最低可降50% 万科“敢降价”宣言被指属实

　　业内称“松山湖会议纪要”已成共识

　　本报记者 于兵兵

　　对于所谓的《万科松山湖会议纪要》，虽然有万科董事会高调否认，并以“诉诸法律”的说法以示清白，但有数位不愿意透露姓名的房地产界人士向上海证券报透露，会议内容属实，并来自万科。

　　业内人士坦言，因为对降价可能导致的市场影响心存忌惮，众多开发商都不愿过多公开其降价策略，因此，上述人士谨慎地拒绝了对会议时间、名称等详细

　　问题的核实。但多位地产界人士称，《松山湖会议纪要》内容中三个主旨战略已经成为业内共识，其中包括：回款第一原则、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展。

　　近日，网上疯传的题目为《万科松山湖会议纪要》的帖子将原本话题众多的万科集团再次推至舆论峰口浪尖。

　　根据这篇讲话，万科未来16个月的市场战略定位为“敢于降价，勇于降价”。语气显然来自万科集团总部高层而非区域领导。

　　该高层强调，要将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，回笼资金用于购买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，再以更低的价格快速出售。这样一个降价循环将确保万科在众多房企还未清晰看明市场形势，对降价策略犹豫不绝之时，领导这一轮降价潮流，率先吸纳刚性需求，走在回笼资金的最前沿。

　　降价幅度最低可达50%

　　纪要中提到的降价幅度和降价策略引人侧目。例如东莞松山湖1号三期，纪要指如果价格在15000元/平方米形成滞销，那么为实现快速销售，其降价底线可以到7000元/平方米。这一降幅高达50%以上。而北京方面的策略则是先宣布不降价，稳定市场，半个月后突击降价销售，令其它楼盘对手措手不及。

　　对于目前楼市滞销的根源，纪要中高层表示，这是挤掉金融泡沫后，消费实力真实体现的结果。所谓的金融泡沫包括中国股票市场泡沫和前几年过多的银行开发贷款与按揭贷款的发放。两者导致数倍于此前销售额的资金流入房地产市场，推高的房价。而目前，股市财富的缩水与银根紧缩将影响楼市价格向真实的购房能力回归。

　　对此，多个被采访的开发商表示认同，同时称，快速回款、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展已经成为业内共识。

　　业内人士表示，目前的万科房价虽然已经有一轮调整，但实际上仍有10%至20%的利润空间。这一点与其它部分开发商已经成本价促销的形势不同。

　　这一说法在万科纪要中也有证实。该高层表示，通过住宅产业化的成本控制方式，万科在同等的土地成本和人工成本的情况下，其销售价格可以在低于同类产品20%的情况也获得更高收益。因此其降价资本更加雄厚，也就是说，万科如果把利润率下调到10%以内，其他同时降价的企业可能已经被拉至亏损境地，但万科仍有较大生存空间。

　　纪要中另一个重要观点得到开发商们的普通认同，即面对楼市此前偏离真实购买能力的价格飙升，如果宏观层面不及时出手,会酿成更大的波动，并对行业和国民经济造成更大的损害。而现在的市场自行纠错行为，属于回归理性。这种调整和短痛更有利于市场的长远发展。（本文有删节）