储地为王转向现金为王

　　□本报记者 周明

　　土地储备一向被看作是房地产企业的核心竞争力，但在昨日召开的“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上，房地产企业的代表脱口而出的不再是土地储备规模的大小，而是如何保持良好的现金流，如何平衡土地储备和资金链等问题。“储地为王”或转向“现金为王”。

　　现金成为香饽饽

　　和泰亚洲有限公司(香港)董事长章新明表示，货币从紧和有关住宅行业金融政策的出台使房地产企业进入洗牌阶段，现在是现金为王的时代，以和泰亚洲为例，目前公司进行了战略调整，从原来以土地为王的策略，转变为现在以现金、融资渠道、拓展现金渠道为首的策略。章新明说，“现金流是我们公司在未来长期发展中主要考虑的问题”。

　　作为一家开发企业，伟业控股公司副总经理张剑认为，只有少数开发企业能够通过上市来融资，很多企业仍然要通过其他方式融资，如与信托机构、基金、保险、券商等合作，另外，与开发企业的兼并重组可能也将成为今后融资的一条重要渠道。对于资金问题，他认为需要未雨绸缪，“在资金很紧张的情况下再去找钱，就很困难了。开发企业在未来发展过程中，需要更好地依托多元化渠道来解决融资问题”。

　　章新明认为，在目前的背景下，如果房地产企业的现金流比较宽裕，而且还未上市，则应首先考虑进入资本市场；如果房地产企业现金流很紧张，而且负债率特别高，则需要考虑与其他企业合作。另外房地产企业还可以从境外基金、国内基金、信托产品上发掘融资渠道。

　　与会专家还认为，房地产公司应通过管理来降低运营成本。在目前政策下，土地储备不是可持续的发展模式，“国家出台的土地政策规定，一年不开发要收费用，两年不开发要收回，大量土地储备面临着法律风险、经济风险”。

　　房企负债率高值得关注

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，去年很多房地产上市公司借壳上市进入资本市场，很多房地产业务不断扩张，资产和负债规模显著增长，“大家都非常关心怎么规避相关的财务风险，也就是确保资金链的问题”。

　　刘洪玉对部分大型房地产企业进行了研究。研究表明，目前，这些房地产企业现金持有量和到期负债都有一定程度的增加，但实际短期风险相对较少。刘洪玉说，房地产企业现金持有量大幅度增加，到期负债也增加，说明其负债率实际有所下降，即资金状况在持续改善。但同时，部分房地产企业当年到期债务超过了期末现金和现金等价物，这个情况要引起关注。

　　研究也发现，部分房地产企业的现金流是负的，这说明，许多企业通过公开资本市场融资，改善了这些企业当期现金状况。“从12家样本企业的情况看，其中有8家企业现金持有量大幅度增加，现金来源主要是通过公开资本市场融资活动获得的”，刘洪玉表示，现金流过分依赖融资是有问题的，企业应该更加重视通过经营活动产生现金流，或者尽可能减少经营活动产生现金流的流出，“一个是想办法产生现金流；另外，要减少现金的使用，降低在新增土地储备的投入，提高对现有土地储备的开发力度，加快销售速度”。

　　中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇提出，房地产上市公司成本的上升以及负债率高的风险，应该引起大家的关注，“房地产企业应该通过IPO等多种形式打开融资渠道”。

　　据统计，沪深房地产上市公司资产负债率云年大幅上升，突破了70%大关，并于去年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。“上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键”，汪勇如是表示。