|
房市也有K线图
“有购房刚性需求的目前可以考虑出手。”昨日,谈及金融危机下的房产投资策略,本地两位房地产专家不谋而合。
湖北省房地产经济学会副秘书长叶学平指出,房产是最好的保值增值的投资工具,这是由其特殊的商品属性决定的。
“这并不意味着任何时候投资房产都赚钱。”叶学平强调,一系列救市政策的出台,只是给出了信号,反映到市场上还需时日。他认为,从全国范围看,武汉的房价虽偏高但并不算过热,经过调整后目前已进入底部区域。虽然仍有一定的下降空间,但明年下半年有望调整到位。
浦发银行武汉分行财富管理部总经理、国际金融理财师张东荣用一张“房市K线图”证实了这一观点。这张自制的图表,记录了从2006年5月至2008年11月间武汉内环、内环与中环之间、中环线以外在售楼盘的均价。从走势上看,房价总体呈上升趋势,尤其从2007年8月起,涨幅明显加大。但从2008年8月起,价格开始回落,至11月已有较明显的跌幅。张东荣分析,和股价一样,预期也是房价的一部分,从走势图上看,下跌仍是未来一段时期的趋势。
3类投资策略
刚性需求、纯粹投资、已购多套房,张东荣将买房人分成3类,并提出不同投资策略。
有刚性需求的人群,张东荣建议在有合适地段、房型,并负担得起的前提下,可选择技术时机出手。“房产的本质仍是居住价值,用于自住的房子,不论价格涨跌都不会卖,只要还贷不影响生活质量就行。”那么,何谓“技术时机”?“房市K线图”显示,每年夏季(7、8月)和过年(1、2月)时,成交量和价格都相对下降。如果不急着入住,不妨等待这一时机出手。
叶学平也认为,中心城区房价的下调空间已经比较有限,沿湖、临江等已调整到位的区域可提前买进。由于地段的稀缺性,如果一味观望,再想以同样的价格买到同样地段、户型、朝向、楼层的房子就比较难。
对于纯粹投资客,叶学平和张东荣都建议暂时观望,除中小户型的住宅投资外,不妨考虑商铺、写字楼等商业地产。叶学平指出,商业地产泡沫不如住宅类大,如在好地段可以考虑。张东荣提醒,投资商业地产本金较大,而且缺乏居住价值,如果前期不好出租、出售,要守得住。
如今,在高位追涨买房被套的人恐怕最心焦,到底是卖还是守?张东荣给出两条建议:尽量出租或逢政策出手。房价下跌时,很难赚到差价,但可利用居住价值出租,“尽量不要让房屋闲置”。对于有好的投资项目,手头资金紧张的投资人,不妨逢政策出手。张东荣说,面对预期的物业税、遗产税,目前武汉的楼市新政,是不错的时机。
投资房产 地段为王
张东荣指出,无论自住还是投资,任何时候都是地段为王。不少人喜欢在工作单位附近置业,但张东荣认为,工作地点可能变更,买房讲布局,认真研究市政规划,在交通便利的中心地段购房是首选。地铁、轻轨等交会处及沿线区域都是不错的选择。以内环线为例,过江隧道和轻轨在大智路交会,如在接头的香港路买房,到汉口、武昌都很便利。张东荣说,在这样的地段置业,房屋的居住价值能得到充分体现,自住、投资皆宜。
同一地段如何选好楼盘,专家也透露了几个诀窍。一般人都知道房间以坐南朝北为宜,但在多房间情况下,应以哪间房为标准?张东荣说,主卧、客厅等主要活动区域是判断的标准。同样朝向的房型,又以大开间(住宅宽度)、短进深(住宅实际长度)为宜。
叶学平提醒,房产投资周期至少在一年以上,流动性较差,2006、2007年的暴利并非常态,应将房产作为一项长期保值的投资工具,占家庭资产的1/3为宜。 (记者胡楠 黄斌)