张继升设计三联转机：回笼资金15亿(2)

　　剑指凤凰城

　　双方合作的第一步，便是成立合资地产公司，共同开发山东房地产市场。

　　据三联集团接近高层的人士透露，在4月8日第二次股权拍卖后不久，拍下9.02%限售法人股的幕后买家光华天成高管即拜访了三联集团总裁张继升，表达了深入合作的意向。“3个多亿的拍卖款算是送给三联的一个见面礼”。上周，张继升南下广州，会晤朱拉伊。

　　成立合资公司，共同开发山东地产市场便是张继升与朱拉伊会晤的结果之一。

　　而促使双方迅速结成战略联盟的一个重要因素便是位于济南东南部郊区占地近13平方公里的凤凰城项目。

　　三联集团最早于2000年着手开发凤凰城项目，2004年因政策变化延宕至今。但据记者从山东省国土资源厅等政府部门了解到，政策方面的障碍业已基本清除，该项目公开招牌挂日期已临近。

　　三联集团以“新城镇”综合开发著称。1998年在济南南部开发的阳光舜城已成为济南标志性社区。该项目的一个特点，是将两个“城中村”近3000名村民顺畅融入城市。

　　这也是随后三联获批实施凤凰城综合开发项目的缘由。

　　2000年3月，济南市历城区政府下发《济南市历城区人民政府关于同意三联集团公司对港沟镇部分区域进行综合开发的批复》，批准了三联集团对该区港沟镇所属的四个村庄所在区域进行综合开发，并由三联集团承担四村5200余村民的安置、补偿工作。

　　但2002年的一场调查令凤凰城项目无限期拖延下来。

　　2003年5月27日，历城区政府发文宣布撤销2000年3月22日和4月7日的批复，凤凰城项目被认定为当地政府超越权限。

　　凤凰城项目由此搁浅。据三联集团内部透露，截至目前，其用于前期开发、村民补偿的资金已近5亿元。

　　据记者了解，今年初凤凰城项目再现转机。该区域土地变更使用的相关手续已由山东省国土资源厅上报国务院获得批复，招拍挂的前期政策障碍已基本清除。目前尚有一些技术问题需各方协商，比如：已经撤销的四村建制是否在招拍挂前恢复等。

　　三联集团前期已在这一项目上投入巨量资金，历时八年。何以项目开工在即却引入战略合作者？其中一个最重要的原因便是资金约束。据透露，如果凤凰城项目整体招拍挂，所需资金当在几十亿元上下。以三联集团的实力，需要有大的合作伙伴共同撬动。

　　市场分析人士认为，由于市场发展的落差和明年举办全运会等因素，济南地产业已处于启动前夜，而国内巨头已经陆续进入。三联集团此前曾接触过不少洽谈合作的国内地产企业，一直未曾落定，朱氏的到来可谓恰逢其时。

　　三联转机

　　事实上，自1998年开发阳光舜城起，张继升已将集团运作重心转向房地产板块。所谓“解铃尚须系铃者”，地产板块的——准确地讲，凤凰城项目的兴衰直接决定了三联集团的兴衰。

　　2004年，三联集团遭遇“黑色夏天”。是年，受山东联大拖累，三联集团自称是“误被列入有关方面的慎贷黑名单，其后有关方面予以澄清”。但负面影响已不可挽回，银行新增贷款几乎全部断流。

　　与此同时，三联集团前期投入巨资的凤凰城等项目也因种种因素资金无法回笼。

　　“凤凰城前期投入的近5个亿全是我们的经营资金，即便一年周转5次，5个亿将是多少利润？”三联集团的一位人士说。

　　而此前开工建设的阳光舜城，也因纠葛省直住宅小区诸多复杂因素，10年后的今天仍未与三联集团结算，沉淀数亿元资金。

　　梳理三联集团资金链，我们发现2004年作为一道分水岭将三联集团的发展划分为截然不同的两个阶段。

　　1998年，经历了生存起步、蓄势等待阶段，三联集团这一年开始发力，在地产、互联网及旅游等诸多领域全面扩张。当时三联开发的阳光舜城占地8.7平方公里，号称长江以北第一大盘。

　　在互联网领域，三联百灵网开始在济南铺设，高峰时用户数量占到市场份额的60%。1992年以100万元永久性买下的田横岛在1997年底开业，成为张继升做大旅游业的得意之作。此时的三联集团意气风发。

　　也正是从1998年开始，三联集中集团所有能动用的巨额资金开始投向固定资产领域。1998年阳光舜城开工，田横岛开始二期建设，百灵网开始铺设，三联大厦也于这一年建成；2000年凤凰城启动，济南东郊的虎山开发区动工，同年开始重组郑百文；2003年又启动重组ST轻骑。

　　进入地产领域时，三联人相信“在这一领域盈利将是肯定的，顶多是赚多赚少的问题”。但恰恰是阳光舜城和凤凰城两大地产项目令三联集团元气大伤。

　　到2004年遭遇“慎贷黑名单”时，三联在固定资产项上的大部分投入尚未得到回报。

　　此后数年三联集团陷入停滞状态。

　　直到2007年7月，三联集团对上市公司三联商社承诺限售期结束，三联集团开始在二级市场抛售流通股股票，绷紧的资金链危局方得以舒缓。截至上月第二次限售法人股拍卖，三联集团依靠出售上市公司股权回笼资金约15亿元。

　　此时的三联“大病初愈”，而其拥有的资源优势开始显现价值。在这样一个背景下，朱氏家族如约而至。