这可能是北京楼市10年来最关键的一个黄金周。

　　始于去年10月的降价，已经攻陷了深圳、上海等多年来房价持续坚挺的城市。今年以来，珠三角部分项目价格累计降幅已超50%，长三角城市群中，降价也由郊区向城区蔓延，但仍没有带来交易量回升。为此，十一黄金周来临之际，几大品牌地产商在珠三角展开集体降价，上海开发商也铆足了劲儿进行新一轮降价。

　　而在北京，国家统计局公布的数据显示，8月份房屋销售价格与上月持平，未出现明显下降趋势。9月份第三周，市场出现小小的反弹，连续三天日销500余套，让有关人士惊喜了一把，并随即认为，北京楼市开始回暖。一时间，北京是楼市“最后堡垒”的论调开始蔓延。

　　但仔细分析这份数据就会发现，这几天交易量的回升，部分原因是奥运期间被压抑的需求爆发，但更主要的原因是降价促销，成交量大的楼盘均是降价促销力度较大的。此外，根据2008年上半年销售排行榜，最早一批给予购房者折扣的项目如美利山、富力桃园、万科中粮假日风景排名都在前20名以内。

　　事实上，今年以来和上海类似，北京也陆续出现打折促销、送车送物业费等等现象，而近期特价房、团购的出现，实际上已经开始了直接降价之旅，特价房降价幅度达到30%-40%，而黄金周前后，就有多个项目表示欢迎团购，可以面谈，这在以前的京城楼市是不可想象的。

　　即将举行的北京秋季房展会也将打出“团购”牌，推出第一届北京住宅团购节，试图以团购低价吸引有真正购房意愿的消费者。

　　揭开种种面纱，北京这个楼市最坚固堡垒并非牢不可破，它可能会在本次黄金周全面失守吗？

　　本报记者 张晓玲

　　楼市团购潮升温

　　珠江、富力、金都等品牌开发商旗下团购活跃，四季房展变身“团购节”；优惠措施更加灵活

　　现在买房图什么？当然是优惠了。怎样买到优惠房呢？当然是团购了。

　　北京没有“万人购房团”的夸张做法，但是预计目前参与团购的人应该超过万人。“团购”由于具有相对良好的人气和看得见的销售效果，成为目前最受开发商追捧的促销活动。在有利可图的动力下，各种参与团购的组织者在业内引起了一场团购竞赛……

　　知名楼盘、网络等共促团购

　　近期北京楼市陆续出现了几单比较受关注的团购，如万象新天、珠江帝景等。其中，珠江帝景公布了两笔老业主推荐的购房人自发团购大单，均已签约，金额分别为6000多万元和3000多万元。

　　记者调查显示，最近在团购比较活跃的楼盘中，知名的大型品牌开发商占据相当大的比例，如珠江、富力、金都、天鸿等，知名楼盘成为团购的先行者，是行业新趋势的信号。

　　显然，这种信号已经起到了作用，北京不少网络媒体，如新浪、搜房、焦点网等都在大力组织团购活动，近期参与者的人气上有明显的提升。9月27日上午，“中国购房联盟启动暨房龙卡开卡仪式”将在CBD核心区万达国际影城举行。据活动主办方房龙网介绍，此次活动主打团购牌，共计50个项目参与了活动，包括500至1000套房产，部分房屋有10万元以上的优惠，总优惠价值达到5000万至1亿元。

　　而在被誉为“京城楼市第一展”的北京四季房展，在经历楼市的冷清和招商困难后，今年变身为“团购节”。组委会发布的消息显示，在80多个参展楼盘中，有近40个楼盘表示要进行团购促销。多数开发商对团购的态度由一年前的拒绝变成今天的积极参与，并纷纷给出更高的折扣。

　　优惠措施及人数灵活化

　　与过去单一的折扣、特价等促销模式不同的是，目前团购的折扣方式、人群更加灵活化。新盘低起价、老盘高折扣以及折上折等方式纷纷出现，不少开发商甚至采取暗折，概不公开打折的具体数目。也有不少开发商选择和焦点网等合作，针对某些特殊人群打折，如针对某一区域写字楼或某些特定人群的团购。

　　金都杭城则欢迎老业主推荐新客户，推荐5个客户以上的就可以以团购价交易，购房者可以获得额外两个百分点的价格优惠；珠江帝景·博悦对于老业主之间互相介绍的组团购房也给出额外的折扣，组团人数的数量也非常灵活。

　　楼市低迷，开发商动机多样

　　明天地产总经理陈云峰认为，去年房子太好卖了，开发商都不接待团购，作为购房者，也很少有底气说要团购的，因为团购需要花时间谈判，而购房者往往怕拖延了就买不到房子。“今年以来情况就完全变了，近几个月团购重新开始风行起来，主要还是和楼市低迷清淡的大势息息相关。”陈云峰表示，从现在的情况来看，团购成了不少开发商变相降价的一种销售手段。很多项目价格定得太高，房子卖不动，开发商想降价卖但苦于找不到降价的理由，团购恰恰成了这样一种理由。

