有人希望借地方政府托市政策来激励中央政府步其后尘的可能性不大。

　　文|易宪容

　　最近，随着不少地方房地产市场销售萎缩，不仅房地产开发商手中持有的住房无法销售，更为重要是各地方政府年初的土地财政计划也成为泡影。同时，不少地方的GDP增长开始下降。因此，不少地方开始推出种种政策，希望当地房地产的销售下降局面得到转变。

　　比如，有些地方政府采取了契税优惠与减免；有些地方政府给购买住房的人以财政补贴；也有地方政府加大住房公积金贷款的力度等。

　　对于这些地方政府的房地产政策，是否能够托起房地产销售萎缩的重任，应该说所起到作用不大。有人说，“要救市（房地产），找市长”，现在看来“市长”所起到的作用会十分有限。

　　因为，目前房地产市场销售的迅速萎缩，并不是因为城市居民不需要住房，而是前几年国内房地产市场炒作离谱，从而把各地的房价都推到天花板上，让80%以上的居民没有支付能力进入高房价的市场。

　　当住房的价格上涨得绝大多数居民没有支付能力购买时，那么除非房地产市场的价格回归理性，否则地方政府想通过小小优惠政策来鼓励居民进入房地产市场的可能性不大，因为，这些居民根本没有能力来购买如此价高的住房。即使他们有支付能力，这些居民也不会蠢到接房地产市场泡沫的最后一棒。因此，一些契税优惠、一点点的公积金贷款份额对他们是没有多少吸引力的。

　　反之，对广大需要购买住房的居民来看，看到地方政府在这个时候出台所谓房地产的优惠政策，便是知道房地产企业已经无法再把住房的价格顶在天花板上了，房地产的价格马上要出现周期性的调整。在这样的情况下，不少居民更是不会轻易地进入房地产市场。

　　以上所指的主要是指住房消费者。

　　对于住房投资者来说，首先，公积金贷款不可能进入。这样，公积金的优惠对投资者没有多少意义。其次，虽然契税的减少有利于减少投资者的投资成本，但是如此程度的契税优惠与当前金融市场的环境相比，其影响是十分小的。

　　因此，对于投资者，不仅359号文件新规定让他们进入成本增加较大，而且当前金融环境不利投资者进入。比如，在2004年10月利率没有上调之前，一年期住房贷款优惠利率为4.95%，而目前第二套住房的一年期贷款利率达到8.63%，上涨3.65%，利率涨幅达74.3%。加上目前通货膨胀过高，利率仍然处于上升的通道上，因此，进入房地产炒作的风险急速上升，投机者因此而减少。

　　再加上2007年股市极度繁荣与今年股市极度萧条，这就使得个人住房投资者无法让其资金在房地产市场与股市上自由流动，从而让房地产的投机需求迅速减少。

　　这样分析，当房地产市场的价格推得很高，当住房价格因素的成本远远大于这种地方政府的税收优惠时，地方政府希望推出一些优惠政策来托起当地的房地产市场，是根本不可能的事情。

　　其实，这一轮房地产市场的快速上涨，最为重要的推动力量是商业银行房地产信贷快速扩张。这种商业银行信贷的快速扩张自然是与当时所在环境相关，即住房投资与消费没有区分、房地产优惠利率及低利率政策、便利的房地产金融杠杆，以及股市短期内快速繁荣等。

　　但是，目前金融市场的环境已经发生了很大变化，中央监管部门加大了对住房按揭贷款风险的管理与监控。因此，地方政府要改变现行金融市场的环境，要想改变中央政府的房地产市场政策可能性不大。未来中央监管部门对房地产信贷管理只会强化而不会弱化，有人希望借地方政府托市政策来激励中央政府步其后尘的可能性不大。

　　因此，地方政府希望借现行的“托市”政策，刺激国内房地产市场又回到早几年老路是不可能的。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员，本文只代表个人观点）