肖君秀

　　投资者报(记者肖君秀)11月7日，中国保监会新闻发言人袁力表示，新的《保险法》或将允许保险公司投资不动产，该草案已提交全国人大常委会审议，目前正在向社会征求意见。

　　如果保险公司投资房地产从政策上开闸，将至少有1000亿元的资金投向地产。但袁力同时否认了保险公司炒楼救市的传言，并表示保险公司投资不动产从国外的情况来看，主要是进行商业地产投资。

　　2007年4月，保监会就透露“国务院原则上批准保险公司进行房地产投资”。各保险公司也纷纷通过了自用写字楼或曲线进入的方式“潜水”房地产。据悉，目前保险公司投资房地产的金额已超200亿元，其中中国平安(601318.SH)投资额约为100亿元。

　　“信托平台”的入市优势

　　保险公司一直“渴望”能够投资不动产。东方证券保险业分析师王小罡认为，保险公司负债久期长，资产久期相对较短，投资商业地产正好可以纠正“久期错配”问题。一些寿险保险业负债长达15年以上，投资债券最长也就15年，而往往由于发行规模的限制以及收益受到利率变化的影响，保险公司无法进行与之长久负债相匹配的稳定的、长期的投资，而商业地产无疑是最好的选择。

　　保险公司在投资地产方面蠢蠢欲动，近年来纷纷以自用为目的打起投资地产的“擦边球”。2006年，保险公司在北京开始纷纷买楼，中国人寿以19.6亿元在金融街地区购置了总建筑面积约11万平方米的大厦；人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业；中意人寿则以1.28亿元的价格购买了凯晨广场东座七楼整个楼层；今年上半年，太平洋保险则以近22亿元购买了位于金融街核心区的丰盛大厦。

　　平安与其他公司相比，除了以自用的名义购买写字楼、地块之外，还具有信托平台的独有优势。利用旗下子公司“平安信托”以及“平安置业”两个重要平台，已经通过多种方式进入地产投资。

　　在王小罡看来，平安可以通过信托平台“做很多事情”，具有其他保险公司没有的“特别优势”，而一般保险公司则只能通过自住形式买楼开发，平安则可以通过“平安信托”及“平安置业”进行直接、间接的商业地产投资。

　　主攻“商业地产”

　　2006年平安物业投资回报率8.4%；2007年达到11.2%。从今年一至三季度保险资金运用平均收益率只有2.1%来看，商业地产投资无疑是保险公司投资的“香饽饽”。

　　处于北京的“平安国际金融中心”就是平安投资地产的得意之作。平安信托投资有限公司物业资产总监邝奕珺透露，截至9月底，该项目出租率：写字楼部分为40%，商业部分为50%。其写字楼租金约为200元每月每平方米，商业部分租金最高达1200元每月每平方米，地下层商租也有700元每月每平方米，上述价格均为市场上类似的高端物业的价格档位。

　　在北京，“平安国际金融中心”只是其中一个项目。平安今年在北京收购了位于CBD区域的世纪财富中心西座，面积约5万平方米，价格可能达到数10亿元；平安还与北京东直门春秀路的华夏宾原业主合作，将之重新修建成一个快捷式酒店。另外，平安在北京朝阳区有一个“9号公寓”用于出租，在上地和回龙观两个区域已将部分物业与华联商场合作，在上地拥有一家快捷式酒店。除了北京之外，平安还在上海、深圳、成都、南宁、长沙、苏州等地拥有或投资的商业地产项目。

　　平安以国内一级大城市为中心，并加快辐射至全国其他中小城市，项目包括写字楼、零售物业、商务型酒店、服务式公寓等，但对商品房还从未染指。

　　保监会披露，截至9月底，保险资金运用余额2.88万亿元，较年初增长7.6%。国外保险公司用于商业地产的投资占比一般控制在5%~20%之间，各个国家比例松紧不一。如果国内保资投资不动产开闸，由于是首次涉及，谨慎起见可能最多不超过5%，按此估计，届时约有1440亿元的规模入市。

　　平安知情人士透露，平安投资地产的榜样是台湾地区最大的保险公司“国泰人寿”，其投资地产的原则是只租不售。平安新闻发言人盛瑞生表示，“房地产投资期限长，长期来看风险较小，与保险公司的资产匹配。”

　　联手地产公司

　　在投资形式上，平安除了直接投资购买商业物业，还通过与地产行业公司合作方式进入，平安均已尝试并顺利运作，作为保险公司投资的地产模式正在走向成熟。

　　今年4月，平安宣布旗下的平安信托与四川的锦弘集团合作，双方共同出资成立“弘安投资管理公司”。锦弘集团被称为“宾馆业航母”，拥有诸多商业物业，此次正是以土地等存量资产入股，平安则以现金出资。

　　投资商业地产对于平安来说，无论是资金还是经验等方面，都是“万事俱备，只欠东风”。与此同时，目前地产行业正处于寒冬期，对保险资金而言是一大良机。

　　王小罡认为，“从投资成本上来看，目前房价低迷的确是一个有利的买入时机。一旦房价上涨，成本相对就高一些。”但在国泰君安保险业分析师彭玉龙看来，保险业投资商业地产是一个大的趋势，不仅仅是时机选择性的问题，如果政策允许的话，至于投资比例、选择项目、价格的选择等方面都会按照风险控制去做。