

　　“随着银行催债效应，年底前，北京房价还有继续下降的压力。”一位信托公司人士告诉记者。

　　而除了降价之外，记者了解到，北京某些房地产开发商开始被迫寻求典当行和高利贷的支持。目前典当行利率也升高至月息4%左右，而最高的民间借贷利率已经达到月息5%。

　　来源：经济观察网

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