奥林匹克公园希望未来和CBD、中关村一样，成为北京又一个核心商务功能区，不仅仅是一个外地游客的观光景点。

　　文｜CBN记者 王娜 刘翔 石磊 王泓超

　　如果不是因为2001年在大洋彼岸发生了“9.11”事件，或许，在如今的北京奥林匹克公园区域，最抢风头的就不再是“鸟巢”和“水立方”了——那该是两栋几乎和香山一样高的双塔建筑，名字也叫“世贸中心”。

　　北辰集团有史以来最大的商业梦想就这样被否决了。在“9.11”之前不久，由北辰实业拟投资近100亿元建造的这座高度将超过500米的世界最高建筑还举行了设计招标，但次年，北京市政府就正式宣布，奥林匹克公园不再建设摩天双塔。当然，最终的考虑也不仅仅是安全性的问题。

　　即使眼看着规划投资100亿的世贸中心从计划版图上消失；公司的办公楼被拆除，盖起了鸟巢；建造的30多栋“观天下”别墅也被拆除，变成了鸟巢的广场—北辰集团也明白，18年来，奥林匹克公园所在的地块将是它所遇到的最大的机遇—几乎也是最后的机会。

　　北辰曾经寄望，“世界第一高”的世贸大厦的建成，能够把那些世界顶级公司们从CBD(中央商务区)、中关村科技商务区夺回来—十几年前，这些跨国公司刚刚迈入中国的时候，一些公司曾经在北辰主导建设的亚运村商务区落脚，亚运村商圈也曾经辉煌一时，但最终，亚运村被CBD这些有着甲级写字楼、高端商业的新兴商务区击败了，大公司们选择了离开。

　　而这一切的转折，按照北辰公司最初的计划，或许就应该是世贸大厦的建成。北辰原本希望，入主世贸大厦，无疑会彰显那些跨国公司的身份和地位，带动整个奥运区域的商务气氛，并真正拉动这个区域的商业繁荣。

　　世贸中心设计方案的取消让北辰多少有些措手不及。幸好，还有奥运匹克公园。

　　现在，北辰认为机会又一次来到了它的面前—奥运会后，它希望，以奥林匹克公园为中心的亚奥核心区将和CBD、中关村、金融街一样，成为北京的又一个核心商务功能区。

　　虽然世贸大厦已经泡汤，但众多专业机构依旧看好北辰的未来。仲量联行就是其中之一—这家公司从2003年起，就参与到奥林匹克公园和奥运场馆等设施的产业研究和规划工作中。该公司看好这些写字楼的招租。它们认为亚奥核心区将和CBD、中关村、金融街一样，成为北京的又一个商务功能区。这里有可能成为又一个国内大型企业或者跨国公司选址之地，甚至成为一个吸引企业总部的地方。

　　这个判断基于：CBD只剩下核心区一块土地，地上地下面积加起来不过180万平米；中关村在微软进驻后，中关村西区已经没有土地供应；金融街将进行拓展，可这里的土地短期内很难会有大面积推出市场。

　　如今，按照北京市朝阳区政府的规划，整个奥林匹克公园的总面积将达到1159公顷，这片区域未来几年将有230万平米待开发的建设用地陆续推出，写字楼、酒店等在内偏重于商业的工建用地有11块，总建筑面积110万平米。这为未来的商业地产的拓展留下了很大的想象空间。

　　更何况，现在这里的交通状况已经大大改善。新修建的地铁5号线、8号线和10号线通往奥运村区域，这里还新建、改扩建了24条道路，北四环、北五环、机场高速、安立路、北苑路等路网已经非常发达。另一个优势是，区域内还有着一个680公顷的天然氧吧—奥林匹克森林公园。这些，都为办公提供了良好的环境。

　　但此一时彼一时，在亚运村商业区遭遇挫折的北辰，在世贸中心双塔的梦想破灭之后，还能不能抓住最后机会延续它的奥林匹克核心商业区的梦想？

　　自成立之日起，北辰就与这个京城北部商业区的命运变迁缠绕在一起。18年前，北辰实业的母公司北辰集团在亚运会工程建设总指挥部基础上组建起来，1990年成立时的任务是替政府偿还亚运村建设所需的30亿元贷款。当年的北京亚运会，政府只提供场馆建设资金，整个亚运村完全靠海外银行贷款建设。北辰在承担亚运村债务的同时，接管了亚运会的会议中心、酒店、公寓等设施，并开始在亚运区域做房地产开发。

　　这家公司随后迎来了短暂的辉煌，亚运村区域成为了当时著名的富人区，高品质的住宅项目吸引了众多华侨和外商。汇园公寓、华侨村等首批外销公寓，在1990年代初的售价就接近每平米一万元，却引发了人们抢购的热潮。1991年时，“观天下”别墅卖到了4000美元/平米，业主绝大部分来自美国、东南亚和中国台湾地区。这些楼盘也吸引了中小公司来此办公。1990年代末期，在汇园公寓办公的公司，最多的时候达到了4000家。