　　万年花城副总经理黄曦也告诉记者，开发商愿意接受团购，主要是看中这种方式所能带来的大量的客户资源，而购房者参与团购，主要是看中其比较好的价格预期。

　　而社区未来居民良性的关系成了一些销售状况较好的高端楼盘欢迎团购的原因。金都杭城总经理高宏标表示，几个比较熟悉的人，如同事、朋友、亲属等，都在一个单元或者一栋楼置业，对于维护社区的安定，邻里关系的和谐会起到很大的作用，能提升社区的满意度，形成口碑，因此很欢迎熟人间互荐的团购。

　　观望情绪还在 实际需求旺盛

　　不少看房者表示需要开发商让步促进成交

　　购房者调查

　　奥运会结束后，团购活动组织者发现了一个新的动向，那就是参与人数增幅较大。比如，搜房网的购房团吸引了约1500人的参与，而此前每次组织的购房团的规模仅在200-300人之间。金汉绿港9月10—16日凭教师证购房享受9折起优惠，报名300多人；8月30日—9月20日，焦点房地产网网友办理相关手续后即可获得中信城钻石增值卡，钻石增值卡可额外获得“存一万抵三万”的优惠，报名200多人；焦点网获得富力看房直通车(富力桃园，富力第一城、富力湾)独家9.8折的折扣，如果5日内签约，可在此基础上再享受9.9折优惠，共售出6套，成交近千万元。

　　据搜房网的不完全统计，看房团中80%以上的网友为初次置业，70%的网友为第一次参加搜房网的看房团，而90%以上的网友均表示购房为自住。结婚用房等刚性需求者成为看房主力。

　　可见，楼市上观望情绪还在，但观望者本身就是买房者。他们不否认如果遇到自己中意的楼盘将不再徘徊。通州的看房人董先生认为，房子是必不可少的，不必太在意市场上的观望情绪，房价不可能大跌，只要买得合适、放心就可以。

　　更多的看房者表示其实际承受能力有限，需要开发商让步促进成交。据搜房网方面介绍，当得知第二天有锦绣香江的专场团购能够获得独家折扣时，网友赵女士马上要求临时报名，并叫上自己的6位朋友一起去团购，她表示早就关注了这个楼盘，各项条件非常符合，就是价格方面存在一定的差距，开发商的折扣是吸引她的重要原因。

　　有人热捧 有人兴趣不大

　　开发商态度

　　记者采访了近期接待过团购组织的多个楼盘销售负责人，开发商对于团购的看法出现较多的分歧。团购这一早已出现但不受宠的销售方式虽然重新得势，但其对楼市作用还需要理性评估。

　　“团购是买卖双方和解的平台”

　　万象新天销售总监：现在的市场大势很清楚，开发商和购房人处于僵持的状态，我们通过团购的价格取得了较好的销售业绩，使得时间成本、资金压力和市场风险都明显降低了。

　　目前市场需要一个和解的机会，死扛只会消耗大家的资源，增加市场的风险，双方的和解是必然的，先走一步可以赢得市场的先机。过去我们没太注意团购作为一个营销渠道的意义，目前越来越多开发商追捧团购，在这种背景下，今后此种方式可以长期运用，如开盘前通过与客户的集体协商，确定一个合理的价格，确保楼盘能够开门红，能有效规避开盘风险和后期价格调整的困难。

　　“团购解决不了根本问题”

　　美利山营销副总经理：开发商常规销售的价格策略比参与团购要重要得多，我们过去对于团购的兴趣不大，现在对团购也持有谨慎的态度参与。尽管目前市场上反映出来的团购促销效果不错，为降价找到了一个较好的理由，但是我认为，对于一个项目而言，卖10套和卖50套没什么区别，解决不了根本的问题，面对市场的观望，开发商需要有更长远的眼光。

　　面对普通的置业者，提供更贴近市场的性价比产品，采取更灵活的营销策略实际一些。

　　片面追求人多 实际成交量少

　　效果调查

　　东四环某楼盘最近接待过一批团购，大约150人，但最终却没有一单成交。开发商发现，随团前往售楼处的主要以年轻人和老年人占多数，并不是楼盘定位的收入较高、有车一族的客户。开发商表示，团购组织者往往片面追求人数，而忽视了客户的准确性，这点需要进一步的改进。

　　来自新浪网内部人士的消息，业内各种机构近期组织的多次团购中，尽管参与者都是购房意愿较明确的置业者，但实际成交者还是少数。北京四季房展组委员方面也指出，个人、媒体、开发商等都在尝试组织团购，但难度相当大。四季房展预计10万人参加,组织方预期的团购成交量约为千套，对效果的预期还是显得比较谨慎。