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富力转型太猛面临资金困境
“资金滚动不了”
为什么呢？因为商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入。这对一家地产公司的资金要求是非常之高的。
商业地产是不能连续作业的，但是住宅可以的。所以原来的富力可以熬过来，而这一次的转型太猛跨度太大，它商业地产和住宅地产开发速度比例至少是1：1。实际上，商业地产项目一般都需要财团做后盾，大资金不需要你出，也就是你借鸡生蛋，但是你要让渡一部分利益，否则你依靠住宅地产模式去做商业地产就是死路一条，因为资金不能滚动，一进入就套住了。实际上，富力原来和大摩原来也商量过项目整体出让这种模式，但是后来富力可能觉得有点亏，不愿意干。
富力2005年上市，融资是非常少的，那个时候市场不是很好，所以他等了一阵，后来没办法等不了了，最后只融到20多亿元。那个时候富力认为自己从来没有拖欠银行贷款，所以不怕宏观调控。富力的战略是一个过于激进的战略，而不是保守型战略。
“他现在想刹手也刹不住”
富力为什么现在资金链这么紧张，因为它已经进入了大量的开发区间。在广州的珠江新城，富力就有10几个项目，已经开发了5个，后续都要进入密集的开发期，所以对资金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了经济的拐点时期。
你要知道，商业地产和住宅地产价格对需求的敏感度相差是非常大的，住宅地产进入下降周期你就使劲的卖，降价也要卖。但是商业地产一旦进入下降周期，就非常糟糕，更糟糕，消化周期黑漫长。因为商业地产的需求增长比较稳定，一旦不看好，整个需求下滑非常厉害。上一轮广州的商业地产消化期你知道花了多长时间吗？10年。也就是说10年，广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此，所以那个时候留下来的烂尾楼，很多都是商业地产项目。
而我认为，珠江新城的项目风险是很大的。所以富力已经把一些商业地产项目都改成公寓项目，实质上也就是住宅了，比如威尔斯和爱丁堡。
实际上，富力在珠江新城的主要项目的成本还是不高的，平均不超过4000块，有几个地块还是底价拿到的，但是问题是十几个项目上马，他是想刹手也是刹不住的。
在珠江新城，富力还拿了一块比较贵的地，就是猎德村地块，8000多块拿的。这个项目是和合景泰富一起做的。现在的问题是，现在这两个都缺钱。说到合景泰富，我可以大体介绍下，市场普遍猜测合景泰富是跟中信泰富有关联的一家公司，今年突然以黑马姿态杀出来，做了一堆大的高端项目，现在也有，其实他的问题比富力还严重。
为什么呢，合景泰富上市之前据说就已经是负资产，后来去香港上市后不知道怎么回事又变正常了。所以就是这么两个公司，怎么开发这个高成本一块地，所以前面一段时间，他们想吸引新鸿基进来接手其中的商业开发部分，但是好像目前也没什么结果。
富力应该后悔莫及
现在有什么办法呢？你不能光靠市场啊，靠拼命卖楼，因为住宅可以打折，但是写字楼一旦需求下来卖出去很有难度，你租出去吗？这个周期太长了。
所以它又需要融资，银行这条路基本上没什么指望了。而他发公司债我也是不看好的。我专门观察过这个问题，民营企业融资无论在哪方面都是有很大门槛的。富力一直想回归A股，为什么一直不给它？而观察市面上的债券，通过的绝大多是都是国企，即使不是国企，也是具有强大财团支持的民企，普通民企很少，因为一旦出了问题谁来承担？
至于富力出售物业，我想有可能是富力在进行类似“盘活资产”活动，将物业抵押到银行，银行未必会给它贷款，于是富力就向股东借钱，但是股东同样担心，于是讲这部分物业做一个抵押。与此相关的就是，这样的关联交易客观作价非常困难，很难避免一些是是非非。
总之一句话，现在我的感觉是，富力应该后悔莫及。
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