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北京平价地王空头承诺低房价 涨价32%入市销售
9500元/平方米意向 价格增幅32%销售
本报记者 慈 冰 北京报道
两年前承诺9500元售价而拿到广渠路36号“平价地王”的北京城建和北京城开显然没有预想到房子入市后面对的定价尴尬。
11月22日，首城国际中心(该地块的项目案名)以13000元的均价刚一开盘，推出的226套房子在两天内全部售完。然而，即便价格比北京CBD同区域周边楼盘的售价少了近5000元，舍弃了一部分利润，但由于未能兑现拿地时9500元售价的承诺，仍让首城国际中心的示范价值大打折扣。
而对于9500元/平方米的意向售价问题，代理该项目的思源顾问营销总监任莉认为该项目是商品房而不是政策性住房，“如果价格太低就会浪费了CBD这块地，也会破坏区域的价格体系”。但在两年前，思源顾问总经理李国平对媒体表示，9500元的意向价格既保证了利润，又有效控制了房价。
空头承诺“低房价”
2006年11月24日，世茂联合体、金融街控股、北辰实业、华润联合体、中海地产、富力地产、华远地产等13家公司参与投标广渠路36号地，最终北京城开和北京城建以26亿元的出让价格、9500元/平方米意向售价中标，出让价格也比华润联合体的最高报价低了近4亿元。
“从标书的描述来看，中标者号准了政府抑制房价的脉，讲了一个低房价的动人故事。”一位参与当时竞标的开发商说，“在当时的市场环境下肯定不会是价高者得，谁讲的故事好，谁就能中标。”
有业内专家认为，虽然36号地并非一块“限价地”，但就其声明9500元/平方米这一点上，与如今真正意义上的限价地有很多异曲同工之处。“城开和城建都是国有企业，便于政府控制最终的销售价格。”
“在当时的市场环境下，政府必须要拿出一个足够分量的项目，压低它的价格，让人们看到政府平抑房价的态度和决心。广渠路36号地无疑是最好的选择。”不愿意透露姓名的业内分析人士对本报记者表示。
虽然土地主管部门与广大购房者对于9500元/平方米的意向价格甚为欣慰，然而，这样一个“好故事”却没有变成“现实”。
记者在项目现场了解到，如今面世的首城国际中心首先销售的是A1号住宅楼，拟售均价为1.3万元/平方米。其中，价格最低的是A1楼1层的88平米户型，售价在10800元/平方米，但仅有四套。
该项目的销售人员表示，接下来的A2、A3号楼的售价将在12月中旬开盘，售价在1.4万元/平方米左右。而二期计划在明年四五月份开盘，价格会依据市场情况波动，“二期都是板楼，价格肯定不会低”。
“定价是我们与开发商共同探讨出来的，但开发商有最终的决定权。”任莉在接受采访时表示。
她认为，定价主要是考虑了销售回款的速度，开发商对首期回款有一定的要求，另外，项目的体量比较大，对现金流的要求也很高。
“9500元的意向价格不具约束力。”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠对本报记者表示，但他并未做出更多更详细的解释。
业内人士也并不愿意对此进行过多评论。一位不愿意透露姓名的开发商表示：“在现阶段没有相关法律对其进行追踪监督约束的情况下，如果此地块销售价格高于标书中的意向地价，这不仅会影响到开发商的信誉，更会对政府宏观调控的手段与公信力产生不良冲击。”
鲶鱼效应刺激二手房
“中大恒基”分析认为，这样低价位入市确实会对区域价格特别是二手房价产生一定抑制作用。这是因为由于目前价格已经高位运行，使这一带二手房成交量本身就较为一般，而如果再有一个以中低价位入市的大盘，那就将进一步拉低区域二手房主的心理预期。由此造成的“鲶鱼效应”很可能会使二手房价格涨幅放缓，甚至不排除有一定的震荡出现。
“首城国际中心对周边项目的心理冲击确实很大。”任莉表示，“虽然我们针对的客户群体不同，但低价位对周边项目也会有连带反应，周边项目大多采取加大折扣力度、推出特价房、送物业费等办法。”
据北京房地产交易管理网统计，位于该区域的禧福汇项目上周成交了8套住宅，成交均价也降至1.4万元左右。
在消费者层面，当听到销售限价不高于“9500元/平方米”后，各路购房者更是“虎视眈眈”。据记者了解，在一些网站的“广渠路36号”论坛，一旦有人发帖报告关于项目的任何进展，便少则几十位、多则上百位网友跟帖表示要购买。更有人将自己的手机、QQ、MSN、Email等一切通讯方式留在网上，希望消息灵通者通知其勿错失良机。
但另一方面，有消费者担心，首城国际的销售价格和周边市场价格存在着较大落差，这样的情形势必招徕众多的房产投资客，“这个项目对‘谁来买’没有任何限制，很可能会让这里变成投资客和‘关系户’的乐园”。
“如何抑制投资客，让广渠路36号物尽其用，才是让一个‘好故事’变成‘现实’的关键所在。”业内人士表示。
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