短期房价走势不确定因素多

　　□本报记者 王婷

　　房地产业是否将进入寒冷的冬天？房地产商是否面临行业洗牌？今年房价是否会由涨转跌，出现戏剧性的变化？

　　在日前召开的博鳌亚洲论坛上，谈到今年的房价问题，专家认为尚需参考一系列变量，短期不确定性因素很多。

　　房价走势不确定性因素多

　　华远集团总裁任志强：只要宏观经济还保持在11.9%，房价还得像去年一样保持飞涨。如果今年经济都掉下去了，房价就不一定涨。但从历史规律可见，不管哪个国家，只要是正利率时，资产价格肯定是下降的，反之。只要利率还是负数，从任何一个角度看没有理由让房地产价格下去。所以，去年我们预测今年增幅会下降，但绝对值应该还是上升的。目前，房价的短期走势，我还无法预测走势，但从长远看，我们无论如何是回避不了人口和资源的矛盾，回避不了工业化和城市化的矛盾。但是短期是看宏观调控政策，如果宏观调控政策把按揭都取消了那就没有房地产了。长期预测，只要中国宏观经济是持续向好的，基本面不变的话，房价迟早还是要持续上升的。

　　高盛集团董事总经理胡祖六：即使有信贷供应，GDP保持强劲增长，也并不意味着房地产价格会疯涨。因为还有一个因素就是购买能力——可支付能力。美国之所以有次贷问题，就是通过金融创新把那些房子卖给那些根本没有能力购买的人才发生问题，这里我们也要引以为戒。即使卖给那些有钱人，也有可支付能力的问题，因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度，这时候房子就越来越贵，越来越买不起，这时候房屋的价格上升，就受到很大的牵制。

　　言房地产业入冬尚早

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮：实际上，我不认为中国的房地产面对的是一个低谷，中国的城镇化不管有没有美国的“次贷危机”，也不管有没有2008年的奥运会，它总之是一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。所有的这些突发事件或者是重大项目，它影响的只是资金或者资源积聚在空间上的结构关系和时间上的结构关系。在某年会稍微集中一点，在某个区域会集中一点，并不会因为美国有“次贷危机”，中国的房地产就进入了冬天。

　　任志强：谈到房地产行业是否会倒闭大量企业，我认为房地产和别的行业不太一样，大部分是以项目设立的公司，这个项目结束以后可能这个公司就结束了，也就是死了。所以我们经常看到房地产企业经常一年就死一万多家。但随着资金链收紧，企业可能会缩小规模。甲公司把部分项目卖给乙公司，但母体还活着。这种兼并收购在房地产行业里是非常普遍的，房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过程。

　　胡祖六：次贷危机本质是房地产业的危机，这场危机对中国有很多有益的启发。第一，房地产跟金融密不可分，地产一旦出问题对整个金融体系和对整个宏观经济有很大的影响。第二，可能要避免中国特殊论，对发生在美国的房地产泡沫破灭与中国的关系要谨慎看待。房地产是资产，资产的定价因素非常复杂，比如利率水平、市盈率、人均可支配收入的增长、股市表现等，都会反映到房地产价格里来。不排除在某些时候、某些地区，房地产的价格已升得如此之快、如此之高，以至于跟宏观经济的基本面有些脱节。当前，对房地产一些非常利好的积极因素正在发生逆转，这对这一行业在短期内将带来很大的不确定性。

　　宏观调控更具复杂性

　　陈淮：去年全球性的流动性过剩，中国市场上流通的货币也太多了，得分流出去，得收紧货币供给。对中国而言，宏观调控面对的不确定因素在于，那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来，一方面，我们在调控资产价格的同时，也要防止外资买走了低价的优质资产。另一方面，我们要研究经济增长速度的变动不能对供求、就业、区域之间的发展不平衡产生过于明显的影响。

　　棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟：中国从建国以来已经历了八次宏观调控，在婴儿潮时代来临、农村城市化进程加快、GDP增速下降以及CPI指数高企的情况下，我觉得房价怎么样稳定是个大问题。当前银行资产33%-36%是直接相关房地产业，若加上各种土地和房屋的抵押，起码有50%的金融资产是跟房地产有关的，如果资产价值下降，会酿成一系列的金融问题，会对整个的就业或者社会经济的发展又会造成一个新问题。

　　胡祖六：人民币对美元的汇率破7进6对中国有很大影响，但对房地产的影响是间接以及不明显的。房地产基本上还是国内的产业，中国房地产从开发到二级市场过程中，外资只是起到比较边界的作用。所以汇率本身不会改变资本进入房地产市场的结构。