地产企业成产交所常客 行业整合正加速进行

　　□ 本报记者 朱宝琛

　　房地产产权转让公告似乎正在逐渐增多，在国内几大产权交易机构挂牌的就有不少：中国华联房地产开发公司85%产权、北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权、仪征化纤房地产开发公司部分产权转让、上海新天地房地产开发有限公司100%股权、重庆宏声房地产开发有限责任公司转让10%股权……

　　挂牌交易 广受市场关注

　　房地产开发企业正在成为各地产权交易机构的“常客”。

　　虽然有为数不少的房地产企业挂牌交易，但据国内某产权交易所一位工作人员介绍，市场对其表现是相当关注，“每个项目都有很多人咨询。”而从以往的交易情况看，一般都能够在挂牌结束后征集到一个以上意向受让方，“通常会进入拍卖环节，最终溢价成交。”该人士表示，按照转让公告，在挂牌期满后，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，选择招投标(评审)方式确定受让方。

　　业内人士认为，房地产开发企业的并购重组在全国范围来看比较频繁，并且大都以股权转让为主。同时，由于房地产企业都处于行业链条的不同阶段，在完成链条中的具体工作之后就会转让给其他企业。此外，有些先前投资房地产的企业也借火爆行情高位套现，赚取利润。

　　与此同时，有分析人士指出，除了挂牌交易的，还有不少房地产开发商在私下进行股权转让融资。虽然目前没有一个公开的数据分析表明现在到底有多少开发商在私下进行股权转让融资，但根据目前的情况估计，应该比去年会增三成左右，开发商对资金现在是相当饥渴。

　　除了典当抵押房产和卖股权土地外，最近开发商为了融资，手段也是日益丰富。不少房地产代理公司及融资机构负责人透露，从去年下半年开始明显感到接手的项目多了。

　　行业整合 或将进一步展开

　　在一片“涨”声中，房地产业成为宏观调控的主要对象之一。

　　行业研究人士指出，在财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下，未来二至三年内，房地产业景气有望维持。同时，随着住房保障体系的构建以及信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾也有望得到缓解。

　　国信证券分析人士表示，房地产调控将有力改善住宅供需结构，促进行业长期健康稳定发展，优势房地产企业将获得超常的发展机遇。在现有政策及未来可能出台政策的作用下，行业“洗牌”将加速，房地产行业调整的主要表现形式是行业集中度提高、盈利模式变化和供需结构改善，房地产价格未来仍会保持稳步向上的态势，但涨幅度会回落，有品牌、资信好、管理能力强的房地产企业将获得更大的发展空间。

　　有分析人士指出，可以预见，今后，过度依靠占有土地和金融资源的发展模式将难以为继。沿着“资本路线图”，行业整合将进一步展开，各种要素资源将向营运效率较高的企业集中。

　　市场分化 依然是“资本为王”

　　房地产无论是“圈地”还是“圈钱”，其背后讲述的都是“资本为王”的故事。在调控趋严、货币政策从紧的背景下，并非所有的房地产企业都能获得充足的现金流， 资金链紧“扛不下去”的企业，结局很可能是在并购中出局，市场定价权也将日益集中。

　　国内一知名地产公司董事长认为，行业资源向优势公司集中确实存在，这是一件好事。一方面可以减少土地闲置，另一方面购房者权益可以得到更好的保护。

　　业内专家指出，反映运营效率高低的一个关键指标就是资金周转率。对于房地产企业而言，资金周转率和土地开发速率是成正比的。换而言之，行业要素资源如果是向高运营效率企业集中，就有利于土地的开发速度，减少“囤地”、“捂盘”的发生。

　　业内人士指出，出现“囤地”、“捂盘”是由内因和外因造成的。企业内部造成土地闲置的原因主要是资金缺位、分期开发等。分期开发有的是企业无法在短期内一次性开发，还有的是囤积居奇、待地价上涨后再开发或转让。

　　如果说资金运营效率是硬币的一面，那么持续融资能力则是另一面，房地产上市公司竞相进行巨额融资，表明房地产公司的资产证券化开始加速。因为当信贷这一“水龙头”被一步步拧紧之后，资本市场或将成为更为重要的“水源”，而增发股票、借壳上市等都可以成为一种有效的手段。

　　行业分析人士指出，在资本的助力之下，房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升，在行业整合的初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，寡头竞争的局面将形成。