　　另外，由于当时国家外汇管理局、北京商品交易所也在亚运村办公，这吸引了一些金融机构进驻，北辰一度萌生过在这里投资兴建金融商贸城、营造金融中心的想法。虽然那时候北京的CBD区域已有档次较高的国贸中心、赛特大厦、京广中心等几座写字楼，可这并没有抢走亚运村写字楼出租市场的风头，因为外企刚刚进入中国。

　　但亚运村却只是盛极一时。

　　由于缺乏高端写字楼，它陷入了只能聚集中小公司的死穴，一些公司在做大后也选择搬离。巨人集团的史玉柱创业初期就曾在这里办公，公司做大后就搬走了，但巨人迅速盛极而衰，史玉柱又将公司搬了回来，可公司再度有了规模后，他又选择了离开这里。随着国家外汇管理局和北京商品交易所的搬离，加上交通日渐拥堵，这里的写字楼市场自2001年起开始衰落，迫使北辰将汇园公寓中的3栋改成亚运村宾馆这样的经济型酒店。

　　“没有人看得上这里。” 北辰实业董事会秘书郭川回忆说。此时的亚运村商圈已经沦为了鸡肋，与CBD、中关村的差距渐行渐远了。

　　与此同时，北京奥运会的申办已在进行之中，政府对于奥林匹克公园究竟花落何地也已经进入最后的考察和比较阶段。

　　在北京申办奥运会之前，对于奥林匹克公园建在北京的北城(亚运村西北角和中轴路)还是南城(东南四环与京津塘高速路东南角或者亦庄)曾有过激烈争论。一些意见认为，处于朝阳区的北城交通本就拥堵，再建设奥体中心和国际会展中心，增加了交通负荷。而且，朝阳区已有CBD中央商务区，北城在赛后的商业规划上，有重复建设的可能，而建在南城，能够拉动那里落后于其他城区的经济发展。但是最终，政府还是决定将它建在商业相对成熟、交通更加便利的亚运村北部地区。

　　北辰实业当时是政府选定的奥林匹克公园地块的持有者。只是这一次，北辰并没有单独成为奥林匹克公园的承建方。2001年申奥成功后，这块被选中建设奥林匹克公园的土地，起初由北辰实业来做土地平整等基建工作，并负责邀请中外投资者参与建设。但随后政府决定完全采取市场化运作招标，北辰实业持有的奥林匹克公园地块被政府征用，其后，为奥运会成立的新奥集团取代北辰成为了奥林匹克公园区域土地一级开发商。

　　不过，北辰实业随后跻身国家体育馆与奥运村、国家会议中心两个奥运项目的投标之中，并在2003年4月中标国家会议中心的建设运营。而与国际会议中心配套开发的商业楼宇，包括酒店、写字楼项目也为北辰在奥林匹克公园区域开发高端商业地产提供了新的机会。

　　眼看着CBD、中关村、金融街等高端商业区一个个崛起，北辰实业终于意识到，那些能够吸引跨国公司的高端写字楼是多么的重要，没有一个商务区的支持，繁荣终难长久—比起亚运村这些公寓改造的写字楼，有一定经济实力的大公司们，当然更愿意选择一座甲级写字楼。

　　“经营亚运村的经验和教训，让我们知道该做什么。”郭川对《第一财经周刊》说。

　　2003年，北辰实业对旗下的亚运村投资物业进行了改造。首先动工的是有着1200多间客房的五洲大酒店。北辰实业将原五洲的西楼改造成了四星级酒店，与旁边的北京国际会议中心(同属北辰实业)捆绑经营，让它成为会议中心商务人群的下榻酒店；另一部分则投资了3.5亿元，按照五星级的标准进行改造和翻新，他们希望能找到国际知名的酒店管理集团来共同经营。

　　香格里拉、希尔顿、喜来登等酒店集团先后被北辰实业找来谈合作经营的事情，但它们都拒绝了这一合作经营计划。除了担心这种改造的酒店不能达到自己的品牌标准外，处于亚运村北四环这个交通不便的位置上，也是这些国际酒店管理集团不看好的原因。此外，这里找不到一家高档的购物中心，甚至没有一座像样的写字楼。最后，急于拓展中国业务的洲际酒店决定做这个尝试，用它旗下的皇冠假日品牌来做管理。

　　洲际酒店赌赢了。北辰五洲皇冠假日酒店用两年时间将利润做到了3000万元，虽然收益当中有2/3来自于北京国际会议中心的商务人群和航班的机组，但这并不妨碍它成为洲际名下北京市场盈利能力最强的酒店。这一次的合作，也让洲际在2007年成功签下北辰在奥林匹克公园中心区内的国家会议中心酒店项目变得顺理成章。